Un vice apparent découvert après la remise des clés d’un logement acheté en VEFA peut encore être opposé au vendeur pendant le mois qui suit la prise de possession : c’est ce que prévoit l’article 1642-1 du Code civil. Passé ce cap, l’acquéreur qui n’a rien signalé perd en pratique le bénéfice de cette garantie pour les défauts visibles, et celui qui a signalé ne dispose que d’un an pour saisir le juge si le promoteur ne répare pas.

Le jour de la livraison, l’éclairage est souvent provisoire et l’attention se porte sur la remise des clés. Les premières semaines d’occupation font apparaître ce que la visite n’a pas permis de voir. Reste à transformer ce constat en réserve utile, dans le bon délai et sous la bonne forme.

Ce guide détaille le texte en vigueur, le calcul des délais, la rédaction de la notification, la différence avec la garantie de parfait achèvement, les défauts que l’on classe habituellement comme apparents, et l’intérêt d’un accompagnement technique à la livraison VEFA avant que le mois ne s’écoule.

Que dit exactement l’article 1642-1 du Code civil ?

L’article 1642-1 interdit au vendeur d’un immeuble à construire d’être déchargé des vices de construction ou des défauts de conformité apparents avant la réception des travaux et avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur. Il ajoute qu’il n’y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Dans sa rédaction en vigueur, issue de l’article 109 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et applicable depuis le 28 mars 2009, le texte est le suivant : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »

Trois enseignements pratiques en découlent :

• Deux catégories sont visées : les vices de construction (une malfaçon) et les défauts de conformité (un écart avec le contrat, les plans ou la notice descriptive).
• Le défaut doit être apparent pendant la période protégée, c’est-à-dire visible par un acquéreur attentif, sans démontage ni investigation destructive.
• Le vendeur peut choisir de réparer : s’il s’y oblige, l’acquéreur ne peut pas obtenir l’annulation de la vente ni une baisse du prix sur ce fondement.

Le débiteur de cette garantie est le vendeur, c’est-à-dire la société qui a signé l’acte de vente : c’est à elle que la réserve est adressée.

Comment calculer le délai d’un mois et le délai pour agir ?

Le mois se compte à partir de la prise de possession, en général la date de remise des clés portée sur le procès-verbal de livraison. Le délai pour agir en justice est fixé par l’article 1648, alinéa 2, du Code civil : un an à compter de la date à laquelle le vendeur peut être déchargé, soit la plus tardive des deux dates entre la réception des travaux et la fin du mois suivant la prise de possession.

Le texte de l’article 1648, alinéa 2, est précis : « Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. » Une fois ce délai de forclusion expiré, l’action est irrecevable.

Dans la configuration la plus courante, la réception entre le promoteur et les entreprises a lieu avant la livraison. Le calendrier se lit alors ainsi :

• Jour J : remise des clés et procès-verbal de livraison, avec les réserves visibles ce jour-là.
• J + 1 mois : fin de la période pendant laquelle les défauts apparents peuvent encore être signalés au vendeur.
• J + 13 mois : fin du délai pour introduire l’action en justice si le vendeur n’a pas réparé.

Si la réception est intervenue après la livraison, c’est elle qui fait courir l’année. La Cour de cassation l’a appliqué le 23 mai 2024 (3e chambre civile, n° 22-24.191) : la réception des parties communes étant intervenue après leur livraison, le délai de l’article 1648, alinéa 2, s’appliquait aux désordres apparents à la réception, et l’action du syndicat des copropriétaires, engagée au fond quatre ans après celle-ci, a été jugée en partie forclose. Demandez donc au promoteur la date de la réception des travaux.

Quels défauts sont considérés comme apparents après une livraison VEFA ?

Un défaut est apparent lorsqu’un acquéreur normalement attentif peut le constater à l’oeil nu ou par un usage simple du logement, sans démonter ni sonder. Un désordre qui ne se révèle qu’avec le temps relève d’autres garanties.

