Par Laurent Hojan, expert en construction et bâtiment depuis 8 ans, fondateur de Check my House.

Une infiltration, une fissure ou une humidité apparaît dans votre appartement, mais son origine se situe dans les parties communes de la copropriété. Qui doit alors payer les réparations ? En principe, lorsque le désordre provient des parties communes, sa réparation relève de la copropriété, pas du copropriétaire victime. Encore faut-il établir l’origine du désordre. Nous vous expliquons comment déterminer la responsabilité et le rôle de l’expertise pour faire reconnaître l’origine d’un désordre dans votre lot.

Désordre dans un lot : la question de l’origine

La prise en charge d’un désordre dépend de son origine : parties communes ou parties privatives. C’est cette distinction qui détermine qui paie.

Sur le terrain, un désordre visible dans un appartement, comme une infiltration ou une humidité, trouve souvent sa source ailleurs : toiture, façade, canalisations communes. Si l’origine est dans les parties communes, la réparation relève de la copropriété. Établir cette origine est donc l’enjeu central, et une expertise humidité ou structurelle y contribue.

Parties communes ou parties privatives

La répartition des responsabilités suit la distinction entre parties communes et privatives. Chaque partie supporte la réparation de ce qui la concerne.

• Désordre issu des parties communes : à la charge de la copropriété
• Désordre issu des parties privatives : à la charge du copropriétaire
• Origine mixte : répartition selon les responsabilités établies
• L’établissement de l’origine conditionne la prise en charge

Le rôle déterminant de l’origine

Tant que l’origine n’est pas établie, la prise en charge reste discutée. Un constat technique permet de la déterminer objectivement et de situer la responsabilité.

Faire reconnaître l’origine du désordre

Faire reconnaître l’origine d’un désordre suppose un constat technique objectif. Il sert de base à la discussion avec la copropriété.

1. Documentez le désordre dans votre lot, de façon datée.
2. Faites établir l’origine par un constat technique.
3. Présentez ce constat au syndic et à la copropriété.
4. Sollicitez la prise en charge correspondante.

Le rôle de l’expert face à la copropriété

L’expert établit l’origine du désordre, élément clé pour situer la responsabilité. Son constat objective la discussion avec la copropriété.

Notre rôle est de déterminer si le désordre provient des parties communes ou privatives, par un constat opposable. Cette objectivation évite les renvois de responsabilité sans fondement. En cas de désaccord, une expertise contradictoire permet de confronter les analyses et de défendre vos intérêts.

Questions fréquentes

Qui paie un désordre venant des parties communes ?

Lorsqu’un désordre apparaissant dans un lot provient des parties communes, sa réparation relève en principe de la copropriété, et non du copropriétaire victime. C’est l’origine du désordre qui détermine la prise en charge. Encore faut-il établir cette origine de manière objective, ce qu’un constat technique permet de faire face au syndic et à la copropriété.

Comment savoir si l’origine est dans les parties communes ?

Un désordre visible dans un appartement trouve souvent sa source ailleurs : toiture, façade ou canalisations communes. Déterminer l’origine exacte suppose un examen technique. Un constat d’expert établit si le désordre provient des parties communes ou privatives. Cette détermination est l’élément clé pour situer la responsabilité et la prise en charge des réparations.

Que faire si la copropriété refuse de payer ?

Si la copropriété conteste la prise en charge, un constat technique établissant l’origine du désordre dans les parties communes renforce votre position. Présentez-le au syndic et sollicitez la prise en charge. En cas de désaccord persistant, une expertise contradictoire permet de confronter les analyses et de défendre vos droits sur des bases objectives.

Et si l’origine du désordre est mixte ?

Lorsque le désordre a une origine mixte, impliquant à la fois parties communes et privatives, la répartition se fait selon les responsabilités établies. Déterminer la part de chaque origine est alors essentiel. Un constat technique précis permet d’objectiver cette répartition et d’éviter des discussions sans fondement entre le copropriétaire et la copropriété.

Pourquoi faire appel à un expert dans ce cas ?

Parce que l’expert établit l’origine du désordre par un constat opposable, élément clé pour situer la responsabilité. Cette objectivation évite les renvois de responsabilité sans fondement entre le copropriétaire et la copropriété. Son constat sert de base solide à la discussion et, en cas de litige, à la défense de vos intérêts.

Sources

• Service Public, Logement décent, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042
• ANIL, Agence nationale pour l’information sur le logement, https://www.anil.org/