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VEFA : les pièges

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VEFA : les pièges et les visites VEFA. L’achat sur plan reste un bon plan, en théorie. Face à la hausse des litiges, il est important de bien se préparer avant de signer.

L’intérêt des particuliers pour l’acqusisition d’un bien immobilier sous le régime juridique de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ne se démend pas. Ce dispositif consiste à acheter sur plan un appartement dans une résidence ou une maison dans un lotissement qu’un promoteur-constructeur s’engage à construire dans un délai précis. Mais cette opération n’est pas sans risque.

 

Scruter le contrat de réservation à la loupe

Avec une VEFA, le promoteur commence à commercialiser son programme bien avant le premier coup de pioche. A ce stade, vous achetez…un bout de papier puisque le logement n’est pas encore construit. Le principal inconvénient de l’achat sur plan, c’est de payer avant d’habiter. « L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux », explique le site des notaires de France. Dans le même temps, il doit supporter la charge de son logement actuel soit en remboursant son crédit immobilier, soit en payant son loyer.

 

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La première étape de la VEFA commence par la signature d’un contrat préliminaire appelé contrat de réservation : le vendeur s’engage à vous réserver la maison ou l’appartement qui vous intéresse en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie entre les mains d’un notaire. Ultérieurement, vous signerez l’acte authentique de vente. Le contenu du contrat de réservation est certes fixé par la loi, mais pensez à le lire soigneusement avant de le signer.

 

Assurez-vous également que l’acte authentique de vente est rigoureusement conforme au contrat de réservation que vous avez paraphé, et surtout qu’il n’ajoute pas des clauses en votre défaveur. Lisez très attentivement les descriptifs techniques indiquant la qualité de la construction et des matériaux utilisés.

 

Vérifiez les surfaces promises des pièces et faites supprimer la clause de tolérance de 5% (1/20e) entre la surface habitable livrée et celle promise dans le contrat : si la surface manquante est inférieure à 5%, vous ne pourrez rien faire. Cette tolérance est légale, mais apparaît inéquitable et injuste au regard des prix de l’immobilier.

 

Gare aux retards

L’acquisition sous le régime de la VEFA auprès des promoteurs a progressé de 49,7% entre les années 2014 et 2017, selon les chiffres extraits d’une proposition de loi de mars 2019 visant à la sécurisation des consommateurs dans le cadre d’achat de logements sur plan. Principal problème dénoncé par les consommateurs : le retard de livraison qui se rencontre dans 29,3% des ventes en VEFA. Avec un retard moyen de 5,4 mois, l’impact financier direct atteint les 4 500 euros par acquéreur en raison des frais supplémentaires et non prévus (loyers, frais liés aux crédits immobiliers, etc.).

 

Ainsi, parmi les clauses essentielles du contrat à vérifier soigneusement : la date de livraison de votre logement qui est en pratique le moment où vous pourrez emménager. Généralement, les contrats VEFA ne fixent pas une date de livraison précise, mais prévoient une formulation faisant souvent référence au trimestre donné d’une année, ce qui donne au promoteur plus de souplesse.

Pour éviter de vous retrouver en galère, faites inscrire dans le contrat de réservation, puis dans l’acte authentique de vente, une clause prévoyant des pénalités à la charge du promoteur en cas de retard de livraison. De quoi pousser le promoteur à respecter les délais. Si quinze jours de retard sont tolérables, au-delà, vous devez envoyer au vendeur une lettre de mise en demeure en recommandée avec avis de réception (oubliez le mail) exigeant qu’il vous remette les clefs. Indiquez lui qu’à défaut, vous lui demanderez le versement de la pénalité de retard si elle existe dans votre contrat.

 

Si votre mise en demeure reste sans réponse, et que le retard dépasse trente jours, vous avez intérêt à demander à un huissier de justice de faire au promoteur une sommation interpellative de vous livrer le logement. Cette intervention peut aussi vous permettre de savoir s’il s’agit d’un simple retard dans la réalisation des travaux ou de quelque chose de plus grave, comme des difficultés financières du promoteur qui l’empêchent d’achever le chantier.

 

Patienter avant de verser les 5% du solde du prix

Dans une vente en l’état futur d’achèvement des travaux, le paiement du prix du logement est effectué en plusieurs fois en fonction de l’avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix de vente, dépôt de garantie compris. Cet échelonnement du paiement du prix est prévu à l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation (CCH) : 35% du prix à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau et 95% à l’achèvement de l’immeuble.