Sur le terrain, on observe souvent les mêmes familles de défauts dans les semaines qui suivent la remise des clés :

• Menuiseries : porte palière ou intérieure qui frotte ou ne ferme pas, fenêtre qui force, volet roulant qui se bloque, vitrage rayé, joint de calfeutrement manquant.
• Revêtements : carreau fêlé ou sonnant creux, plinthe décollée, parquet qui présente un désaffleur, peinture avec reprises visibles, faïence mal alignée.
• Équipements : prise ou point lumineux absent par rapport au plan, robinetterie qui fuit, chasse d’eau défectueuse, bouche de ventilation manquante, radiateur ou sèche-serviettes non conforme à la notice.
• Conformité : surface ou hauteur sous plafond visiblement réduite, cloison déplacée, matériau ou coloris différent de celui prévu, place de stationnement ou cave aux dimensions différentes.
• Extérieurs privatifs : stagnation d’eau sur un balcon, garde-corps mal fixé.

Une fissure dans un enduit ou un doublage relève aussi de cette liste quand elle est visible pendant le mois. Son caractère esthétique ou structurel ne se devine pas à la seule largeur : en cas de doute, un diagnostic de fissures par un expert permet d’identifier son origine avant de rédiger la réserve.

Comment notifier la réserve au promoteur dans le mois ?

L’article 1642-1 n’impose aucune forme particulière, mais la lettre recommandée avec accusé de réception est la forme à retenir : le ministère de la Justice, sur sa fiche consacrée à la livraison d’un logement en VEFA, conseille d’adresser au promoteur par ce moyen l’état des désordres établi dans le mois suivant la remise des clés. L’accusé de réception date l’envoi et prouve que le vendeur a été informé dans le délai.

Une notification efficace contient au minimum :

1. Les références de la vente : nom de la société venderesse, programme, numéro de lot, date de l’acte authentique et date de la prise de possession.
2. Le fondement : l’article 1642-1 du Code civil, avec la mention que les désordres listés étaient apparents dans le mois suivant la prise de possession.
3. Une liste numérotée, pièce par pièce, décrivant chaque défaut de façon factuelle (localisation, nature, dimension), sans qualification excessive.
4. Les photographies datées correspondantes, en annexe, avec le même numéro que la ligne de la liste.
5. Une demande claire : reprise des désordres et calendrier d’intervention.

Envoyez la lettre quelques jours avant l’échéance et conservez une copie complète. La levée de ces réserves suit ensuite la même logique que celles portées sur le procès-verbal : le guide sur la levée des réserves en VEFA détaille le suivi de chaque point jusqu’à sa reprise.

Réserve dans le mois ou garantie de parfait achèvement : quelle différence ?

La réserve de l’article 1642-1 vise le vendeur et ne porte que sur les défauts apparents pendant le mois suivant la prise de possession. La garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 vise l’entrepreneur, dure un an à compter de la réception des travaux et couvre aussi les désordres révélés après la réception, signalés par notification écrite.

La Cour de cassation juge que le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu de la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du Code civil, qui est due par l’entrepreneur (3e chambre civile, 30 mars 1994, n° 92-17.225). Contre lui, l’acquéreur dispose de la garantie des vices apparents ; contre l’entreprise qui a exécuté l’ouvrage, il peut invoquer la garantie de parfait achèvement.

• Débiteur : le vendeur pour l’article 1642-1, l’entrepreneur pour l’article 1792-6.
• Point de départ : la prise de possession (et la réception) pour la première, la réception seule pour la seconde.
• Désordres couverts : les défauts apparents et les défauts de conformité pour la première, tous les désordres signalés dans l’année pour la seconde, à l’exception de l’usure normale ou de l’usage.

La réception étant souvent antérieure de plusieurs semaines à la livraison, l’année de parfait achèvement est déjà entamée le jour de la remise des clés. Adresser une copie de la réserve à l’entreprise concernée, quand elle est connue, préserve les deux voies. Pour articuler ces garanties sans erreur de délai, l’avis d’un expert en construction indépendant est souvent utile.

