La VEFA, un cadre réglementaire très strict pour protéger l’acquéreur

L’achat d’un appartement en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) est strictement encadré par la loi afin de protéger l’acheteur d’un bien immobilier neuf sur plan. Avant et après la livraison du bien immobilier, il est soumis à plusieurs garanties obligatoires.

Les garanties financières avant la construction du programme immobilier neuf

Le promoteur immobilier est tenu de s’engager sur l’une des deux garanties suivantes afin de sécuriser votre achat immobilier neuf en VEFA.

La garantie d’achèvement

Il s’agit d’une garantie bancaire qui prévoit qu’en cas de défaillance du promoteur en charge de la construction du programme immobilier neuf, un établissement financier avance les sommes nécessaires à la réalisation et l’achèvement des travaux. Vous avez donc l’assurance que les travaux seront achevés.

La garantie de remboursement

A défaut d’une garantie d’achèvement, votre achat immobilier en VEFA peut bénéficier d’une garantie de remboursement. Elle s’applique en cas de non-achèvement des travaux : la vente est alors annulée et l’acquéreur est remboursé des sommes qu’il a déjà versées.

Les garanties après la livraison de la résidence neuve

Lors de la remise des clés, l’acquéreur bénéficie déjà de plusieurs garanties obligatoires qui sécurisent son bien immobilier neuf sur la durée. Ces garanties sont valables pour les propriétaires successifs du bien immobilier. Cela signifie que si vous décidez de revendre votre logement neuf en Île-de-France, les nouveaux acquéreurs seront protégés jusqu’à échéance des différentes garanties.

La garantie des vices apparents ou défauts de conformité apparents

Cette garantie permet au promoteur immobilier, lorsqu’il réceptionne les travaux de la résidence auprès du constructeur, de vérifier la qualité de la résidence et de notifier dans un procès-verbal les travaux non conformes. Le constructeur est alors tenu de résoudre ces réserves en réalisant toutes les réparations et modifications nécessaires. Après la prise de possession des lieux par l’acquéreur lors de la remise des clés, celui-ci dispose d’un mois pour signaler les vices apparents qui n’auraient pas été notifiés dans le procès-verbal par le maître d’œuvre.

La garantie de parfait achèvement

Selon article 1792 -6 du code civil, la garantie de parfait achèvement vous protège dès la réception des travaux de votre programme immobilier neuf – qui s’effectue entre le constructeur et le promoteur – pendant une durée d’un an. Elle permet de réparer tous les désordres se manifestant durant la première année, sauf en cas de preuve de l’usure normale ou d’un défaut d’entretien. Elle peut par exemple concerner un robinet qui fuit, un volet roulant qui ne fonctionne pas… Cette garantie est la seule qui relève du constructeur et non du promoteur immobilier. Dans le cadre de la garantie de parfait achèvement est également prévue une garantie d’isolation phonique. Pendant 12 mois après la prise de possession du bien immobilier en VEFA, l’acquéreur est couvert contre les nuisances sonores telles que définies et encadrées par l’arrêté du 30 juin 1999 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d’habitation (version consolidée au 17 septembre 2019)*.

La garantie biennale

Aussi appelée « garantie de bon fonctionnement », elle couvre la réparation et le remplacement des équipements dissociables de la construction de votre programme immobilier neuf – c’est à dire tout élément pouvant être démonté sans « détérioration du support » – tels que les portes et volets, les robinetteries, les prises et interrupteurs… Elle peut être activée pendant 2 ans après la livraison de votre logement neuf.

La garantie décennale

Cette garantie obligatoire est valable pendant 10 ans après la livraison de la résidence. Elle vous protège contre les dommages engendrant l’impropriété à destination. Cela concerne, entre autres, le clos et le couvert, la solidité de l’ouvrage et la garantie de la sécurité des personnes.