Article rédigé par Laurent Hojan, expert en bâtiment et construction, fondateur de Check my House.

Infiltration eau entre : ce guide pratique vous explique l’essentiel, avec l’éclairage d’un expert en bâtiment indépendant.

Une tache qui s’étend au plafond, une odeur d’humidité persistante, de la peinture qui cloque : l’infiltration d’eau entre deux appartements est l’un des litiges les plus fréquents en copropriété. La première question qui se pose est presque toujours la même : qui est responsable, et qui doit payer ? Nous faisons le point, étape par étape, pour vous aider à réagir efficacement et à protéger vos intérêts.

D’où vient l’eau ? Identifier l’origine avant de désigner un responsable

Avant toute chose, il faut déterminer l’origine exacte de l’infiltration. Tant que la cause n’est pas établie, aucune responsabilité ne peut être attribuée de façon fiable. L’eau peut provenir d’une partie privative (salle de bain, canalisation encastrée, joint de douche défaillant du logement du dessus) ou d’une partie commune (colonne montante, toiture, façade).

Cette distinction est déterminante : elle conditionne qui prend en charge les réparations et l’éventuelle expertise. Une recherche de fuite, parfois non destructive, est souvent nécessaire pour localiser précisément le point d’entrée de l’eau.

Infiltration provenant d’une partie privative

Si la fuite provient du logement voisin (un joint, un tuyau privatif, un appareil sanitaire), c’est en principe le propriétaire de ce logement qui en assume la responsabilité, via son assurance multirisque habitation.

Infiltration provenant d’une partie commune

Lorsque l’eau provient d’une colonne commune, de la toiture ou de la façade, c’est le syndicat des copropriétaires qui est responsable, et les frais relèvent alors de la copropriété.

Qui paie l’expertise ?

En cas de désaccord sur l’origine ou l’ampleur des dégâts, une expertise s’impose. Si la cause est une partie commune, les frais d’expertise sont généralement pris en charge par le syndic. S’il s’agit d’une partie privative, c’est le propriétaire concerné, ou son assureur, qui supporte les coûts. Lorsque les assureurs sont impliqués, la convention IRSI encadre la prise en charge selon le montant des dommages.

Pourquoi mandater votre propre expert ?

L’expert mandaté par l’assurance défend d’abord les intérêts de l’assureur. Faire intervenir un expert d’assuré indépendant vous permet d’obtenir une évaluation objective des désordres, de leur origine et du coût réel des réparations. Cela évite une indemnisation sous-évaluée et accélère souvent la résolution du litige.

Comment réagir concrètement

• Documentez les dégâts par des photos datées dès l’apparition des premiers signes.
• Informez par écrit le voisin concerné et le syndic, en recommandé avec accusé de réception.
• Déclarez le sinistre à votre assurance dans les délais prévus au contrat.
• Demandez une recherche de fuite pour établir l’origine avant tout débat sur la responsabilité.
• Faites appel à un expert indépendant en cas de contestation ou d’enjeu financier important.

Pour approfondir le cadre réglementaire, vous pouvez consulter les droits des copropriétaires (ANIL).

Questions fréquentes

Que faire si mon voisin refuse de reconnaître la fuite ?

Envoyez un courrier recommandé le mettant en demeure de faire vérifier son installation. En l’absence de réaction, une expertise humidité indépendante permet d’établir l’origine et de constituer une preuve opposable.

L’assurance peut-elle refuser la prise en charge ?

Oui, notamment si l’origine n’est pas clairement démontrée ou en cas de défaut d’entretien. Un rapport d’expert solide limite fortement ce risque de refus.

Combien de temps pour résoudre ce type de litige ?

Cela varie de quelques semaines en cas d’accord amiable à plusieurs mois si une procédure est nécessaire. Une expertise rapide accélère généralement le règlement.

Infiltration eau entre : ce qu’il faut retenir

Pour résumer, bien anticiper la question de infiltration eau entre vous permet de protéger vos intérêts et d’aborder chaque étape avec sérénité, idéalement accompagné d’un expert indépendant.