Le rêve de devenir propriétaire d’un appartement neuf se transforme en cauchemar plus souvent qu’on ne pourrait le croire d’après la dernière enquête de l’association de consommateurs UFC Que Choisir. Une enquête qui met la lumière sur les mauvaises pratiques des promoteurs et sur les failles des garanties et de l’encadrement d’un « achat sur plan » dont le terme juridique est la VEFA : Vente en l’Etat Futur d’Achèvement.

Le cadre de l’enquête

Pour réaliser cette enquête, l’UFC-Que Choisir s’est basée sur les litiges entre consommateurs et promoteurs immobiliers pour lesquels elle a été saisie et sur les réponses de 746 consommateurs (abonnés à la newsletter de l’UFC-Que Choisir) ayant acheté un bien immobilier en VEFA.

Retards de livraison fréquents

Premier constat : l’association observe une explosion des litiges cette année (près de deux fois plus nombreux qu’en 2017). Les retards de livraison constituent le problème principal sachant que près d’un tiers des logements seraient livrés après la date initialement prévue avec un retard moyen de 5,4 mois. Ces retards ont bien sûr des conséquences financières pour les acquéreurs (4 500 euros en moyenne), compte tenu des dépenses supplémentaires qu’ils engendrent : paiement des loyers ou encore charges liées à l’emprunt immobilier (frais intercalaires, assurance emprunteur).

Et les dédommagements ?

En théorie pourtant, les promoteurs devraient dédommager leurs clients en cas de retard selon les règles de la vente en VEFA. Sauf que les promoteurs peuvent user de causes contractuelles n’engageant pas leur responsabilité : pour des intempéries ou des défaillances de sous-traitants notamment. L’UFC-Que Choisir relève ainsi que dans 70% des cas, des événements climatiques sont avancés par les promoteurs pour s’exonérer d’indemnisation en cas de retard.

Défauts à la livraison

Une fois le logement livré, les problèmes sont souvent loin d’être finis. L’enquête montre en effet que seul 1 logement sur 5 serait livré sans réserve concernant des défauts apparents (fissures, tâches, carrelage mal posé) ou de conformité (fenêtre en lieu et place d’une porte-fenêtre). Pour les autres, c’est en moyenne 12 réserves qui sont émises. Pire, dans 16 % des cas, les acquéreurs signalent des problèmes nuisant à l’habitabilité des logements (absence d’eau ou de chauffage par exemple).

Chantage à la remise des clés

Les promoteurs immobiliers semblent d’ailleurs faire régulièrement abstraction du droit des consommateurs à consigner 5 % du prix d’acquisition du bien lors de l’entrée dans les lieux si des réserves sont émises. Dans 73% des cas, cette demande des propriétaires serait illégalement refusée par les professionnels, qui, en position de force, font un chantage à la remise des clefs, en conditionnant celle-ci au paiement intégral du bien.

Marge d’erreur de 5% sur la surface

Autre problème majeur lié cette fois à une réglementation obsolète : les promoteurs sont autorisés à livrer des biens ayant une surface jusqu’à 5% plus petite que celle annoncée sans aucune compensation financière. Compte tenu des prix du neuf au mètre carré, l’addition peut être très salée pour les acquéreurs : 8 700 euros pour un studio en Île-de-France, ou encore 11 700 euros pour un 3 pièces en province. Dans certains cas, des promoteurs peuvent même se servir de cette réglementation pour biaiser leurs prix en livrant volontairement des logements plus petits. Les propriétaires peuvent d’ailleurs ne s’en rendre compte qu’à la lecture du diagnostic Carrez le jour où ils revendront leur bien…

Revoir la législation

Sans remettre en cause la vente en VEFA, ce constat incite l’UFC-Que Choisir à demander au gouvernement et aux parlementaires d’encadrer de manière stricte les causes légitimes de report de livraison et de rendre obligatoires des pénalités de retard. L’association demande une meilleure définition de la notion d’achèvement des travaux, pour ne pas permettre la livraison de logements qui ne soient ni sûrs, ni habitables. Elle recommande la mise en place d’un système de consignation obligatoire et automatique d’une partie du prix du logement au moment de la livraison, jusqu’à la levée des réserves. Enfin, il semblerait plus logique que toute réduction de surface par rapport à celle établie contractuellement donne lieu à une réduction proportionnelle du prix du bien.