Que faire si le promoteur ne répare pas les défauts signalés ?

Si le vendeur ne reprend pas les désordres, l’acquéreur doit introduire une action en justice avant l’expiration du délai d’un an de l’article 1648, alinéa 2 : une lettre de relance, même recommandée, ne suffit pas à préserver ses droits. Seule une demande en justice, y compris en référé, interrompt ce délai de forclusion, conformément à l’article 2241 du Code civil.

• Le vendeur s’est engagé à réparer. Selon un arrêt de la Cour de cassation du 29 octobre 2003 (3e chambre civile, n° 00-21.597), également analysé par l’ANIL, l’action en exécution de l’engagement du vendeur de réparer les désordres apparents réservés n’est pas soumise au délai d’un an. Encore faut-il un acte positif du vendeur, distinct du procès-verbal de livraison. Dans un arrêt du 19 novembre 2013 (3e chambre civile, n° 12-28.507), la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel pour laquelle une simple mention « OK » portée en face de certaines réserves ne valait pas engagement du vendeur.
• Le vendeur se tait ou refuse. Le délai d’un an continue de courir. Une assignation en référé-expertise interrompt le délai (article 2241 du Code civil), mais la suspension pendant l’expertise prévue par l’article 2239 ne s’applique pas à ce délai de forclusion : dans un arrêt du 3 juin 2015 (3e chambre civile, n° 14-15.796), l’acquéreur qui avait assigné au fond plus d’un an après l’ordonnance désignant l’expert a été jugé forclos.

Avant cela, une expertise amiable contradictoire, réunissant le promoteur et l’acquéreur autour des constats, permet fréquemment d’obtenir un calendrier de reprise écrit, qui vaut alors engagement de réparer.

Pourquoi faire venir un expert dans le mois qui suit la livraison ?

Une visite d’expert dans le mois sert à repérer tout ce qui est apparent avant que le délai ne se ferme, et à décrire chaque défaut dans des termes techniques précis, opposables au vendeur. Elle permet aussi de distinguer ce qui relève de la réserve de l’article 1642-1 de ce qui relève d’une autre garantie.

Concrètement, une inspection après livraison s’appuie sur des contrôles simples mais systématiques :

• comparaison pièce par pièce avec le plan de vente et la notice descriptive (cotes, équipements, matériaux) ;
• contrôle de planéité des sols et des murs à la règle, contrôle des aplombs des huisseries ;
• essais de fonctionnement des menuiseries, volets, robinetteries, évacuations, ventilation et appareillages électriques ;
• repérage des fissures avec mesure de leur ouverture et observation de leur tracé ;
• contrôle des écoulements sur balcons, terrasses et seuils, lorsque les conditions le permettent.

L’expert signale aussi les indices à surveiller, comme une microfissure ou une trace d’humidité naissante, qui relèveront le cas échéant de la garantie de parfait achèvement. L’intervention d’un expert en bâtiment indépendant du promoteur apporte un regard extérieur aux intervenants du chantier.

Comment Check my House intervient après une livraison VEFA

Check my House intervient en inspection du logement neuf, soit le jour de la livraison, soit dans le mois qui suit la prise de possession, pour établir la liste des défauts apparents à notifier au vendeur. L’expert se déplace sur rendez-vous, contrôle les parties privatives du lot et remet ses constats par écrit.

Le rapport remis à l’issue de la visite contient :

• la liste numérotée des désordres et non-conformités constatés, pièce par pièce, avec photographies ;
• pour chaque point, une description technique et l’indication de la garantie qui paraît la plus adaptée (réserve au vendeur, parfait achèvement, surveillance) ;
• les éléments utiles pour rédiger la lettre recommandée adressée au promoteur ;

Les préconisations d’expertise Check my House sont couvertes par une assurance décennale. Le coût dépend de la surface et du type de mission : vous pouvez consulter nos tarifs ou nous joindre pour vérifier qu’une intervention reste possible dans le délai d’un mois.

