Un désordre découvert au onzième mois reste couvert par la garantie de parfait achèvement, à condition de le notifier par écrit à l’entrepreneur et, s’il n’est pas réparé, d’engager une action en justice avant le premier anniversaire de la réception. Le délai d’un an de l’article 1792-6 du Code civil n’est pas seulement un délai pour signaler : c’est aussi, selon la Cour de cassation, la période dans laquelle il faut agir.

Sur le terrain, on observe souvent ce cas : une auréole d’humidité au pied d’un mur ou une fissure qui s’ouvre après le premier hiver, constatée quelques semaines avant la date anniversaire. Le propriétaire envoie un courrier, attend une réponse, et laisse passer l’échéance. Cet article explique ce que change ce calendrier serré, comment l’organiser, et ce qui reste possible une fois l’année écoulée, en CCMI comme en VEFA.

À partir de quand court l’année de garantie ?

L’année de garantie de parfait achèvement court à compter de la réception, et non de l’emménagement ou de la remise des clés. L’article 1792-6 définit la réception comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves, à l’amiable ou à défaut judiciairement, et toujours contradictoirement.

La date à retenir est donc celle qui figure sur le procès-verbal de réception. C’est elle qu’il faut reporter dans un agenda, avec une alerte plusieurs semaines avant l’échéance. Deux précisions pratiques :

• En CCMI, le maître de l’ouvrage signe lui-même la réception avec le constructeur : la date du procès-verbal fait courir l’année.
• En VEFA, la réception est prononcée entre le vendeur et les entreprises, et elle peut précéder la livraison à l’acquéreur. L’article 1792-6 fait courir le délai de la garantie à compter de la réception, et non de la livraison.

Si vous ne retrouvez pas le procès-verbal, demandez-en copie au constructeur ou, en CCMI, consultez les pièces remises avec l’assistance à la réception CCMI si vous en avez bénéficié. Sans date certaine, tout calcul de délai reste fragile.

Un désordre du 11e mois reste couvert, sous condition de notification

Oui, un désordre révélé au onzième mois entre dans la garantie de parfait achèvement, qui s’étend selon l’article 1792-6 à tous les désordres signalés par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. La condition est que cette notification parvienne à l’entrepreneur avant toute action en justice.

La Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt publié du 13 juillet 2023 (n° 22-17.010) : en l’absence de notification préalable à l’entrepreneur des désordres révélés après la réception, une assignation, même délivrée avant l’expiration du délai d’un an, ne peut la suppléer. Au onzième mois, il ne faut donc pas sauter l’étape du courrier pour gagner du temps.

La garantie a toutefois une limite matérielle : elle ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage. Une tache d’humidité peut venir d’une infiltration en façade comme d’une condensation liée à l’occupation. Une expertise humidité distingue ces causes par des mesures (humidimètre, recherche de la zone d’entrée d’eau, contrôle de la ventilation), ce qui conditionne le fondement à invoquer.

Un délai pour agir en justice, pas seulement pour signaler

Notifier le désordre dans l’année ne suffit pas : si l’entrepreneur ne répare pas, l’action en justice doit elle aussi être engagée dans l’année qui suit la réception. Dans un arrêt publié du 6 mai 1998 (n° 96-18.038), la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait admis une demande au motif que les réserves avaient été notifiées dans l’année, alors que l’assignation n’avait été délivrée que bien plus tard.

Service-public.fr retient la même lecture : à défaut de réparation, le tribunal doit être saisi pendant l’année couverte par la garantie. L’article 1792-6 ne précise pas lui-même la nature de ce délai. Par prudence, mieux vaut raisonner comme pour un délai de forclusion, qui n’obéit pas à toutes les causes d’interruption et de suspension d’une prescription (voir la section suivante).

Concrètement, un désordre découvert au onzième mois laisse quelques semaines pour notifier, laisser à l’entrepreneur une possibilité d’intervenir et, faute de réparation, saisir le juge. C’est un calendrier serré, mais tenable s’il est organisé dès la découverte.

