Depuis le 1er juillet 2026, la Sarthe est soumise à une nouvelle carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles, issue de l’arrêté du 9 janvier 2026 publié au Journal officiel du 31 janvier 2026, applicable aux actes conclus à compter de cette date. À l’échelle métropolitaine, la surface classée en exposition moyenne ou forte passe de 48 % à 55 %, et le nombre de maisons individuelles concernées de 10,3 à 12,1 millions, soit 61,5 % du parc.

Le département n’avait pas besoin de cela pour être concerné : 190 communes sur 352 ont déjà été reconnues au moins une fois en catastrophe naturelle sécheresse, soit 54 %, au titre de 67 arrêtés distincts. Le dernier a été publié au Journal officiel du 30 janvier 2024. Nogent-le-Bernard et Sablé-sur-Sarthe figurent chacune dans 8 arrêtés, Ballon-Saint Mars dans 7, La Ferté-Bernard dans 6. Relevé commune par commune dans la base GASPAR du portail Géorisques, le 9 octobre 2026.

Avec un département déjà largement classé, l’enjeu du nouveau zonage n’est pas de découvrir le risque, mais de gérer ses conséquences juridiques sur les transactions et les chantiers. Avec une règle qui ne bouge pas : le classement crée des obligations d’information et de conception, jamais une obligation de travaux, et il ne diagnostique rien.

Ce qui change exactement

Le référentiel cartographique. La carte de 2019 est remplacée par un zonage fondé sur une évaluation actualisée de la susceptibilité des formations et de la sinistralité observée. Des parcelles changent de classe à terrain inchangé, parfois à la hausse, parfois à la baisse.

La date qui compte. C’est la date de conclusion de l’acte qui détermine la carte applicable. Un compromis signé avant le 1er juillet 2026 et réitéré après pose une question que le notaire doit trancher. Ce point est développé dans notre article sur le terrain qui bascule en zone moyenne ou forte.

Le déclenchement des obligations. Le classement en exposition moyenne ou forte déclenche l’étude géotechnique préalable à la vente d’un terrain constructible et les obligations de conception du constructeur, et il modifie le contenu de l’état des risques.

La géologie sarthoise, et où les bascules se concentrent

Le département appartient pour l’essentiel à la bordure occidentale du Bassin parisien, avec trois ensembles sensibles et un qui l’est peu.

Les argiles et sables du Cénomanien, les sables du Maine, couvrent de vastes surfaces au centre et au sud. Les niveaux argileux et les marnes intercalées y sont fortement plastiques, et c’est la formation la plus en cause dans la sinistralité départementale.

Les marnes jurassiques du nord et du nord-ouest, vers Ballon-Saint Mars et la vallée de la Sarthe amont, constituent un second pôle de sensibilité.

Les argiles à silex du Perche sarthois, à l’est, vers Nogent-le-Bernard et La Ferté-Bernard, recouvrent la craie par placages discontinus d’épaisseur très variable.

À l’inverse, les Alpes mancelles et la bordure armoricaine du nord-ouest, sur grès et schistes, présentent une susceptibilité faible, avec une pathologie de manteau d’altération plutôt que d’argile.

Les basculements de classe se concentrent donc sur les plateaux cénomaniens et sur les franges argileuses du Perche sarthois.

Vendeur d’un terrain constructible

Si la parcelle est classée en exposition moyenne ou forte selon la carte applicable à la date de l’acte, une étude géotechnique préalable doit être fournie. Il s’agit d’une mission préalable au sens de la norme NF P 94-500, dite G1 : elle identifie les aléas géotechniques du site et énonce des principes généraux de construction. Elle ne dimensionne pas les fondations, ce qui relève d’une G2, et ne diagnostique aucun désordre existant, ce qui relève d’une G5.

Deux recommandations locales. Faites vérifier la présence d’anciennes carrières, nombreuses dans les secteurs de tuffeau et de calcaire. Et demandez que l’étude précise l’épaisseur réelle des niveaux argileux et leur variabilité sur l’emprise, point déterminant sur les sables du Maine, où l’hétérogénéité latérale est forte.

Vendeur d’une maison existante

Aucune étude de sol n’est exigée, mais l’état des risques doit être remis, et son contenu évolue pour les parcelles qui basculent.

Les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles doivent être portés à la connaissance de l’acquéreur. Dans un département reconnu à 54 %, beaucoup de biens ont un historique, et l’omission expose à une action pour vice caché ou pour défaut d’information. Notre article sur vendre une maison indemnisée mais non réparée détaille cette obligation.

Point souvent négligé : si l’indemnité a été perçue et les travaux prescrits non réalisés, l’acquéreur doit en être informé. Côté acquéreur, c’est précisément ce que contrôle une expertise avant achat.

