Acheter une passoire thermique (DPE F ou G) : quels pièges et quels coûts cachés ?
Une passoire thermique – un logement classé F ou G au DPE – se vend souvent moins cher, ce qui peut séduire. Mais derrière la décote se cachent des contraintes réglementaires et un coût de travaux qu’il faut chiffrer avant de signer. Décryptage des opportunités et des pièges.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
On appelle ainsi un logement dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) affiche une étiquette F ou G, les plus mauvaises. Ces biens consomment beaucoup d’énergie, sont souvent inconfortables (parois froides, courants d’air) et coûteux à chauffer.
Le calendrier d’interdiction de location
C’est le point clé pour un investisseur : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les F le seront en 2028, et les E en 2034, au titre de la décence énergétique. Concrètement, acheter une passoire pour la louer en l’état n’est plus possible sans travaux de rénovation énergétique.
Les pièges à anticiper
Le principal risque est de sous-estimer le coût et l’ampleur des travaux nécessaires pour remonter l’étiquette (isolation, chauffage, ventilation, menuiseries). À la vente d’un bien F ou G, un audit énergétique est d’ailleurs requis : il chiffre des scénarios de rénovation. Attention aussi aux logements en copropriété, où certains travaux dépendent d’un vote en assemblée.
Faire chiffrer les travaux avant d’acheter
Une opportunité, à condition de calculer
Bien analysée, une passoire thermique peut être une vraie opportunité : prix d’achat décoté, fort potentiel de valorisation après travaux, et aides à la rénovation parfois mobilisables. Tout repose sur un calcul lucide : prix + travaux + délais, comparé à la valeur du bien rénové.
Pourquoi une expertise avant achat ?
Une expertise avant achat menée par un expert en bâtiment indépendant permet d’évaluer l’état réel du bien, la faisabilité et le coût des travaux, et de négocier en connaissance de cause. C’est la meilleure protection contre les mauvaises surprises post-achat.
Demander une expertise avant achat
L’avis de l’expert
« Une passoire thermique n’est ni une bonne ni une mauvaise affaire en soi : tout dépend du coût réel des travaux, qu’il faut chiffrer avant, jamais après l’achat. »
Questions fréquentes
Peut-on encore acheter un bien F ou G ?
Oui, la vente reste libre. C’est la mise en location en l’état qui est progressivement interdite.
L’audit énergétique est-il obligatoire ?
À la vente de logements classés F ou G, un audit énergétique doit être remis à l’acquéreur : il propose des scénarios de travaux chiffrés.
Les travaux ouvrent-ils droit à des aides ?
Plusieurs dispositifs d’aide à la rénovation énergétique existent. Leur éligibilité dépend du projet et de la situation ; renseignez-vous avant d’engager les travaux.