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CCMI : Tout savoir sur le contrat partie 1

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CCMI :Tout savoir sur le contrat

CCMI

Contenu du contrat

 

CCMI : Le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan

Le CCMI  s’impose dans 4 cas :

  • Si le constructeur fournit le plan directement et se charge de la totalité des travaux de construction.
  • Si le constructeur fournit le plan indirectement (il le fait proposer au client par un dessinateur extérieur (architecte, un bureau d’études) et se charge de la totalité des travaux de construction.
  • Si le constructeur fournit le plan directement ou indirectement et réalise une part, même minime, des travaux.
  • Si le constructeur utilise le plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile, ou d’une publicité faite pour son compte et se charge de la construction

Le ccmi doit être rédigé par écrit sous peine de sanctions pénales. Néanmoins, si son contenu est défini par la loi, les constructeurs ont la liberté d’en organiser la présentation. Le client, peut avoir quelque difficulté à s’y retrouver.

Pour vous aider, nous avons classé le contenu obligatoire en 9 rubriques : LE TERRAIN – LE PROJET – LE PRIX – LE FINANCEMENT – LES PAIEMENTS – LES DÉLAIS – LA RÉCEPTION – LES GARANTIES – PERSONNES HANDICAPÉES

Le terrain

Votre terrain doit être identifié et vos droits sur ce terrain doivent être mentionnés CCH: Article L231-2 –a et Article R231-2

Étude de sol préalable: Dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, une étude géotechnique à la charge du vendeur du terrain doit être systématiquement annexée à la promesse de vente. Le vendeur doit fournir une fiche d’information mentionnant les caractéristiques géotechniques du terrain LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 – art. 68

Le projet

Soyez vigilants

Conformité : Le contrat doit affirmer que votre projet est conforme : CCH: Article L231-2 –b

  • aux codes de la construction, de l’habitation, et de l’urbanisme.

Travaux : Le contrat doit comporter tous les travaux indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de l’immeuble : Article L231-2 –c

  • adaptation au sol
  • raccordements aux réseaux
  • équipement intérieur et extérieur.

Plan et notice : Au contrat doivent être joints : CCH: Article R231-3 –c et Article R231-4

  • un plan de la construction
  • une notice descriptive indiquant précisément et par le détail tous les travaux et équipements.

Permis de construire : Le contrat doit comporter : CCH: Article L231-2-g

  • l’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat.

NB : Il est interdit d’admettre comme accordé, un permis de construire assorti de réserves ou prescriptions entraînant une modification du projet. CCH: Article L231-3- c

Le prix

Prix : Le contrat doit indiquer le coût total de votre maison en précisant : CCH: Article L231-2 –d et Article R231-5

1- Le montant des travaux compris dans le prix convenu. Ce montant doit comporter le coût :

  • de tout les travaux à la charge du constructeur
  • de la garantie de livraison, et de la garantie de remboursement
  • du plan
  • des taxes sur le coût de la construction
  • des éventuels frais d’études du terrain pour l’implantation du bâtiment

2 – Le coût des travaux dont vous vous réservez l’exécution :

  • Décrits et chiffrés, ils font l’objet, de votre part, d’une clause manuscrite par laquelle vous en acceptez le coût et la charge.

Le constructeur est tenu d’exécuter les travaux dont vous vous étiez réservé l’exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat si vous en faites la demande dans les quatre mois qui suivent la signature du contrat CCH: Article L231-7- I et Article R 231-11

Révision du prix CCH: Article L231-11 et Article L231-12

Si votre contrat prévoit la révision du prix, celle-ci est calculée entre la date de la signature du contrat et :

  • soit l’obtention du permis de construire et de l’offre de prêt + 1 mois. La révision est alors appliquée sur le prix global dans la limité de 100% de l’indice BT 01.
  • soit l’obtention du permis de construire et de l’offre de prêt + 9 mois maximum. La révision est alors appliquée sur chaque paiement, dans la limité de 70% de l’indice BT 01.

La révision du prix n’est possible que si les 2 modalités sont reproduites dans le contrat et qu’une clause paraphée par le maître de l’ouvrage indique qu’il en a eu connaissance.
La modalité retenue est clairement désignée dans le contrat. En l’absence de ces indications écrites, le prix n’est pas révisable.

