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CCMI : les surcoûts

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CCMI : les surcoûts. Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) fête ses 30 ans cette année.

La Cour de cassation n’a de cesse de réaffirmer son caractère très protecteur à l’égard de l’accédant à la propriété, comme en témoigne encore un arrêt récent.  Dans l’affaire tranchée le 1er octobre, un couple conclut avec un constructeur un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Un établissement de crédit leur accorde une garantie de livraison. Toutefois, se plaignant de retards et de désordres, les acquéreurs assignent le constructeur et le garant de livraison afin d’obtenir une indemnisation. 

Notion de travaux réservés au maître d’ouvrage

Cette décision permet tout d’abord de rappeler que le maître d’ouvrage peut se réserver certains travaux dans le cadre d’un CCMI, sous réserve qu’ils soient expressément stipulés dans une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge (article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation – CCH).

Et la Cour de cassation en fait une interprétation stricte au profit du maître d’ouvrage. 

Le désaccord portait sur 1 533 euros au titre des fluides consommés lors de l’édification de la maison : qui devait les assumer ? Le constructeur et le garant invoquaient une clause contractuelle stipulant que l’installation d’un point d’eau et d’un branchement électrique sur le chantier était confiée au maître d’ouvrage et que celui-ci prenait en charge les consommations. Pour autant, la Haute juridiction confirme la décision rendue en appel et condamnant les professionnels à payer cette somme au maître d’ouvrage. 

Elle énonce qu’il « résulte de l’article L. 231-2 du [CCH] que tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l’ouvrage dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l’achèvement de la maison incombent au constructeur ». Or, « les fluides étaient nécessaires à l’édification de la construction […et] auraient dû être compris dans le prix convenu ». 

 

La franchise ne s’applique pas aux suppléments de prix

Un autre point de droit intéressant est rappelé par la Cour, concernant l’étendue de la garantie de livraison. Le maître d’ouvrage reprochait à la cour d’appel d’avoir fait application de la franchise prévue dans le contrat de garantie, à propos de travaux non prévus et non chiffrés dans la notice descriptive du CCMI et donnant donc lieu à des suppléments de prix

L’article L. 231-6 du CCH mentionne en effet qu’ « en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge : a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ; b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ; […] »

Sans surprise, la Cour de cassation censure la décision de la cour d’appel en soulignant qu’elle a violé cet article. La Haute juridiction énonce en effet que la franchise n’a pas vocation à s’appliquer aux suppléments de prix.  En résumé, le garant de livraison peut se prévaloir d’une franchise de 5% maximum en cas de dépassements du prix convenu nécessaires à l’achèvement des travaux, mais pas pour un complément de prix résultant de travaux non prévus et non chiffrés dans la notice descriptive.

Cass. 3e civ., 1er octobre 2020, n° 18-24050, Bull..

 

Voici pourquoi une Assistance-Accompagnement CCMI est importante.

 

Une malfaçon n’est pas toujours apparente au premier coup d’œil et peut surgir jusqu’à plusieurs années après la réception des travaux.

Fort heureusement, différentes garanties protègent le maître d’ouvrage et lui offrent la possibilité de se retourner contre le constructeur même au bout de plusieurs années.

Découvrez quels sont les délais pour constater une malfaçon et obtenir une réparation des dommages. 

 

Quels délais pour les constater ?

 

Si lors de la visite de réception des travaux, vous constatez des malfaçons apparentes, faites-le savoir au constructeur sur le champ et mentionnez-le dans le procès verbal.

En effet, pour obtenir une réparation des malfaçons apparentes, c’est seulement pendant cette visite que vous pourrez obtenir gain de cause.

Si vous signez le procès verbal sans émettre aucune réserve, les travaux sont réputés acceptés et vous ne pourrez plus exiger de réparation.

Cependant, une exception existe. Si vous assistez à la visite sans vous faire accompagner d’un expert en bâtiment, vous disposez d’un délai de 8 jours supplémentaires pour constater une malfaçon même après avoir signé le procès verbal.

Dans le cas où, vous désirez être accompagné par un expert en bâtiment, il est recommandé que l’expert intervienne le lendemain de votre réception, vous conservez ainsi, les 8 jours. L’expert est un professionnel du bâtiment et saura déceler les malfaçons et non conformités.

À l’issue de l’assistance à livraison CCMI, vous recevez notre PV de réception avec observations et photos à envoyer au constructeur par RAR.

 

Le cas des vices cachés

 

Il n’est pas rare de voir apparaître des fissures dans les murs ou de constater au bout de plusieurs mois que votre chaudière fonctionne mal.

Si ces problèmes apparaissent pendant la première année qui suit la réception des travaux, vous pouvez faire marcher la garantie de parfait achèvement.

A l’issue de cette année, vous pouvez toujours constater une malfaçon et obtenir réparation en faisant marcher la garantie biennale ou décennale.

La garantie biennale a une durée de 2 ans et vous offre la possibilité de constater tout dysfonctionnement de l’équipement tel que les portes, les fenêtres ou la VMC.

La garantie décennale, quant à elle, a une durée de 10 ans et couvre seulement les dommages qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent inhabitable.

Vous avez donc jusqu’à 10 ans après la réception des travaux pour constater une malfaçon. 

Une fois les malfaçons constatées, vous devez en avertir le constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

S’il refuse d’effectuer les réparations ou ne répond pas à votre courrier, vous pouvez le mettre en demeure de réaliser les travaux et faire intervenir la justice en dernier recours.

Même si un recours à l’amiable est toujours préférable, certains constructeurs vous obligent à passer par un tribunal.

 

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