Questions fréquentes sur la réserve après livraison VEFA

Le délai d’un mois commence-t-il à l’emménagement ou à la remise des clés ?

Le délai d’un mois court à compter de la prise de possession, qui correspond en principe à la remise des clés constatée par le procès-verbal de livraison. La date d’emménagement effectif, souvent plus tardive, n’a pas d’incidence sur le calcul.

Attendre plusieurs semaines avant de s’installer réduit d’autant le temps d’observation. Il est utile de programmer, dès la livraison, une ou deux visites d’inspection dans les jours suivants, à des heures différentes, pour vérifier l’éclairage naturel, le fonctionnement des équipements et le comportement des menuiseries. Si la date de remise des clés diffère de celle mentionnée sur le procès-verbal, conservez tout document qui la prouve (courriel de convocation, attestation de remise), car c’est cette date qui fixe l’échéance de votre notification.

Un défaut de conformité minime peut-il être réservé ?

Oui, l’article 1642-1 vise les défauts de conformité apparents sans fixer de seuil de gravité. Un coloris de carrelage différent de la notice, une prise manquante ou un modèle de radiateur remplacé peuvent donc être signalés au vendeur dans le mois.

La sanction suit toutefois la logique du texte : si le vendeur s’oblige à réparer, il n’y a pas lieu à résolution ni à diminution du prix. Pour un écart minime, la demande portera le plus souvent sur la mise en conformité. Il est utile, dans la notification, de citer précisément la ligne de la notice descriptive ou la cote du plan concernée, afin que le défaut de conformité soit objectivé. Relisez aussi l’acte de vente : il peut comporter des stipulations sur certains écarts, dont la portée s’apprécie au cas par cas.

Une tache d’humidité apparue dans le mois relève-t-elle de cette réserve ?

Une trace d’humidité visible pendant le mois peut être notifiée au vendeur comme défaut apparent, mais sa cause doit être identifiée pour choisir la bonne suite. Dans un logement neuf, l’humidité peut provenir d’une infiltration, d’une fuite de réseau, d’un défaut de ventilation ou du séchage des matériaux.

La notification doit décrire la trace (localisation, surface, évolution) sans préjuger de son origine. Si le phénomène persiste ou s’étend après la fin du mois, il relève alors aussi de la garantie de parfait achèvement, à notifier par écrit à l’entreprise concernée dans l’année qui suit la réception. Une expertise humidité associant mesures et observation des points singuliers (menuiseries, seuils, traversées de murs, bouches de ventilation) aide à distinguer un phénomène transitoire d’un désordre de construction qui exigera une reprise.

Les défauts des parties communes se signalent-ils de la même manière ?

Non, les défauts des parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, et non de chaque acquéreur pris isolément. C’est le syndicat qui reçoit la livraison des parties communes et qui agit contre le vendeur pour les désordres apparents qui les affectent.

L’arrêt de la Cour de cassation du 23 mai 2024 (n° 22-24.191) l’illustre : l’action d’un syndicat fondée sur des désordres apparents des parties communes a été soumise au délai d’un an de l’article 1648, alinéa 2, et jugée forclose faute d’avoir été engagée à temps. L’acquéreur qui constate un défaut dans le hall, la cage d’escalier, le parking ou les espaces extérieurs a donc intérêt à le signaler par écrit au syndic, en copie au conseil syndical lorsqu’il existe, avec photographies, pour que la réclamation soit portée au nom de la copropriété. Il conserve en revanche ses propres droits pour les défauts qui affectent son lot.

Un courriel du promoteur promettant une intervention suffit-il ?

Un courriel peut constituer un engagement de réparer s’il désigne précisément les désordres concernés et exprime clairement la volonté du vendeur de les reprendre. Une réponse vague, du type « nous allons étudier votre demande », ne présente pas ces caractéristiques.