Nb : L’indice BT 01 est publié chaque mois au journal officiel. Sa variation est basée sur l’évolution de l’ensemble des coûts de production dans le bâtiment. CCH: Article R231-6

Le financement

1- modalités : Le contrat doit comporter l’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés CCH: Article L231-2 –h

Si le prix est payé à l’aide d’un ou plusieurs prêts, le contrat est conclu sous la condition suspensive de l’obtention de ce ou de ces prêts
Lorsque cette condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée est immédiatement remboursée. CCH: Article L231-4 –I- c

Nb : Le constructeur ne peut vous obliger à lui donner mandat pour : rechercher le financement, sans que ce mandat soit exprès et comporte toutes les précisions utiles sur les conditions du ou des prêts. CCH: Article L231-3- a

2 – offre de prêt : Le prêteur n’a pas le droit de faire une offre de prêt sans avoir vérifié la conformité de votre contrat aux 11 points de l’article L. 231-2 du CCH. CCH: Article L231-10

Il est tenu de formuler son offre par écrit et par voie postale. Les conditions indiquées sont valables trente jours.
Vous ne pouvez accepter l’offre que dix jours après l’avoir reçue. Elle doit être envoyée par courrier. Code de la consommation : Article L312-5 ,
Article L312-7 et Article L312-10

3 – déblocage des fonds
Le prêteur ne pourra, débloquer les fonds s’il n’a pas communication de la garantie de livraison CCH: Article L231-10

4 – non recours aux prêts
Lorsque le contrat indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, il doit comporter, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir du présent chapitre. Code de la consommation: Article L312-17

Les paiements

Acompte
Ne versez jamais d’argent avant la signature du contrat CCH: Article L231-4 – II
Si le constructeur vous fournit une garantie de remboursement annexée au contrat, vous pouvez lui verser directement un acompte n’excédant pas 5% du prix convenu.
Cette garantie peut permettre, à la discrétion du garant, un nouvel appel de fonds de 5% dès la délivrance du permis de construire. CCH: Article R231-8

Sans cette garantie, le constructeur peut vous demander d’effectuer un dépôt de garantie (n’excédant pas 3% du prix convenu) sur un compte séquestre. CCH: Article L231-4 – III
Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu au contrat, les fonds versés ou déposés sont restitués, sans retenue ni pénalité. CCH: Article L231-4 – II ,  Article L231-4 – III et Article R231-8
Nb : Il est interdit de subordonner le remboursement de l’acompte à l’obligation de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt CCH:  Article L231-3- b et Code de la consommation : Article L312-16

Règlements

Les règlements légaux par tranche sont les suivants : CCH: Article L231-2-e et Article R231-7 – I

  • 15 % à l’ouverture du chantier, (acompte inclus)
  • 25 % à l’achèvement des fondations
  • 40 % à l’achèvement des murs
  • 60 % à la mise hors d’eau
  • 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
  • 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
  • 5% à la réception, (suivant ses conditions de la réception. Voir ci-dessous «La réception »).

Nb1 : Le constructeur ne peut vous obliger à lui donner mandat pour percevoir tout ou partie d’un prêt destiné au financement de la construction. CCH:  Article L231-7 -II

Si les paiements sont effectués directement par le prêteur au constructeur, votre accord écrit à chaque échéance est obligatoire. CCH: 
 Article L231-7 –III

Nb 2 : Le constructeur ne peut vous refuser la possibilité de visiter le chantier, préalablement à chaque échéance des paiements, et à la réception des travaux. CCH: Article L231-3- f

Toutefois le code civil, par ses articles
 1384 alinéa 1er et 1788 , imposant au constructeur la « garde du chantier » avec ses responsabilités et ses risques, le conduit à en restreindre l’accès.

Les délais

Votre contrat doit indiquer 3 délais et les pénalités prévues en cas de retard de livraison CCH: Article L231-2- i ,  Article L231-4-I et Article R231-14

 

Si dépassement du 1er délai (ne serait ce que de 1 jour): nullité du contrat

1er délai : délai de réalisation des conditions suspensives
 

Si dépassement du 2ème délai (ne serait ce que de 1 jour): nullité du contrat

2ème délai : délai d’ouverture du chantier
   
3ème délai : délai d’exécution des travaux

Nb : Le constructeur ne peut ajouter d’autres délais à ceux prévus par le contrat, autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits Réf – CCH: Article L231-3-d

La réception

La réception est l’acte par lequel vous déclarez accepter l’ouvrage avec ou sans réserves.
Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, à l’amiable ou judiciairement et prononcée contradictoirement.
Le contrat doit préciser les modalités de la réception, et la possibilité de vous faire assister par un professionnel habilité à remplir ce type de missionCCH: Article L231-2-f

Réception assistée

Si vous vous faites assister par un professionnel à la réception CCH: Article R231-7 –II-1

  • si aucune réserve n’a été formulée lors de la réception, vous devez payer le solde du prix à l’issue de celle-ci.
  • si des réserves ont été mentionnées au procès-verbal, vous pouvez consigner le solde (5% du prix maximum) jusqu’à la levée de celles ci.