Ce qui interrompt le délai, et ce qui ne l’interrompt pas

Selon l’article 2241 du Code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Une assignation en référé délivrée avant le premier anniversaire de la réception est donc la manière la plus sûre de préserver ses droits.

D’autres démarches, en revanche, ne doivent pas être considérées comme protectrices :

• Le courrier recommandé : indispensable comme notification, il ne remplace pas l’action en justice, comme l’a montré l’arrêt de 1998.
• Les échanges amiables et les promesses d’intervention : ils ne figurent pas parmi les causes d’interruption de l’article 2241, qui vise la demande en justice.
• La mesure d’expertise ordonnée en référé : la Cour de cassation a jugé le 3 juin 2015 (n° 14-15.796, publié) que la suspension prévue par l’article 2239 pendant une mesure d’instruction n’est pas applicable au délai de forclusion.

Le point le plus souvent mal compris concerne la suite du référé. Dans un arrêt publié du 11 juillet 2019 (n° 18-17.856), rendu sur le délai de l’article 1648 en VEFA, la Cour de cassation a jugé qu’un nouveau délai d’un an courait à compter de l’ordonnance de référé, puis de l’ordonnance désignant l’expert, et a jugé que des acquéreurs qui avaient assigné au fond plus d’un an après cette dernière étaient irrecevables comme forclos. Le référé n’ouvre donc pas un délai illimité : il fait repartir une nouvelle année.

Calendrier pratique pour un désordre découvert au 11e mois

Pour un désordre découvert au onzième mois, l’ordre des démarches est le suivant : constat et notification immédiats, délai court proposé à l’entrepreneur, mise en demeure, puis assignation en référé avant l’échéance si rien ne se passe. Chaque étape doit laisser une trace écrite datée.

1. Jour de la découverte : photographies datées, repère d’échelle, relevé de la pièce et de l’emplacement, recherche du procès-verbal de réception pour connaître la date exacte de l’échéance.
2. Dans la semaine : notification par lettre recommandée avec avis de réception, décrivant le désordre et proposant une date d’intervention compatible avec l’échéance, comme le prévoit l’alinéa 3 de l’article 1792-6 (délai fixé d’un commun accord).
3. En parallèle : constat technique par un expert en bâtiment indépendant pour qualifier le désordre (parfait achèvement, décennale, bon fonctionnement, usure) et figer son état.
4. Sans accord ou sans intervention : mise en demeure, qui ouvre la possibilité de faire exécuter les travaux aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant (alinéa 4).
5. Plusieurs semaines avant l’échéance : consultation d’un avocat pour préparer une assignation en référé (provision, exécution de l’obligation ou expertise) à délivrer avant le premier anniversaire de la réception.
6. Après l’ordonnance : nouvelle échéance à noter, en tenant compte du délai qui recommence à courir.

Le point de vigilance tient aux dernières semaines : une assignation ne se prépare pas en un jour, et attendre la réponse d’un entrepreneur jusqu’à la veille de l’échéance revient à lui laisser la maîtrise du calendrier. Pour une vue d’ensemble des contrôles à mener avant cette date, voir notre article sur le contrôle de fin de première année.

CCMI et VEFA : deux horloges différentes

En CCMI, une seule date compte pour la garantie de parfait achèvement : celle de la réception signée avec le constructeur. En VEFA, l’acquéreur doit surveiller une autre horloge, celle des vices et défauts de conformité apparents de l’article 1648, qui ne coïncide pas forcément avec l’année de la garantie des entreprises.

En CCMI, l’article L. 231-8 du CCH permet au maître de l’ouvrage non assisté d’un professionnel de dénoncer par lettre recommandée, dans les huit jours suivant la remise des clés, les vices apparents non signalés à la réception. Pour les réserves non levées, la garantie de livraison de l’article L. 231-6 reste mobilisable jusqu’à leur levée. Pour un désordre apparu au onzième mois, c’est la garantie de parfait achèvement qui joue, avec le calendrier décrit plus haut.