 

« Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur » , indique l’article R261-1 du CCH. Il est donc impératif de ne pas régler les 5% du solde du prix tant que vous n’avez pas en main les clefs de votre logement. Malgré tout, les contrats VEFA contiennent une clause dégageant la responsabilité du promoteur si le retard est dû à des intempéries (neige abondantes, verglas, inondations) ou en cas de force majeur. Généralement, les tribunaux valident ces motifs comme des causes légitimes de retard de livraison.

 
 
 
 

Vous avez acquis un logement VEFA (ou Vente en État Futur d’Achèvement), voici pourquoi un Accompagnement-Assistance VEFA est indispensable.

La livraison d’une maison ou d’un appartement VEFA est réalisée entre le promoteur et l’acquéreur en l’absence des entreprises.

Comment sécuriser votre acquisition immobilière ?

L’accompagnement /assistance VEFA de Check my House vous offre la garantie d’être accompagné et assisté par un expert en bâtiment certifié tout au long du processus de livraison.

    

 

Les visites VEFA : Quel est le rôle de notre expert en bâtiment ?

Notre expert en bâtiment va vous accompagner dans chaque étape du processus, de la visite cloisons en passant par la visite de pré-livraison et enfin la réception/livraison. De part sa profession, il est à même de repérer les malfaçons et les vices cachés.
Vous l’avez compris l’achat d’un logement sur plan ou neuf n’exclut pas les risques de malfaçons et de vices cachés. L’accompagnement et assistance vefa est primordiale pour vous éviter de recevoir un bien non conforme. 

 

Nos experts en bâtiment sont là pour vous accompagner lors des différentes visites.

 

 

Quelles sont les visites vefa ?

 

Accompagnement-Assistance VEFA  : La visite cloisons

La visite cloisons est importante : c’est la première visite de votre futur bien. Elle vous permet de vous rendre compte des volumes de votre bien et de ce fait, de vous projeter plus facilement. C’est l’occasion de prendre les mesures de votre cuisine et de faire contrôler votre futur logement par un expert. De cette manière vous écartez tout risque de non-conformité ou malfaçons, difficilement détectables à l’œil lorsqu’il s’agit d’un achat dans le

 

 

Assistance VEFA : la pré-livraison avec réserves

 

La visite de « pré-livraison » est le rendez-vous qui précède la livraison finale. Cette étape, qui aura lieu sur rendez-vous fixé par le promoteur environ un mois avant la livraison, est très importante.

Lors de cette visite, notre expert en bâtiment vérifie la conformité et le bon fonctionnement des différents éléments :

  • Vérification des supports muraux (traces d’enduit, peintures, jointements, fissures, coulures…)

  • Les revêtements de sol
  • L’électricité: les prises, les interrupteurs, tableau électrique…

  • Les portes et fenêtres : ouvertures et fermetures

  • La plomberie: évacuation, alimentation, détection de fuites

  • Les équipements de chauffage et de ventilation

Si vous avez fait une demande de travaux modificatifs acquéreurs (TMA) lors de la négociation commerciale, la visite de «pré livraison» est le moment de vérifier si les changements de plan souhaités ont éalisés. Si ce n’est pas le cas, réclamez leur exécution afin que le bien soit conforme à vos attentes le jour de la réception.

 

Les réserves :

 

Avant la livraison définitive d’un bien en VEFA, c’est-à-dire l’acte par lequel le vendeur remet le bien à l’acquéreur (remise des clefs), il est essentiel d’émettre des réserves sur tous désordres, vices ou défauts de conformité apparents.

Nos experts en bâtiment  vous accompagnent afin que chaque point soit notifié sur le procès-verbal.

Cette visite permet de faciliter la livraison et de remédier aux désordres ou manquements constatés dès la pré-livraison.

Attention :

Certains promoteurs ne pratiquent pas cette visite et passent directement à la livraison/réception du bien.

 

Accompagnement VEFA : la livraison / réception avec levée des réserves 

 

La livraison implique l’achèvement du logement. L’achèvement suppose que les différents ouvrages ainsi que les éments

d’équipements indispensables à l’utilisation du logement soient exécutés.

Nos experts en bâtiment vérifient que tous les léments notifiés sur le procès verbal rédigé lors de l’émission des réserves, pendant la pré-livraison, aient été mis aux normes et sont conformes à la notice descriptive que vous avez signée.

 

Information importante :
 
Dans le cas où vous avez effectué la pré-livraison seul (sans assistance vefa) avec votre promoteur ou avec un huissier de justice, le procès-verbal des réserves nous est indispensable pour pouvoir les lever lors de la livraison/réception.

 

 

 

La livraison des parties communes :

 

Si vous avez acheté un bien immobilier neuf sur plan, il est impératif de faire vérifier les parties communes lors de la

réception. On vous explique pourquoi et en quoi le syndic provisoire joue un rôle déterminant.

 

 

 

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