Désordres en copropriété : qui paie l’expertise, le syndic ou les copropriétaires ?
Quand un désordre apparaît dans une copropriété – fissures, infiltrations, affaissement – la première question est rarement technique : c’est « qui paie l’expertise, et qui est responsable ? ». La réponse dépend de la localisation du désordre et des règles propres à la copropriété.
Parties communes ou parties privatives ?
Tout part de cette distinction. Lorsqu’un désordre affecte une partie commune (toiture, façade, structure, canalisations collectives), le syndicat des copropriétaires en répond, et c’est lui qui prend en charge l’expertise et les travaux correspondants. Pour un désordre limité à une partie privative, la charge revient au copropriétaire concerné – sauf si l’origine se trouve, en réalité, dans une partie commune.
La responsabilité du syndicat et du syndic
Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par les parties communes, souvent sans qu’il soit nécessaire de prouver une faute. De son côté, le syndic peut voir sa responsabilité engagée en cas d’inertie : retard à convoquer l’assemblée, négligence, défaut d’entretien aggravant le désordre.
Faire expertiser un désordre en copropriété
Qui paie l’expertise ?
Pour un désordre touchant les parties communes, les frais d’expertise et de réparation sont en principe supportés par la copropriété (et répartis selon les tantièmes). Mais un copropriétaire qui subit un préjudice peut aussi faire réaliser sa propre expertise pour défendre ses intérêts, notamment si le syndic tarde à agir. Les travaux de fond doivent généralement être votés en assemblée générale.
Le rôle de l’expert indépendant
Un expert indépendant objective l’origine et la gravité du désordre, détermine s’il relève du commun ou du privatif, et fournit un rapport opposable. En cas de litige durable, une assistance à expertise judiciaire permet de défendre votre position devant le tribunal.
Demander une expertise indépendante
L’avis de l’expert
« En copropriété, déterminer l’origine exacte du désordre règle souvent la question de qui paie : c’est le préalable à tout le reste. »
Questions fréquentes
Le syndic peut-il refuser une expertise ?
Un copropriétaire peut toujours faire réaliser sa propre expertise. Pour les parties communes, la décision d’expertise et de travaux relève toutefois souvent de l’assemblée générale.
Que faire si le syndic reste inactif ?
Une mise en demeure écrite, puis le recours à un expert et éventuellement au juge, permettent de faire reconnaître l’urgence et d’engager la responsabilité du syndic.
Les frais d’expertise sont-ils répartis entre tous ?
Pour un désordre commun, oui, selon les tantièmes. Pour un désordre purement privatif, ils restent à la charge du copropriétaire concerné.