Lorsque le constructeur laisse sans suite un désordre signalé pendant l’année de garantie de parfait achèvement, l’article 1792-6 du Code civil permet, après une mise en demeure restée infructueuse, de faire exécuter les travaux par une autre entreprise aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. Ce levier ne fonctionne que si les étapes ont été respectées dans l’ordre : notification écrite, délai d’exécution fixé d’un commun accord, mise en demeure, puis saisine du juge avant le premier anniversaire de la réception.

Sur le terrain, on observe souvent le même scénario : un désordre signalé par téléphone, des relances sans réponse, puis la découverte tardive que le signalement n’a pas la forme utile ou que l’année touche à sa fin. Voici les moyens de contraindre un entrepreneur silencieux, en CCMI comme en VEFA, où la question du débiteur de la garantie se pose différemment.

Que prévoit l’article 1792-6 face à l’inertie de l’entrepreneur ?

L’article 1792-6 du Code civil prévoit que les délais de réparation sont fixés d’un commun accord et qu’à défaut d’accord, ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. L’exécution des travaux est ensuite constatée d’un commun accord ou, à défaut, judiciairement.

Ce mécanisme s’applique aux désordres signalés soit par des réserves au procès-verbal de réception, soit par une notification écrite pour ceux révélés après la réception, pendant un an à compter de celle-ci. Le dernier alinéa fixe une limite : la garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.

Avant d’engager le bras de fer, il faut donc vérifier que le désordre relève d’un défaut d’exécution et non de l’entretien, ce qu’un expert en construction indépendant établit par des constats techniques.

Les quatre étapes pour contraindre l’entrepreneur

Pour contraindre un entrepreneur qui ne répond pas, il faut enchaîner quatre étapes tirées de l’article 1792-6 : notifier, proposer un délai, mettre en demeure, puis faire exécuter par un tiers. Sauter une étape fragilise la suivante, et chacune laisse une trace écrite utile devant le juge.

Étape 1 : la notification écrite, préalable obligatoire

Pour un désordre apparu après la réception, la garantie de parfait achèvement suppose une notification écrite préalable à l’entrepreneur. Dans un arrêt publié du 13 juillet 2023 (n° 22-17.010), rendu en matière de contrat de construction de maison individuelle, la Cour de cassation a jugé qu’en l’absence de cette notification, une assignation, même délivrée avant l’expiration du délai d’un an, ne peut la suppléer.

Service-public.fr recommande de notifier les désordres par lettre recommandée avec avis de réception, en demandant leur réparation dans un délai que vous fixez. Pour être exploitable ensuite, le courrier devrait contenir :

• la date de réception et la référence du procès-verbal ;
• la description de chaque désordre, sa localisation et sa date de constatation ;
• des photographies datées, avec un repère d’échelle pour une fissure ;
• la référence à l’article 1792-6 et une proposition de délai d’intervention.

Pour les désordres visibles à la réception, le support est le procès-verbal : selon service-public.fr, un désordre visible non signalé est considéré comme accepté. La rédaction d’une déclaration est détaillée dans notre article sur la déclaration d’un désordre après la réception.

Étape 2 : le délai fixé d’un commun accord

L’alinéa 3 de l’article 1792-6 prévoit que les délais nécessaires à l’exécution des réparations sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur. C’est seulement à défaut d’accord, ou si le délai convenu n’est pas tenu, que l’exécution aux frais et risques devient possible.

En pratique, cette étape se joue dans la notification : vous proposez une période d’intervention et demandez une confirmation écrite. Trois situations se présentent :

• L’entrepreneur accepte : conservez l’accord écrit.
• Il propose une autre date : acceptez-la si elle reste compatible avec l’échéance de l’année de garantie, sinon répondez par écrit.
• Il ne répond pas : il n’y a pas d’accord, et la mise en demeure devient l’étape suivante.