L’enjeu est important. Selon la jurisprudence analysée par l’ANIL (Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 octobre 2003, n° 00-21.597), l’action en exécution d’un engagement de réparer échappe au délai d’un an, à condition que cet engagement résulte d’un acte positif du vendeur. Dans l’arrêt du 19 novembre 2013, une mention « OK » en face de réserves n’a pas suffi. Lorsque le promoteur répond par écrit, il est donc utile de lui demander de confirmer, point par point, les désordres qu’il s’engage à reprendre et un délai d’intervention. Tant que cet engagement précis n’est pas obtenu, il est prudent de raisonner comme si le délai d’un an continuait de courir.

Que faire si le vendeur conteste le caractère apparent du défaut ?

Si le vendeur soutient que le défaut n’existait pas pendant le mois, ou qu’il résulte de l’usage, la discussion porte sur la preuve. Les photographies datées, la lettre recommandée envoyée dans le délai et un rapport technique établi à une date proche de la livraison sont alors les éléments déterminants.

Un emménagement réalisé avant tout constat facilite l’argument de l’usage : il est utile d’inspecter le logement vide, ou au moins de photographier chaque pièce avant l’arrivée des meubles, en conservant les métadonnées des fichiers. Lorsque le désaccord persiste, une expertise contradictoire, à laquelle le promoteur est convié, permet d’établir des constats partagés. À défaut d’accord, le juge peut ordonner une expertise judiciaire, à condition d’être saisi dans le délai d’un an.

Peut-on encore agir pour un défaut apparent non signalé dans le mois ?

Pour un défaut apparent qui n’a été signalé ni à la livraison ni dans le mois, la garantie de l’article 1642-1 n’offre plus de protection. D’autres fondements peuvent cependant subsister selon la nature du désordre.

La garantie de parfait achèvement couvre les désordres révélés après la réception et notifiés par écrit à l’entrepreneur dans l’année qui suit cette réception. La garantie de bon fonctionnement de l’article 1792-3 concerne les éléments d’équipement dissociables pendant au moins deux ans, et l’article 1646-1 rend le vendeur d’immeuble à construire tenu, à compter de la réception, des obligations décennales et biennales des constructeurs. Selon sa gravité et la date à laquelle il est apparu, un même désordre peut relever de l’une ou l’autre de ces garanties. Ces voies obéissent à des conditions différentes : un examen technique du désordre permet de savoir laquelle reste ouverte.

Sources

• Légifrance, Code civil, article 1642-1 (rédaction issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, article 109)
• Légifrance, Code civil, article 1648, alinéa 2, et article 1646-1.
• Légifrance, Code civil, articles 1792-3 et 1792-6 (garantie de bon fonctionnement, réception et garantie de parfait achèvement)
• Légifrance, Code civil, article 2241 (interruption du délai de forclusion par la demande en justice).
• Légifrance, Code de la construction et de l’habitation, article R261-14 (échelonnement des paiements et consignation du solde).
• Ministère de la Justice, justice.fr, fiche « Livraison d’un logement vendu en l’état futur d’achèvement (Vefa) »
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 octobre 2003, n° 00-21.597 (engagement de réparer les désordres apparents réservés), Légifrance ; arrêt également analysé par l’ANIL, jurisprudence « VEFA / Vices apparents / Délai d’action ».
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 mars 1994, n° 92-17.225 (le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu de la garantie de l’article 1792-6), Légifrance.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 novembre 2013, n° 12-28.507 (engagement de réparer et délai d’un an), Légifrance.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 mai 2024, n° 22-24.191 (action du syndicat des copropriétaires, réception postérieure à la livraison et délai de l’article 1648, alinéa 2), Légifrance.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 juin 2015, n° 14-15.796 (référé-expertise et délai de forclusion de l’article 1648, alinéa 2), Légifrance.

Les retours d’expérience de nos clients sont consultables librement sur la page Trustpilot de Check my House.