Les  époux X  ont acquis une maison à Vierzon pour un montant de 98 000 euros. Des désordres tels que des fissures, crevasses et déformation du gros œuvre étant par la suite apparus, il ont sollicité une expertise qui a conclu à la nécessité de démolir et de reconstruire la maison.

Les époux X ont donc assigné le vendeur, sur le fondement de la garantie des vices cachés (c. civil art. 1641 et s.), mais également l’agent immobilier et le notaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Ces textes prévoient que «si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ». Ainsi, pour le tribunal, les époux X ne pouvaient à la fois obtenir le remboursement du prix et une indemnité de reconstruction aux motifs que leur bien avait une valeur nulle car cela constituerait un enrichissement sans cause. Insatisfaits, les époux X ont saisi la Cour d’appel qui, contrairement au tribunal, a condamné le vendeur à leur restituer une partie du prix de vente et à leur payer le coût généré par la reconstruction de la maison. Fissures – vendeur – immobilier – malfaçons

Cette décision ayant été infirmée par la Cour de cassation, la cour d’appel de renvoi a de nouveau condamné le vendeur au paiement du coût des travaux de destruction et de reconstruction, soit 129 931 €, sans prévoir toutefois de restitution d’une partie du prix de vente mais en considérant aussi les frais supportés par les acheteurs. Elle a également fixé à 10 % chacun la part de cette condamnation que le notaire et l’agent immobilier devraient supporter au titre de leur responsabilité délictuelle.

Face à cette nouvelle décision, le vendeur, le notaire et l’agent immobilier ont encore intenté un pourvoi en cassation. En vain !

10 ans de procédure

Saisie une seconde fois, la Cour de cassation vient de confirmer la décision prise par la Cour d’appel de renvoi.

S’appuyant sur l’article 1645 du code civil, les hauts magistrats ont estimé que «le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire». Ainsi, lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acheteur qui a choisi de le conserver sans demander restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de démolition et de reconstruction.

Dans cette affaire, même si le bien a été acheté 98 000 €, le vendeur de mauvaise foi a été condamné à payer près de 130 000 euros aux acquéreurs, avec intérêts à calculer, en plus de 43 000 euros pour le surcoût de chauffage, les coûts de déménagement, les frais de logement et le préjudice de jouissance subi par les acheteurs. Le notaire et l’agent immobilier ont été condamné à payer chacun 10 % de ces condamnations.

En bref : si vous effectuez une expertise de vos fissures avant de vendre, vous pouvez prouver votre bonne foi et d’éviter ainsi une condamnation.