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CCMI : la réception

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CCMI : la réception

La réception de l’ouvrage

La réception constitue l’un des moments clés de votre projet de construction et dont les enjeux sont cruciaux. Il ne faut pas nécessairement voir la réception comme l’aboutissement de votre projet mais bien comme une nouvelle et dernière étape de celui-ci. Il est ainsi primordial d’en saisir toutes les implications et conséquences, notamment sur le plan juridique.

Le principe de la réception

La réception est définie par l’article 1792-6 du Code civil : c’est ‘’l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves’’. Concrètement, il s’agit de faire une inspection de l’ouvrage dans son intégralité à l’issue de laquelle un procès-verbal de réception sera dressé, formalisant ainsi votre acceptation des travaux réalisés.

La réception consacre le transfert de la garde et de la responsabilité du chantier entre le maître d’œuvre (le constructeur) et de maître d’ouvrage, les clés de votre maison doivent donc vous être remises.

Cette acceptation pourra être assortie de réserves.

En effet, Toutes malfaçons ou non-façons, qu’elles compromettent l’habitabilité de votre maison, sa conformité aux règles d’urbanisme en vigueur ou qu’elles relèvent simplement d’un défaut d’ordre esthétique peuvent et doivent être mis en réserve lors de la réception. Ces réserves devront être mentionnées sur le PV de réception et assorties d’un délai durant lequel les réparations nécessaires devront être effectuées par l’entrepreneur concerné.

Ces délais seront importants, notamment en cas de négligence, voire de refus pur et simple de la part du constructeur pour lever les réserves, car ils vous permettront éventuellement d’effectuer vous-même ses travaux ‘’aux frais et risques’’ de ce dernier.

Il faut, par contre, que le désordre soit avéré (apparent ou connu) : un doute ou un risque ne peut faire l’objet d’une réserve, notamment car il existe d’autres garanties pour vous couvrir en cas de réalisation des conséquences de ce risque.

Attention : L’entrepreneur sera en revanche déchargé de toute responsabilité en ce qui concerne les désordres apparents lors de la réception mais pour lesquels vous n’auriez pas émis de réserve. Le caractère apparent d’un désordre doit toutefois être apprécié en considération de la capacité du maître d’ouvrage à relever cette anomalie, en tenant compte de sa qualité de profane en matière de construction.

La réception : qui ? et quand ?

La réception intervient en principe une fois l’ouvrage achevé. Mais l’article 1792-6 ne prévoit pas que l’ouvrage soit achevé pour que la réception puisse intervenir, ce n’est donc pas une condition nécessaire de la réception. Il est ainsi régulièrement admit en jurisprudence que la réception puisse intervenir avant que l’ouvrage ne soit achevé, voire même avant qu’il ne soit habitable.

C’est en cela que la réception peut se distinguer de la livraison de l’ouvrage, bien que ces deux notions soient en pratique souvent confondues. La livraison de l’ouvrage n’intervient en effet que lorsque l’ouvrage est habitable, ce qui peut ne pas être le cas lors de la réception.

La réception intervient à l’initiative de la partie la plus diligente. Cela signifie que vous pouvez tout aussi bien convoquer le constructeur à la réception que l’inverse. Néanmoins, le maître d’ouvrage reste le seul capable de procéder à la réception et il ne peut pas y être contraint, sauf par la voie judiciaire à la suite d’un refus abusif de votre part de réceptionner.

Les conséquences de la réception

Le transfert de la garde du chantier

La réception opère un transfert de la garde du chantier. Cela signifie qu’à compter du jour de la réception, vous êtes réputés responsables de tous les dommages qui pourraient qui pourrait survenir sur votre propriété.

Il faut bien distinguer le transfert de la garde du chantier (et donc des risques) du transfert de propriété. La réception n’entraine aucun transfert de propriété au bénéfice du maître d’ouvrage puisque cette propriété s’acquiert au fur et à mesure de la construction.

C’est ce que l’on appelle le mécanisme de l’accession, établi aux articles 551 et suivants du Code civil en vertu desquels la propriété du terrain  entraine immédiatement la propriété de toute construction qui y est érigée.

Les garanties post-réception

La réception marque le point de départ des garanties et assurances. Si des désordres surviennent sur votre construction postérieurement à la réception, de telle sorte que vous ne pouviez les mettre en réserve, vous pouvez solliciter une intervention de l’entrepreneur au titre de 3 garanties :

La garantie de parfait achèvement, effective pendant toute l’année qui suit la réception, pour tout désordre de quelque nature qu’il soit (y compris esthétique)

La garantie biennale de bon fonctionnement, effective dans les 2 ans qui suivent la réception pour tous les désordres affectant des éléments d’équipements de votre construction

La garantie décennale, effective dans les 10 ans suivants la réception, pour tous les dommages portant atteinte à la solidité de votre maison, son utilisation ou plus généralement son habitabilité

L’assurance dommage-ouvrage

Toute personne faisant construire est également obligée de souscrire à une assurance dommage ouvrage, laquelle interviendra en cas de sinistre de nature décennale affectant l’ouvrage et devant indemniser le maitre d’ouvrage avant toute recherche de responsabilité.

Les spécificités du CCMI avec fourniture de plan

Né d’une volonté de renforcer la protection des maîtres d’ouvrage dans le cadre de leur projet de construction, le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan s’est vue doté d’un régime juridique qui lui est propre et particulièrement d’un ensemble de règles d’ordre public très protectrices.

Les 8 jours post-réception

Parmi ces règles, l’article R 231-7 du Code de la construction et de l’habitation accorde aux maîtres d’ouvrage, à compter de la réception, 8 jours supplémentaires pendant lesquels il vous sera possible d’émettre autant de réserve que nécessaire.

Les réserves que vous pourriez émettre pendant ce précieux délai auront strictement la même valeur que celle que vous auriez pu émettre le jour même de la réception.

Ce délai se révélera extrêmement utile dans l’hypothèse où un constructeur refuserait que vous émettiez des réserves lors de la réception sous peine de ne pas vous remettre vos clés ! Vous pourrez alors « céder » pour obtenir les clés et sauvegarder tous vos droits en adressant ces réserves en recommandé avec accusé de réception dans les 8 jours qui suivront la réception.

Attention toutefois, afin de bénéficier de ce délai supplémentaire, l’article R 231-7 pose comme condition que le maître d’ouvrage ne soit pas assisté d’un professionnel de la construction lors de la réception.

Le solde du prix convenu de la construction

Ici encore l’article R 231-7 du Code de la construction réserve un traitement particulier au solde du prix de la construction.

Si vous n’êtes pas assistés le jour de la réception (vous bénéficiez donc des 8 jours supplémentaires pour émettre des réserves), ce solde n’est exigible qu’à l’issue de ce délai et si aucune réserve n’a été émise à l’expiration de ces 8 jours. Dès lors que la moindre réserve a été émise, le solde ne sera  exigible qu’une fois l’intégralité des réserves levées.

En attendant la levée de réserves, ce solde devra faire l’objet d’une consignation entre les mains d’un consignataire désigné d’un commun accord entre les parties. Le solde qui devra être consigné ne peut dépasser les 5% du prix convenu. Mais il ne s’agit là que d’un maximum destiné à limiter le montant de la retenue par le client qui pourrait sinon être abusive. De son côté, le professionnel ne peut pas imposer de limiter la consignation à une somme correspondante au coût de la levée de ces réserves dont le consommateur n’a pas la capacité d’évaluer le montant.

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