Un accord donné au téléphone est difficile à prouver : confirmez toujours par écrit ce qui a été convenu, avec la liste des désordres.

Étape 3 : la mise en demeure qui ouvre la substitution

La mise en demeure restée infructueuse est la condition posée par l’alinéa 4 de l’article 1792-6 pour faire exécuter les travaux par un tiers. Sans elle, le remboursement des travaux confiés à une autre entreprise devient très incertain.

Elle se distingue de la première notification par sa précision. Elle rappelle la réception et la notification initiale, reprend la liste numérotée des désordres non repris, fixe un délai d’intervention exprimé en date calendaire et annonce qu’à défaut, les travaux seront confiés à une autre entreprise aux frais et risques de l’entrepreneur, en application de l’article 1792-6, alinéa 4. L’envoi se fait par lettre recommandée avec avis de réception, ou par commissaire de justice pour une date certaine difficilement contestable.

Ce courrier sert aussi au-delà de la garantie de parfait achèvement. L’article L. 242-1 du Code des assurances prévoit que l’assurance dommages-ouvrage, qui prend effet après l’expiration de cette garantie, couvre le paiement des réparations lorsque, après la réception, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations après mise en demeure restée infructueuse. Elle ne vise que les dommages de nature décennale, pas les défauts de finition.

Quand la position de l’entrepreneur reste floue, une expertise amiable contradictoire à laquelle il est convoqué débloque souvent la situation.

Étape 4 : l’exécution aux frais et risques de l’entrepreneur

Une fois la mise en demeure restée sans effet, vous pouvez confier les réparations à une autre entreprise et en réclamer le coût à l’entrepreneur défaillant. Les travaux sont exécutés « aux frais et risques » de ce dernier : il supporte le coût de la reprise qu’il a refusé de réaliser.

La règle générale de l’article 1222 du Code civil va dans le même sens : après mise en demeure, le créancier peut faire exécuter lui-même l’obligation, dans un délai et à un coût raisonnables, et en demander le remboursement, ou demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires. Le remboursement n’est pas automatique pour autant : en cas de refus, il faudra démontrer que le désordre relevait de la garantie et que la reprise était proportionnée. Trois précautions limitent ce risque :

• Figer l’état des lieux avant les travaux : une fois la reprise faite, le désordre n’est plus observable.
• Faire décrire la reprise nécessaire par un professionnel indépendant, pour que le devis corresponde au désordre et non à une amélioration.
• Transmettre le devis à l’entrepreneur avant d’engager les travaux, en lui laissant une dernière possibilité d’intervenir.

Un expert en bâtiment documente alors l’origine du désordre et la consistance de la reprise, ce qui transforme une facture discutable en dépense justifiée.

Saisir le juge avant le premier anniversaire de la réception

Si l’entrepreneur ne répare pas, l’action fondée sur la garantie de parfait achèvement doit être engagée en justice dans l’année qui suit la réception. Dans un arrêt publié du 6 mai 1998 (n° 96-18.038), la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait déclaré la demande recevable au motif que les désordres avaient été notifiés dans l’année, alors que l’assignation n’avait été délivrée que bien plus tard.

Deux référés devant le président du tribunal judiciaire sont particulièrement utiles :

• L’article 835 du Code de procédure civile : lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
• L’article 145 : s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits, le juge peut ordonner une expertise. Lorsque la mesure porte sur un immeuble, seule la juridiction du lieu de l’immeuble est compétente.

Selon l’article 2241 du Code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Mais un nouveau délai court ensuite. À propos du délai d’un an de l’article 1648 en VEFA, la Cour de cassation a jugé le 11 juillet 2019 (n° 18-17.856, publié) qu’un nouveau délai d’un an courait à compter de l’ordonnance de référé, et a jugé que des acquéreurs qui avaient assigné au fond plus d’un an après l’ordonnance désignant l’expert étaient irrecevables comme forclos. Le 3 juin 2015 (n° 14-15.796, publié), elle a jugé que la suspension de l’article 2239 pendant une mesure d’instruction n’est pas applicable au délai de forclusion.