Maître d’ouvrage d’une construction neuve

Le constructeur doit tenir compte de l’étude géotechnique et adapter la conception, sous une obligation de résultat dans les dix ans de la réception. Quatre contrôles utiles en Sarthe : la profondeur d’ancrage réelle des semelles au regard de la zone de variation hydrique, la continuité du chaînage et la présence de joints de rupture entre corps de bâtiment, le traitement du remblai de plateforme et son compactage, et la gestion des eaux pluviales avec rejet éloigné du bâti. Une assistance CCMI permet de les vérifier aux étapes où c’est encore possible.

Propriétaire d’une maison dont la parcelle bascule

Trois réponses nettes. Aucune obligation de travaux ne découle du classement. Aucun refus de garantie catastrophes naturelles ne peut vous être opposé sur ce motif. Et le classement ne prouve pas la cause de désordres existants.

Ce dernier point mérite insistance ici. La carte est établie au 1/25 000, elle qualifie la susceptibilité d’une formation géologique et non le comportement d’un sol sous une semelle, et elle ignore les cavités comme les sols compressibles. Dans un département où les argiles à silex et les sables du Maine alternent sur quelques dizaines de mètres, seule une reconnaissance à la parcelle est concluante : c’est l’objet d’une expertise fissures.

Les causes concurrentes en Sarthe

• Les anciennes carrières souterraines de tuffeau et de calcaire, présentes dans les vallées du Loir et de la Sarthe, dont l’affaissement est localisé et ne se referme jamais en saison humide.
• Les sols compressibles des vallées de la Sarthe, du Loir, de l’Huisne et de la Braye, qui tassent sous charge indépendamment du climat.
• Le manteau d’altération des terrains de socle du nord-ouest, d’épaisseur variable, source de tassements différentiels non saisonniers.
• La fuite sur réseau enterré et le défaut de gestion des eaux pluviales, de mécanisme inverse mais d’apparence proche, et dont la réparation est sans commune mesure avec une reprise de fondation.

Le critère qui sépare ces hypothèses du retrait-gonflement est la saisonnalité, établie par un relevé fissurométrique mensuel sur douze mois couvrant un été et un hiver. Cette preuve ne se reconstitue pas : ne rebouchez rien.

Si vos fissures sont déjà là

Si un arrêté couvre votre période, la déclaration intervient dans les trente jours suivant sa parution au Journal officiel. Le rapport de l’expert mandaté par l’assureur est encadré depuis le 1er janvier 2025 par le décret n° 2024-1101 du 4 décembre 2024, pris en application de la loi n° 2021-1837 du 28 décembre 2021. Une franchise légale de 1 520 euros s’applique, non rachetable, et l’indemnité est affectée à la réparation selon les recommandations du rapport, son non-emploi exposant à restitution.

Un expert d’assuré prépare et contradicte la visite, l’expertise contradictoire confronte les analyses avant toute procédure, et une reprise se dimensionne sur une étude de sol et non sur un devis : un expert en bâtiment indépendant ne vend pas les travaux qu’il prescrit.

Nos interventions dans la Sarthe

Nous intervenons sur l’ensemble du département, du Mans à La Flèche, Sablé-sur-Sarthe, La Ferté-Bernard et Mamers, du Perche sarthois aux Alpes mancelles et à la vallée du Loir.

Le Mans, La Flèche, Sablé-sur-Sarthe, Allonnes, La Ferté-Bernard, Coulaines, Changé, Montval-sur-Loir, Arnage, Parigné-l’Évêque, Mulsanne, Mamers, Écommoy, La Suze-sur-Sarthe, Laigné-Saint-Gervais, Yvré-l’Évêque, Savigné-l’Évêque, Le Lude, Sargé-lès-le-Mans, La Bazoge, Bonnétable, Moncé-en-Belin, Champagné, Ruaudin, Cérans-Foulletourte, Guécélard, Mayet, Teloché, Saint-Calais, Montfort-le-Gesnois, Fresnay-sur-Sarthe, Précigné, Spay, Connerré, Saint-Saturnin, Cherré-Au, Saint-Mars-la-Brière, La Milesse, Noyen-sur-Sarthe, Vibraye, Roëzé-sur-Sarthe, Saint-Mars-d’Outillé, Neuville-sur-Sarthe, Rouillon, Saint-Georges-du-Bois, Ballon-Saint Mars, La Chapelle-Saint-Aubin, Sillé-le-Guillaume, Villeneuve-en-Perseigne, Aubigné-Racan.

En gras, les communes figurant dans au moins un arrêté CatNat sécheresse (relevé GASPAR du 9 octobre 2026). Liste des 50 communes les plus peuplées du département.

Le relevé régional complet figure dans notre guide régional Pays de la Loire, et l’ensemble de la chaîne dans le guide national des maisons fissurées par la sécheresse.

Questions fréquentes sur la carte RGA et les fissures en Sarthe

Comment vérifier le classement de ma parcelle depuis le 1er juillet 2026 ?