En VEFA, l’article 1642-1 du Code civil empêche le vendeur d’être déchargé des vices et défauts de conformité apparents, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un mois après la prise de possession. L’article 1648 impose d’agir, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut en être déchargé. Service-public.fr résume : l’action doit être exercée avant l’expiration du délai le plus tardif entre un an à compter de la réception et treize mois à compter de la prise de possession. Dans une décision du 19 janvier 2022 (n° 21-10.022, non publiée), relayée par service-public.fr, la Cour de cassation a jugé que l’existence de réserves à la réception ne fait pas obstacle à l’écoulement de ce délai, et a confirmé l’irrecevabilité d’une action engagée plus de quatre ans après une réception avec réserves.

La garantie de parfait achèvement elle-même pèse, selon l’article 1792-6, sur l’entrepreneur, et l’article 1646-1, qui énumère les garanties dont le vendeur d’immeuble à construire est tenu, ne vise pas l’article 1792-6. Un accompagnement VEFA aide à documenter les réserves et à suivre ces échéances.

Après le premier anniversaire : ce qui reste possible

Une fois l’année écoulée sans action, la garantie de parfait achèvement ne peut plus être invoquée, mais d’autres fondements peuvent prendre le relais selon la nature du désordre. Tout dépend de sa gravité, de l’élément touché et de son caractère apparent ou non à la réception.

• Garantie de bon fonctionnement (article 1792-3) : les autres éléments d’équipement font l’objet d’une garantie d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception. Service-public.fr cite l’exemple d’un ballon d’eau chaude, élément dissociable.
• Garantie décennale (article 1792 et article 1792-4-1) : pour les dommages non décelables à la réception qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, pendant dix ans à compter de la réception. Une expertise de fissures permet par exemple de déterminer si une fissure traduit une atteinte à la structure. L’assurance dommages-ouvrage, qui prend effet après l’expiration de la garantie de parfait achèvement selon l’article L. 242-1 du Code des assurances, est alors l’interlocuteur à saisir en premier.
• Désordres réservés non levés : la Cour de cassation a jugé le 2 février 2017 (n° 15-29.420, publié), en CCMI, que l’obligation de résultat de l’entrepreneur principal persistait pour les désordres réservés jusqu’à la levée des réserves, alors même que le délai de la garantie de parfait achèvement était expiré.
• Dommages intermédiaires : pour les désordres qui ne relèvent ni de la décennale ni du bon fonctionnement, la responsabilité contractuelle suppose la preuve d’une faute, comme l’a rappelé la Cour de cassation le 4 juin 2009 (n° 08-13.239, publié) à propos d’un vendeur d’immeuble à construire. L’article 1792-4-3 fixe à dix ans à compter de la réception la prescription des actions en responsabilité contre les constructeurs, hors garanties spécifiques.

Une limite importante en VEFA : la Cour de cassation a jugé le 3 juin 2015 que l’acquéreur ne peut pas invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur pour des vices apparents au-delà des limites des articles 1642-1 et 1648. La forclusion de l’action sur les vices apparents ne se contourne donc pas par un autre fondement.

Comment Check my House intervient en fin d’année de garantie

Check my House intervient comme expert technique indépendant, à la demande du particulier, pour constater et qualifier un désordre découvert en fin d’année de garantie, dans un délai compatible avec l’échéance. L’objectif est de fournir un document daté et argumenté avant la notification et, si nécessaire, avant le référé.

La mission comprend la visite du logement, des mesures adaptées au désordre (relevé de fissures, mesures d’humidité, contrôle des menuiseries ou des équipements), un rapport avec photographies et localisation, et une qualification au regard des garanties : parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale ou usure. Lorsque l’entrepreneur conteste, une expertise amiable contradictoire peut être organisée en sa présence.