En CCMI : les leviers propres à la maison individuelle

En contrat de construction de maison individuelle, le constructeur est l’entrepreneur tenu de la garantie de parfait achèvement, et le Code de la construction et de l’habitation ajoute des leviers propres aux réserves formulées à la réception. Le principal est la garantie de livraison, qui ne cesse qu’une fois ces réserves levées.

• Article L. 231-6, II : si les travaux de levée des réserves ne sont pas réalisés, le garant, y compris informé par le maître de l’ouvrage, met en demeure le constructeur, puis exécute ses obligations quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse.
• Article L. 231-6, IV : si des réserves ont été formulées, la garantie de livraison ne cesse qu’à leur levée.
• Article L. 231-8 : sans assistance d’un professionnel à la réception, le maître de l’ouvrage peut dénoncer par lettre recommandée, dans les huit jours suivant la remise des clés, les vices apparents non signalés.
• Article R. 231-7 : sans assistance et en présence de réserves, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée jusqu’à leur levée. Avec assistance, le solde est payable à la levée des réserves.

Pour une réserve non levée, écrire au garant de livraison est souvent plus efficace qu’une relance de plus. Une assistance CCMI à la réception permet de formuler des réserves complètes. Enfin, la Cour de cassation a jugé le 2 février 2017 (n° 15-29.420, publié), en CCMI, que pour les désordres réservés l’obligation de résultat de l’entrepreneur principal persistait jusqu’à la levée des réserves, alors même que le délai de la garantie de parfait achèvement était expiré.

En VEFA : qui doit la garantie de parfait achèvement ?

En VEFA, l’article 1792-6 vise l’entrepreneur, et la réception est prononcée entre le vendeur, qui conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (article 1601-3 du Code civil), et les entreprises. Face au vendeur, l’acquéreur dispose surtout de la garantie des vices et défauts de conformité apparents.

• L’article 1646-1 du Code civil rend le vendeur d’immeuble à construire tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3. Il ne vise pas l’article 1792-6, qui désigne l’entrepreneur comme débiteur de la garantie de parfait achèvement.
• L’article 1642-1 interdit au vendeur d’être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un mois après la prise de possession, des vices de construction ou défauts de conformité alors apparents, et l’article 1648 impose d’agir, à peine de forclusion, dans l’année qui suit.

L’ANIL présente toutefois le vendeur comme tenu de faire réparer les désordres signalés dans l’année : le fondement exact d’une action mérite l’avis d’un avocat. En pratique, l’acquéreur écrit au vendeur par lettre recommandée, à charge pour lui de mobiliser les entreprises, et surveille le délai de l’article 1648. Une assistance à la livraison VEFA vise à faire inscrire des réserves exploitables dès la remise des clés.

Le constat par un expert : à quel moment, pour prouver quoi ?

Un constat d’expert est utile à trois moments : avant la notification pour qualifier le désordre, avant la substitution pour figer l’état des lieux, et après la reprise pour la vérifier.

Qualifier. Une même fissure peut relever d’un défaut de finition couvert par la garantie de parfait achèvement, d’un mouvement de structure relevant potentiellement de la décennale, ou d’un retrait sans gravité. Une expertise de fissures distingue ces hypothèses à partir de relevés : largeur, orientation, évolution, matériaux.

Prouver. Avant la reprise par un tiers, le constat décrit chaque désordre, sa localisation, ses dimensions et sa cause probable, avec un reportage photographique daté.

Vérifier. Après la reprise, un rapport comparant l’état avant et après prépare le constat d’exécution prévu par l’alinéa 5 de l’article 1792-6, d’un commun accord ou, à défaut, judiciaire.

