Par Laurent Hojan, expert en construction et bâtiment depuis 8 ans, fondateur de Check my House.

La garantie des vices cachés s’exerce dans un délai de deux ans, mais une question revient sans cesse : à partir de quand ce délai commence-t-il à courir ? Il ne part pas de la vente, mais de la découverte du vice. Cette précision change tout, car elle conditionne la recevabilité de votre action. Mal comprendre ce point de départ peut vous faire perdre vos droits. Nous vous expliquons quand court réellement le délai de deux ans pour agir en vice caché et le rôle de l’expertise pour dater la découverte.

Le délai de deux ans : un principe à bien comprendre

L’action en garantie des vices cachés se prescrit par deux ans. Ce délai ne part pas de la vente, mais de la découverte du vice par l’acheteur.

Sur le terrain, beaucoup pensent à tort que le délai court depuis l’achat. En réalité, il commence à la découverte du défaut. Un vice qui se révèle plusieurs années après la vente peut donc encore ouvrir un recours, à condition d’agir dans les deux ans suivant cette découverte. La datation de la découverte devient alors un point clé.

Le point de départ : la découverte du vice

Le délai court à compter du moment où l’acheteur découvre le vice. Déterminer cette date est essentiel pour la recevabilité de l’action.

• Le délai part de la découverte du vice, pas de la vente.
• La découverte correspond au moment où le défaut se révèle.
• Il faut agir dans les deux ans suivant cette découverte.
• Dater la découverte est souvent un enjeu du litige.

Dater la découverte

Établir la date de découverte peut être délicat. Une expertise vices cachés aide à caractériser le moment où le vice s’est révélé et à situer le point de départ du délai.

Ne pas confondre découverte et simple soupçon

La découverte du vice suppose une connaissance suffisante du défaut. Un simple soupçon ne fait pas nécessairement courir le délai de la même façon.

La frontière entre un doute vague et la découverte réelle du vice peut prêter à discussion. C’est pourquoi documenter le moment où le défaut s’est manifesté clairement est important. Une expertise technique apporte des éléments objectifs sur la nature et le moment de révélation du désordre.

Le rôle de l’expert face au délai

L’expert aide à caractériser et dater la découverte du vice, et à agir dans les délais. Son intervention sécurise la recevabilité de votre action.

Notre rôle est de qualifier le vice, d’établir son antériorité et d’éclairer le moment de sa découverte. Cette analyse vous aide à agir à temps. En cas de litige, une expertise contradictoire puis, si besoin, une assistance à expertise judiciaire accompagnent votre démarche.

Questions fréquentes

Le délai de deux ans part-il de la vente ?

Non, c’est une erreur fréquente. Le délai de deux ans pour agir en garantie des vices cachés court à compter de la découverte du vice par l’acheteur, et non de la date de la vente. Un défaut révélé plusieurs années après l’achat peut donc encore ouvrir un recours, à condition d’agir dans les deux ans suivant sa découverte.

Qu’est-ce que la découverte du vice ?

La découverte correspond au moment où le défaut se révèle réellement à l’acheteur, avec une connaissance suffisante de son existence. Ce n’est pas nécessairement le premier doute vague. Déterminer cette date est essentiel, car elle fixe le point de départ du délai. Documenter le moment où le défaut s’est manifesté clairement est donc important.

Comment prouver la date de découverte ?

Il faut documenter le moment où le vice s’est manifesté clairement, par exemple par des constats datés ou des éléments techniques. Une expertise aide à caractériser la nature du désordre et le moment de sa révélation. Cette objectivation est utile pour situer le point de départ du délai et défendre la recevabilité de votre action.

Que se passe-t-il si le délai est dépassé ?

Si l’action est engagée au-delà du délai applicable à compter de la découverte, elle risque d’être considérée comme prescrite, donc irrecevable. C’est pourquoi il est essentiel d’agir sans tarder dès que le vice est découvert. Une expertise rapide aide à qualifier le désordre et à enclencher les démarches dans les délais.

Faut-il un expert pour respecter le délai ?

L’expert n’agit pas sur le délai lui-même, mais il aide à qualifier le vice, à établir son antériorité et à éclairer la date de découverte. Cette analyse soutient la recevabilité de votre action et la solidité de votre dossier. Agir rapidement avec un appui technique vous évite de perdre vos droits par dépassement du délai.

Sources

• Service Public, J’achète un logement, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F15913
• ANIL, Agence nationale pour l’information sur le logement, https://www.anil.org/