Les pratiques douteuses des promoteurs en VEFA
Quelle sont les pratiques douteuses des promoteurs en VEFA ?
Le ministre en charge de la ville et du logement a été alerté sur les actions à entreprendre pour combattre les mauvaises pratiques des promoteurs immobiliers lors de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Le contrat de VEFA permet l’achat d’un immeuble en construction ou non encore construit, avec engagement du vendeur de le construire et livrer dans un délai déterminé, et de l’acquéreur de payer le prix au fur et à mesure de l’avancement de la construction. Cependant, cet arrangement expose l’acquéreur à des risques tels que l’absence d’achèvement du bâtiment, la livraison d’un bien défectueux ou non conforme, ou un retard dans la livraison.
Ces risques peuvent avoir des conséquences graves pour l’acquéreur, incluant des coûts supplémentaires et la nécessité de trouver un autre logement.
Réglementation sur les contrats de Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA)
Pour protéger les acquéreurs, la loi encadre strictement les obligations des vendeurs d’immeubles. Le Code de la construction et de l’habitation définit un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement comme étant achevé une fois les travaux effectués et les équipements installés.
Le manque de base nécessaire à l’utilisation de l’immeuble, comme le chauffage ou l’eau, empêche de considérer l’immeuble comme achevé. Pour éviter les risques, le vendeur doit également souscrire une garantie financière de remboursement ou de construction avant de signer le contrat de vente.
La loi ELAN a amélioré ces garanties en permettant au garant financier de faire appel à un administrateur ad hoc en cas de défaillance financière du vendeur pour achever les travaux.
Actuellement, la législation n’impose aucune sanction au vendeur pour un retard dans la livraison de l’immeuble, tandis qu’elle prévoit une pénalité pour l’acquéreur en cas de retard dans le paiement du prix.
De plus, la condition de paiement intégral du prix avant la remise des clefs n’est pas punissable, ce qui peut empêcher l’acquéreur de consigner le solde (5% du prix) et de faire des réserves.
Cependant, en cas de problème ultérieur qui rend le bien inapproprié à son usage prévu, le particulier peut poursuivre le vendeur-constructeur pour obtenir une indemnisation à travers l’assurance dommages-ouvrage et la responsabilité décennale.
En ce qui concerne la surface du bien, la tolérance de 5% est établie par la jurisprudence de la Cour de cassation en vertu de l’article 1619 du Code civil. Cette tolérance signifie que le prix ne peut être réduit en raison d’une mesure réelle inférieure à celle mentionnée dans le contrat que si la différence est d’un vingtième de plus ou de moins, à moins qu’il n’y ait une stipulation contraire.
Cette tolérance s’applique aux ventes d’immeubles neufs ou anciens et est également énoncée dans la loi n° 65-557 sur la copropriété en cas de vente d’un lot de copropriété.
Comme les contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ne limitent pas cette tolérance, seule une loi pourrait la restreindre. Le gouvernement est prêt à étudier l’évolution de cette règle avec les professionnels du secteur. La tolérance est justifiée par le caractère peu industrialisé de la construction, qui entraîne des incertitudes dans la réalisation du projet.
Cependant, avec l’évolution des techniques de construction, notamment la préfabrication et la modélisation numérique, il est possible de réduire à terme cette tolérance.