Le rapport ne remplace pas le conseil d’un avocat sur la procédure, mais il lui apporte la base factuelle. Les préconisations d’expertise Check my House sont couvertes par une assurance décennale. Pour le coût d’une intervention, vous pouvez consulter nos tarifs.

Questions fréquentes sur le délai d’un an

Le délai d’un an se compte-t-il depuis la remise des clés ?

Non, la garantie de parfait achèvement court à compter de la réception, selon l’article 1792-6 du Code civil. En CCMI, la remise des clés suit généralement la réception, et c’est la date du procès-verbal qui compte. En VEFA, la distinction est plus nette : la réception est prononcée entre le vendeur et les entreprises, alors que l’acquéreur reçoit son logement lors de la livraison, parfois plus tard. Pour l’acquéreur, l’horloge des vices apparents dépend des deux dates : selon service-public.fr, l’action doit être exercée avant le plus tardif de deux délais, un an à compter de la réception ou treize mois à compter de la prise de possession. Il est donc utile de demander au vendeur la date de réception des travaux, qui n’apparaît pas toujours dans les documents remis à l’acquéreur. Sans cette date, un calcul fondé sur la seule remise des clés peut conduire à agir trop tard.

Une lettre recommandée envoyée au 12e mois suffit-elle ?

Elle suffit pour notifier le désordre, pas pour préserver l’action. L’article 1792-6 étend la garantie aux désordres signalés par notification écrite, et un courrier envoyé avant l’échéance remplit cette condition. Mais si l’entrepreneur ne répare pas, la Cour de cassation exige que l’action en justice soit, elle aussi, engagée dans l’année : dans son arrêt du 6 mai 1998, une notification faite dans le délai n’a pas sauvé une demande introduite plus tard. Une lettre envoyée dans les derniers jours laisse donc très peu de temps pour la suite. Si le désordre est découvert tard, il faut mener de front le courrier, le constat technique et la préparation d’une assignation en référé, avec un avocat. L’inverse ne fonctionne pas non plus : selon l’arrêt du 13 juillet 2023, une assignation ne peut pas remplacer la notification préalable.

Le constructeur promet d’intervenir après l’échéance : que faire ?

Une promesse d’intervention, même écrite, ne figure pas parmi les causes d’interruption prévues par l’article 2241 du Code civil, qui vise la demande en justice. Accepter un rendez-vous fixé après le premier anniversaire de la réception, sans autre précaution, revient donc à prendre le risque de ne plus pouvoir agir sur le fondement de la garantie si l’intervention n’a pas lieu. Deux attitudes sont possibles. Soit l’entrepreneur accepte d’intervenir avant l’échéance, et l’accord sur le délai est confirmé par écrit, conformément à l’alinéa 3 de l’article 1792-6. Soit l’intervention ne peut avoir lieu qu’après, et il est prudent d’interrompre le délai par une assignation en référé, quitte à indiquer au juge que des travaux sont programmés. Sur le terrain, on observe souvent des rendez-vous repoussés plusieurs fois au-delà de la date anniversaire. Le choix de la procédure relève d’un avocat.

Un désordre réservé à la réception est-il perdu après un an ?

Pas nécessairement. La Cour de cassation a jugé le 2 février 2017 (n° 15-29.420, publié), dans une affaire de contrat de construction de maison individuelle, que l’obligation de résultat de l’entrepreneur principal persistait pour les désordres réservés jusqu’à la levée des réserves, alors même que le délai de la garantie de parfait achèvement était expiré. La demande avait été accueillie sur le fondement de la responsabilité contractuelle. En CCMI, la garantie de livraison de l’article L. 231-6 du CCH ne cesse par ailleurs qu’à la levée des réserves formulées à la réception, et le garant doit mettre en demeure le constructeur lorsqu’il en est informé. En VEFA, la situation est différente pour l’acquéreur face au vendeur : les vices apparents relèvent des articles 1642-1 et 1648, avec leur propre délai de forclusion, que la responsabilité contractuelle ne permet pas de contourner selon l’arrêt du 3 juin 2015.