Comment Check my House intervient face à un constructeur muet

Check my House intervient comme expert technique indépendant du constructeur et du vendeur, idéalement dès les premiers signes d’inertie, pour laisser le temps d’agir avant le premier anniversaire de la réception. La mission comprend, selon la situation, la visite du logement et la qualification de chaque désordre (parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale, usure), un rapport écrit avec photographies datées, mesures et cause probable, la description des reprises nécessaires pour cadrer un devis, l’assistance lors d’une réunion contradictoire et la vérification des reprises avant signature d’un procès-verbal de levée.

Le rapport est un document technique : il ne remplace pas le conseil d’un avocat sur la stratégie judiciaire, mais il lui fournit les éléments factuels nécessaires. Les préconisations d’expertise Check my House sont couvertes par une assurance décennale. Pour le coût d’une intervention, vous pouvez consulter nos tarifs.

Questions fréquentes sur le constructeur qui ne répond pas

Un courriel suffit-il pour notifier un désordre ?

L’article 1792-6 exige une notification écrite, sans imposer de forme particulière, mais un courriel est fragile comme preuve. La lettre recommandée avec avis de réception, conseillée par service-public.fr, donne une date certaine et la preuve que l’entrepreneur a reçu le courrier. En cas de litige, il faudra démontrer que le désordre a été signalé dans l’année et que l’entrepreneur en a eu connaissance. Un courriel peut être contesté ou finir dans un dossier de courriers indésirables. La pratique la plus sûre consiste à doubler : un courriel pour la rapidité, puis un courrier recommandé reprenant exactement la même liste de désordres. La Cour de cassation ayant jugé en 2023 qu’une assignation ne peut pas suppléer la notification préalable, un écrit incontestable envoyé en amont est d’autant plus important.

Quel délai laisser au constructeur dans la mise en demeure ?

L’article 1792-6 ne fixe pas de durée pour la mise en demeure. Le délai doit être raisonnable au regard des travaux : une reprise de joint ne demande pas la même préparation qu’un remplacement de menuiserie sur mesure. Il doit surtout rester compatible avec l’échéance de l’année de garantie, car un délai qui expire juste avant le premier anniversaire de la réception laisse peu de marge pour saisir le juge. On l’exprime de préférence en date calendaire plutôt qu’en nombre de jours, pour éviter toute discussion sur le point de départ. Un délai manifestement trop court affaiblit la démarche, car il sera difficile de soutenir que l’entrepreneur a eu une réelle possibilité d’intervenir. Pour les réserves de réception en CCMI, le garant de livraison dispose, lui, d’un délai légal de quinze jours après sa propre mise en demeure du constructeur.

Faut-il l’autorisation du juge pour faire intervenir une autre entreprise ?

L’article 1792-6 ne prévoit pas d’autorisation judiciaire préalable : il exige l’absence d’accord ou l’inexécution dans le délai fixé, puis une mise en demeure restée infructueuse. L’article 1222 du Code civil, qui pose la règle générale, va dans le même sens pour l’exécution par un tiers et ne réserve l’autorisation préalable du juge qu’à la destruction de ce qui a été fait. Mais si l’entrepreneur refuse de rembourser, le juge vérifiera après coup que les conditions étaient réunies et que le coût était raisonnable. Il est donc prudent de figer l’état des lieux par un constat technique avant les travaux et de transmettre le devis à l’entrepreneur. Lorsque le désordre est contesté, demander d’abord une provision ou une expertise en référé peut être plus sûr que d’avancer seul les frais.

L’assurance dommages-ouvrage peut-elle intervenir la première année ?

Oui, dans un cas précis prévu par l’article L. 242-1 du Code des assurances. Cette assurance prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement, mais elle garantit le paiement des réparations lorsque, après la réception, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations après une mise en demeure restée infructueuse. Deux conditions doivent donc être réunies : une mise en demeure régulière et sans effet, et un dommage de la nature de ceux relevant de la responsabilité décennale, c’est-à-dire compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Les défauts esthétiques ou de finition restent en dehors. Service-public.fr indique que les désordres sont signalés à l’assureur dommages-ouvrage par lettre recommandée avec avis de réception. Un expert d’assuré peut ensuite vous aider à présenter les désordres et à discuter les conclusions de l’expert mandaté par l’assureur.