Réception non assistée

Si vous ne vous faites pas assister par un professionnel à la réception CCH: Article R231-7 –II-2

  • si aucune réserve n’a été formulée lors de la réception, vous pouvez payez le solde à l’issue de la réception.
    • Vous pouvez aussi conserver ce solde pendant huit jours afin de signaler d’éventuels vices non détectés lors de la réception Réf – CCH: Article L231-8
    • Si pendant ce délai vous décelez des vices apparents, vous les dénoncez par lettre recommandée, et consignez le solde (maximum 5% du prix) sur un compte séquestre, jusqu’à réparation.
  • si des réserves ont été formulées lors de la réception: vous pouvez consigner le solde (maximum 5% du prix) sur un compte séquestre, jusqu’à l’exécution des réparations.

Nb : La garantie de livraison cesse ses effets lorsque les réserves formulées à la réception ont été levées.
Il est strictement interdit de subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et de vous interdire de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception CCH: Article L231-3- e

Les garanties et assurances

Le contrat doit comporter les références des garanties de remboursement (de l’acompte) et de livraison
Les attestations de ces garanties, établies par le garant, sont annexées au contrat. CCH: Article L231-2-k

 
   

Garantie de remboursement CCH: Articles R231-8

La garantie de remboursement permet au constructeur de réclamer

  • 5 % en acompte du prix convenu, à la signature du contrat
  • 5 % en appel de fonds du prix convenu à l’obtention du permis de construire (à la discrétion du garant).

Ces fonds sont remboursés si :

  • vous vous rétractez dans les 10 jours suivant la réception du contrat.
  • une condition suspensive n’est pas réalisée dans le 1er délai.
  • lorsque le chantier n’est pas ouvert à la date convenue.
 

Garantie de livraison CCH: Article L231-6
La garantie de livraison vous couvre contre les risques d’inexécution ou mauvaise exécution des travaux, et leurs conséquences.
En cas de défaillance du constructeur, le garant met celui ci en demeure.
Sans résultat il se substitue à lui dans ses obligations de livrer la maison au prix et aux délais prévus au contrat.

Garantie de parfait achèvement Code civil : Article 1792-6

Le contrat doit stipuler que le constructeur respectera ses obligations d’intervention dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.
Elle s’applique aux désordres ayant fait l’objet de réserves dans le procès verbal de réception et aux vices cachés qui se manifestent et qui sont dénoncés dans l’année qui suit la réception quelle que soit leur importance.

DO=Sécurité

Assurance Dommages-Ouvrage CCH: Article L231-2-j et Code des assurances : Article L. 242-1

Le contrat doit préciser le mode d’obtention de l’assurance dommages ouvrage. Deux formules sont possibles :

  • vous en faites votre affaire personnelle, et devez fournir la preuve de son obtention au constructeur avant l’échéance du 1er délai (levée des conditions suspensives).
  • vous mandatez le constructeur pour son obtention. Le contrat doit alors préciser si son coût est compris ou non compris dans le prix convenu.

Cette assurance obligatoire garantit, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par les garanties décennales.

Garantie biennale

Code civil : Article 1792-3 et Garantie décennale Code civil :  Article 1792-2

La garantie biennale couvre à compter de la réception et pendant 2 ans le bon fonctionnement des éléments d’équipement, dissociables des ouvrages couverts par la garantie décennale

Garantie décennale couvre à compter de la réception et pendant 10 ans les dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Ces garanties et assurances techniques sont induites par le contrat.
Le code civil précise les responsabilités des constructeurs et fabricants, imposant ainsi les garanties et assurances techniques

Assurances de responsabilité du constructeur
Code des assurances : Article L241-1 et Article L241-2

Le contrat doit comporter les références des assurances souscrites par le constructeur et pour son compte :

  • une assurance de responsabilité civile décennale. Cette assurance comporte une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité décennale.
  • une assurance de responsabilité civile professionnelle. Cette assurance garantit les dommages visés aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil et résultant de son fait.

Personnes handicapées

Si vous ne construisez pas pour votre propre usage, vous devez vous conformer aux dispositions légales prévues pour que la maison soit accessible aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap. A l’issue de l’achèvement des travaux vous devrez fournir à l’autorité qui a délivré le permis de construire un document officiel attestant de l’application des règles concernant l’accessibilité. CCH: L. 111-7-1 , Article L.111-7-2 et Article L. 111-7-3 et  Article R 111-19-27

 

Le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

  1. a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire

 

Check my House peut vous accompagner tout au long de votre projet de construction CCMI. Présents partout en France, nos experts en bâtiment interviennent rapidement et vous délivrent un rapport certifié en moins de 48h.

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* Source legislatis.fr

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