Achat immobilier : que faire si le délai du compromis est dépassé ?
Achat immobilier : Que faire si le délai du compromis est dépassé ?
En règle générale, le délai entre le compromis et l’acte définitif de vente est de 3 mois. Durant cette période, les notaires et l’acquéreur entreprennent de nombreuses démarches. Ce laps de temps laisse notamment le temps de réaliser toutes les conditions suspensives stipulées dans le compromis.
Mais, que se passe-t-il si ce délai de 3 mois est dépassé ? La vente est-elle rendue caduque ? Existe-t-il une durée maximale de validité du compromis de vente ?
Autant de questions auxquelles nous allons tenter de répondre.
Compromis de vente VS acte authentique
L’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) est un contrat de vente établissant les conditions précises dans lesquelles la vente va être réalisée.
L’acte authentique (aussi souvent appelé acte définitif de vente) ne fait, quant à lui, que reprendre et valider les éléments définis dans l’avant-contrat. Il s’agit de la dernière étape du processus de vente. A l’issue, l’acheteur devient véritablement propriétaire du bien.
Le délai habituellement constaté
Lors d’un achat immobilier, il est relativement compliqué d’aller vite. Il est extrêmement rare de réussir à réduire le délai entre l’avant-contrat et l’acte de vente à moins de 6 semaines.
Tout un tas de vérifications administratives sont nécessaires avant de pouvoir réaliser la vente définitive. Rien qu’attendre la réponse de la mairie sur l’exercice de son droit de préemption sur le bien peut prendre 1 à 2 mois.
Cette période est généralement aussi celle pendant laquelle l’acquéreur sollicite des établissements bancaires afin de trouver un financement.
Certains délais incompressibles sont également imposés par la loi afin de protéger l’acquéreur. Par exemple, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après signature de l’avant-contrat. A noter que ceci n’est vrai que si l’acquéreur est un particulier qui achète un bien destiné à l’habitation. (Voir l’article “Achat immobilier : quel délai de rétractation ?“)
Ainsi, le délai habituellement constaté entre le compromis de vente et l’acte de vente définitif est de 3 mois.
Définir un délai de validité
Il est tout à fait possible de stipuler dans le compromis une date butoir de signature de l’acte de vente définitif. Ainsi, acquéreur et vendeur peuvent se protéger d’une vente qui s’éterniserait.
Pour cela, vendeur et acquéreur doivent prévoir, dans le compromis, une condition en vertu de laquelle la réitération de l’acte de vente est obligatoire sous un certain délai pour que l’avant-contrat reste valable.
Concrètement, il s’agit de définir une date butoir de réitération de l’acte de vente dans le compromis ou la promesse.
Au delà de cette date, l’avant-contrat devient caduque. Chaque partie est alors libérée de ses obligations mutuelles.
Bien sûr, si les 2 parties sont d’accord, il est possible de proroger le compromis signé. Ceci afin d’aller au delà de la date de signature de l’acte définitif initialement convenue.
NOTE
Attention ! Si l’une des parties s’avérait avoir volontairement retardé la vente, elle pourrait être redevable de dommages et intérêts au titre du préjudice subi.
Si aucune disposition particulière n’est prise dans le compromis concernant la date de signature de l’acte de vente définitif, le compromis reste valable sans limite de temps. Et ce, même si une date a été convenue oralement initialement.
Un moyen de “casser” la vente est alors de sommer la partie défaillante de s’exécuter le plus rapidement possible. En général, ceci est fait via convocation chez le notaire. Cette convocation doit préciser les conséquences possibles en cas de non réalisation de la vente sous un délai donné à savoir :
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La caducité de la promesse de vente
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Les sanctions civiles éventuelles