Une infiltration du 11e mois peut-elle relever de la décennale ?

Oui, si elle rend l’ouvrage impropre à sa destination ou compromet sa solidité, et si elle n’était pas décelable à la réception. La garantie décennale de l’article 1792 du Code civil n’est pas réservée aux désordres apparus après la première année. L’article L. 242-1 du Code des assurances prévoit d’ailleurs que l’assurance dommages-ouvrage, qui couvre ce type de dommages, peut intervenir dès la première année lorsque l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations après une mise en demeure restée infructueuse. La difficulté est la qualification : une infiltration ponctuelle sous un appui de fenêtre n’a pas la même portée qu’une entrée d’eau qui rend une pièce inutilisable. Un constat technique précis, avec localisation de l’entrée d’eau et mesures, sert de base à cette discussion avec l’entrepreneur ou l’assureur.

L’expertise judiciaire suspend-elle le délai ?

Non, selon la Cour de cassation, pour un délai de forclusion. L’article 2239 du Code civil prévoit une suspension de la prescription lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction avant tout procès, mais la Cour de cassation a jugé le 3 juin 2015 (n° 14-15.796, publié) que cette suspension n’est pas applicable au délai de forclusion. En pratique, l’assignation en référé-expertise interrompt le délai, conformément à l’article 2241, puis un nouveau délai court. Dans l’arrêt du 11 juillet 2019, rendu en VEFA sur l’article 1648, ce nouveau délai d’un an a couru à compter de l’ordonnance désignant l’expert. La Cour a jugé que les acquéreurs, qui avaient attendu plus d’un an après cette ordonnance pour assigner au fond, étaient forclos. Une expertise judiciaire longue impose donc de surveiller ce nouveau délai et, le cas échéant, d’agir au fond sans attendre le rapport.

Que faire vérifier avant le premier anniversaire de la réception ?

Une visite technique réalisée quelques semaines avant l’échéance permet de repérer les désordres qui ne se voient pas au quotidien, alors qu’il reste du temps pour notifier et, si besoin, agir. Sur le terrain, les points les plus souvent concernés sont les fissures d’enduit ou de cloison apparues après le premier hiver, les traces d’humidité en pied de mur ou sous les appuis de fenêtre, le fonctionnement des menuiseries, l’écoulement des eaux pluviales et la ventilation. Chaque constat est daté, localisé et photographié, puis qualifié : parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale ou usure. Organiser cette visite au dixième mois plutôt qu’au douzième laisse une marge réelle pour le courrier, la mise en demeure et l’éventuel référé. Pour une approche indépendante du constructeur, un expert en construction peut intervenir sur l’ensemble du territoire.

Sources

• Légifrance, Code civil, articles 1792-6, 1792, 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-3.
• Légifrance, Code civil, articles 1642-1, 1646-1, 1648, 2239 et 2241.
• Légifrance, Code de la construction et de l’habitation, articles L. 231-6 et L. 231-8.
• Légifrance, Code des assurances, article L. 242-1.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 mai 1998, n° 96-18.038, publié au bulletin, Légifrance.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2009, n° 08-13.239, publié au bulletin, Légifrance.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 juin 2015, n° 14-15.796, publié au bulletin, Légifrance.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 février 2017, n° 15-29.420, publié au bulletin, Légifrance.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 juillet 2019, n° 18-17.856, publié au bulletin, Légifrance.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 janvier 2022, n° 21-10.022, non publié au bulletin, Légifrance.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 juillet 2023, n° 22-17.010, publié au bulletin, Légifrance.
• Service-public.fr, fiche « Garanties après réception des travaux » (F2958), fiche sur la livraison d’un logement vendu en VEFA (F2956) et actualité « VEFA : non-conformité d’un logement, vous avez un an pour saisir la justice ».

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