Que faire si le constructeur intervient mais répare mal ?

Une reprise mal exécutée ne clôt pas le dossier : l’alinéa 5 de l’article 1792-6 prévoit que l’exécution des travaux est constatée d’un commun accord ou, à défaut, judiciairement. Tant que vous n’avez pas vérifié que la reprise est satisfaisante, ne signez pas de procès-verbal de levée qui affirmerait le contraire. Notez plutôt, désordre par désordre, ce qui reste insuffisant, avec photographies, et adressez ces observations par écrit à l’entrepreneur. Si la reprise intervient tard dans l’année de garantie, le délai pour agir en justice continue de courir : une intervention partielle ne dispense pas de surveiller l’échéance du premier anniversaire de la réception. Sur le terrain, on observe souvent des reprises d’enduit qui masquent un défaut sans en traiter la cause : un contrôle comparé au constat initial permet de trancher.

Le constructeur est en liquidation judiciaire : que reste-t-il ?

La défaillance financière du constructeur ne fait pas disparaître toutes les protections, mais elle change les interlocuteurs. En CCMI, pour les réserves formulées à la réception, la garantie de livraison de l’article L. 231-6 du CCH reste mobilisable tant que ces réserves ne sont pas levées : le garant met en demeure le constructeur, puis procède à l’exécution de ses obligations quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse. Pour les dommages de nature décennale, l’assurance dommages-ouvrage peut être sollicitée dans les conditions de l’article L. 242-1 du Code des assurances. Pour le reste, les démarches à accomplir dans la procédure collective relèvent d’un avocat, qui vérifiera auprès du mandataire judiciaire les formalités et délais applicables. Un dossier technique complet conditionne la suite donnée par le garant ou l’assureur.

La médiation est-elle obligatoire avant de saisir le tribunal ?

Service-public.fr présente la médiation comme une démarche possible avant de saisir le tribunal judiciaire lorsque le constructeur n’intervient pas. Elle peut débloquer un dossier quand le désaccord porte sur l’ampleur de la reprise plutôt que sur son principe. Elle comporte cependant un risque de calendrier : pendant les échanges, le délai d’un an qui suit la réception continue de s’écouler. Si la fin de l’année de garantie approche, il est prudent d’interrompre le délai par une demande en justice, même en référé, comme le permet l’article 2241 du Code civil, quitte à poursuivre les discussions en parallèle. Les règles propres aux modes amiables et leurs effets sur les délais sont à vérifier avec un avocat, à qui un rapport technique déjà établi fera gagner un temps précieux.

Sources

• Légifrance, Code civil, article 1792-6 (réception et garantie de parfait achèvement).
• Légifrance, Code civil, articles 1222, 1601-3, 1642-1, 1646-1, 1648, 2239 et 2241.
• Légifrance, Code de procédure civile, articles 145 et 835.
• Légifrance, Code de la construction et de l’habitation, articles L. 231-6, L. 231-8 et R. 231-7.
• Légifrance, Code des assurances, article L. 242-1.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 mai 1998, n° 96-18.038, publié au bulletin, Légifrance.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 juin 2015, n° 14-15.796, publié au bulletin, Légifrance.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 février 2017, n° 15-29.420, publié au bulletin, Légifrance.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 juillet 2019, n° 18-17.856, publié au bulletin, Légifrance.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 juillet 2023, n° 22-17.010, publié au bulletin, Légifrance.
• Service-public.fr, fiche « Garanties après réception des travaux » (F2958).
• ANIL, fiche « Acheter sur plan ».

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