En consultant le zonage applicable sur Géorisques à votre adresse, et en le comparant à un état des risques antérieur si vous en disposez. Pour une transaction, c’est au notaire de s’assurer que l’état des risques repose sur la carte applicable à la date de l’acte.

Ma parcelle est passée en exposition faible, les obligations disparaissent-elles ?

Pour la vente d’un terrain constructible, l’obligation d’étude géotechnique est liée au classement applicable à la date de l’acte, donc oui dans ce cas. Cela ne vous dispense pas d’informer sur les sinistres indemnisés passés, et cela ne change rien à la réalité du sol : une étude reste utile avant de construire.

Mon terrain est sur les sables du Maine, est-ce risqué ?

La formation cénomanienne alterne sables, marnes et argiles plastiques, avec des épaisseurs très variables. Le risque ne vient pas du sable mais des niveaux argileux intercalés et de leur hétérogénéité latérale. C’est précisément pour cela qu’une étude de sol à la parcelle, avec plusieurs points de reconnaissance, a ici un intérêt supérieur à la moyenne.

Comment savoir s’il y a une ancienne carrière sous ma maison ?

Par un faisceau d’indices : bases de données de cavités souterraines, archives communales et départementales, examen du terrain à la recherche de dépressions ou de puits rebouchés, enquête de voisinage, lecture de la déformation du bâti. Le silence des bases ne vaut pas garantie, en particulier pour les petites carrières de tuffeau exploitées localement.

Le classement fait-il baisser la valeur de ma maison ?

Le classement est une information de risque, pas un diagnostic du bien. Ce qui pèse sur une négociation est l’état réel du bâti : fissures présentes, caractère évolutif, travaux prescrits non réalisés. Un bien sain en zone forte se défend mieux qu’un bien fissuré en zone faible, surtout avec un dossier technique à l’appui.

Mon constructeur peut-il augmenter son prix après l’étude de sol ?

Il peut répercuter des sujétions réellement révélées par l’étude, fondations plus profondes, drainage, traitement de plateforme. Le contrôle porte sur la cohérence entre les conclusions de l’étude et la solution proposée, et sur la clarté de ce qui était contractuellement inclus. Un avis indépendant avant signature de l’avenant est le bon réflexe.

J’ai acheté en 2024, puis-je me retourner contre le vendeur ?

Cela dépend de ce qu’il savait et de ce qu’il a déclaré. Un sinistre indemnisé non mentionné, des fissures masquées par des travaux récents, des travaux prescrits non réalisés sont des éléments d’une action pour vice caché ou défaut d’information. Un rapport technique établissant l’antériorité des désordres est la pièce centrale.

Puis-je faire une étude de sol sur ma maison déjà construite ?

Oui, et c’est souvent nécessaire pour dimensionner une reprise. Elle se mène dans le cadre d’un diagnostic de désordres, mission G5, avec des sondages, des fouilles de reconnaissance de fondation et des essais d’identification. Son objet n’est pas de vous classer mais d’expliquer le comportement observé.

Faut-il arroser son terrain en été pour limiter le retrait ?

C’est une pratique à déconseiller en l’état : un arrosage localisé crée des contrastes d’humidité au pied des fondations, donc des mouvements différentiels, et il se heurte aux restrictions d’usage de l’eau. Les actions efficaces portent sur la gestion des eaux pluviales, l’étanchéité périphérique et la végétation, après diagnostic.

Mes fissures sont stables depuis cinq ans, faut-il agir ?

Une fissuration documentée comme non évolutive, sans continuité structurelle, relève de l’entretien plutôt que de la reprise. Le point à vérifier est que la stabilité repose sur des mesures et non sur une impression. Un examen, puis quelques mois de suivi, suffisent généralement à trancher sans engager de travaux.

Sources

• Arrêté du 9 janvier 2026 relatif à la carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles, Journal officiel du 31 janvier 2026, applicable aux actes conclus à compter du 1er juillet 2026.
• Base GASPAR, arrêtés de reconnaissance de catastrophe naturelle, portail Géorisques, ministère de la Transition écologique. Relevé commune par commune pour les 352 communes de la Sarthe.
• Loi n° 2021-1837 du 28 décembre 2021 relative à l’indemnisation des catastrophes naturelles.
• Décret n° 2024-1101 du 4 décembre 2024 relatif aux obligations des entreprises d’assurance et des experts en matière de sécheresse, applicable depuis le 1er janvier 2025.
• Code des assurances, articles L. 125-1 et suivants, et franchise légale applicable aux dommages de sécheresse sur les habitations.
• Norme NF P 94-500, classification des missions géotechniques G1 à G5.
• Cartes géologiques et carte de susceptibilité au retrait-gonflement des argiles, BRGM.

Relevé GASPAR effectué le 9 octobre 2026. Les arrêtés étant publiés en continu, vérifiez l’état à jour de votre commune sur Géorisques avant toute démarche.