Immobilier ancien : est-il possible d’annuler l’achat d’un bien ?
Immobilier ancien : est-il possible d’annuler l’achat d’un bien ?
Mise à jour du 04/09/2025
Promesse de vente : un changement de cap dans la jurisprudence
Avant de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier, il est essentiel de bien comprendre les règles du jeu. Vendeur comme acquéreur devront faire un choix clair avant de passer à l’acte authentique : opter pour un compromis de vente ou une promesse de vente.
Ces deux documents, que l’on appelle des avant-contrats, fixent les conditions de la future transaction et engagent les parties dans des proportions différentes.
Le compromis de vente : ici, vendeur et acheteur sont logés à la même enseigne. Le premier s’engage à céder son bien à un prix déterminé, le second promet de l’acquérir selon les conditions prévues. C’est un contrat équilibré, où les deux parties se lient réciproquement.
La promesse de vente : le mécanisme est un peu différent. Le vendeur réserve son bien à l’acquéreur potentiel pour une durée précise. Pendant ce laps de temps, il ne peut pas proposer le bien à un autre acheteur. Mais attention : si le vendeur revient sur son engagement, il s’expose à devoir verser des dommages et intérêts, souvent d’un montant conséquent.
Promesse de vente : un tournant décisif en jurisprudence
Attention, les règles du jeu ont changé ! La promesse de vente n’a plus la même portée qu’auparavant. Désormais, le vendeur est définitivement engagé : son retrait ne constitue plus un motif valable pour bloquer la vente.
Jusqu’ici, un vendeur pouvait toujours revenir sur une promesse de vente, à condition d’indemniser l’acquéreur par des dommages et intérêts. Mais un arrêt rendu par la Cour de cassation le 23 juin dernier a bouleversé la donne : le vendeur ne peut plus se rétracter, même si l’acheteur n’a pas encore levé l’option. Dans l’affaire jugée, la justice est allée jusqu’à ordonner une vente forcée.
Retour sur cette affaire
Dans les années 1990, un couple avait signé une promesse de vente avec un autre couple, l’acte prévoyant que les acquéreurs deviendraient propriétaires au décès des vendeurs. Ces derniers s’étaient réservé un droit d’usage et d’habitation jusqu’à leur mort.
Problème : après un divorce, la propriétaire avait tenté de se rétracter. Or, à son décès, les acquéreurs ont levé l’option et exigé la réalisation de la vente. La Cour de cassation leur a donné raison, considérant que la promesse engageait définitivement le vendeur. Seule une clause spécifique, prévue dès la signature, aurait permis de prévoir une issue différente.
Ce qu’il faut retenir
Une promesse de vente engage désormais irrévocablement le vendeur, même si l’option n’a pas encore été levée.
Une vente peut être forcée en justice, même plusieurs années après la signature.
Pour éviter toute mauvaise surprise, il est crucial de se faire accompagner par un notaire, qui saura sécuriser l’acte et vérifier les clauses particulières.
👉 En pratique : avant de signer un avant-contrat (promesse ou compromis), informez-vous sur les délais de rétractation, les conditions suspensives et les clauses protectrices. Une transaction immobilière ne s’improvise pas : l’avis d’un professionnel reste la meilleure garantie de sérénité.