Votre constructeur dépose le bilan : gardez la main sur votre chantier

Quand un constructeur de maison individuelle fait faillite, le chantier s’arrête, mais vos droits, eux, restent entiers. Si votre maison a été bâtie sous contrat de construction de maison individuelle (CCMI), une garantie de livraison obligatoire protège l’achèvement de votre bien. Encore faut-il l’actionner vite et bien, pièces à l’appui.

La difficulté n’est pas juridique, elle est technique : chiffrer ce qui reste à faire, distinguer les malfaçons des travaux non exécutés, et éviter de payer deux fois. C’est là qu’un expert en construction indépendant fait la différence.

Ce qui se passe quand votre constructeur dépose le bilan

Une faillite de constructeur ouvre une procédure collective, redressement ou liquidation judiciaire, qui gèle les paiements et suspend le chantier. Vous ne pouvez plus régler directement le constructeur, et l’entreprise n’est plus en mesure de poursuivre les travaux.

Dans ce contexte, deux réflexes sont décisifs. D’abord, ne versez plus aucun appel de fonds au constructeur défaillant : les sommes iraient dans la procédure collective sans faire avancer votre maison. Ensuite, faites constater l’état réel du chantier par un commissaire de justice, ce qui fixe une photographie datée des travaux exécutés et évite les contestations ultérieures sur ce qui a été payé et réalisé. Cette étape conditionne la bonne mise en jeu de vos garanties.

La garantie de livraison, votre principale protection en CCMI

La garantie de livraison est une garantie obligatoire de tout CCMI, que le contrat soit avec ou sans fourniture de plan. Elle est délivrée par un établissement financier ou une compagnie d’assurance, appelé le garant, et une attestation doit être annexée à votre contrat. Elle prend effet dès l’ouverture du chantier.

Ce qu’elle couvre

La garantie de livraison assure l’achèvement de la maison au prix et dans les délais convenus, même si le constructeur disparaît. Concrètement, elle prend en charge le coût des travaux nécessaires pour terminer la construction et la rendre conforme au contrat. Elle couvre aussi les dépassements du prix convenu imputables à la défaillance du constructeur, sous réserve d’une franchise limitée à 5 % du prix, étant précisé que le garant ne peut pas subordonner son intervention au paiement préalable de cette franchise.

La garantie couvre également les pénalités de retard lorsque la livraison intervient plus de trente jours après la date prévue au contrat. Le Code de la construction et de l’habitation fixe un plancher, au minimum un trois-millième du prix convenu par jour de retard. Ces mécanismes découlent de la loi du 19 décembre 1990 et des articles L231-2 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Comment elle se déclenche

La mise en jeu suit une logique précise. Le garant adresse une mise en demeure au constructeur défaillant. Si la situation n’est pas régularisée dans un délai de quinze jours, le garant désigne, sous sa responsabilité, l’entreprise qui achèvera la construction. En cas de liquidation judiciaire, le garant se rapproche de l’administrateur ou du mandataire judiciaire dans le mois qui suit.

C’est le garant qui pilote alors le coût d’achèvement, car il maîtrise le chiffrage des travaux restants. Vous avez donc tout intérêt à disposer de votre propre évaluation technique pour dialoguer d’égal à égal et vérifier que rien n’est oublié ni sous-estimé.

Les premières démarches à ne pas manquer

Votre priorité est de sécuriser vos droits sans perdre de temps. Rassemblez d’abord votre contrat, l’attestation de garantie de livraison, l’échéancier des paiements et l’ensemble des appels de fonds réglés. Ces documents déterminent ce qui a été financé et ce qui reste dû.

Faites ensuite constater l’abandon ou l’arrêt du chantier par un commissaire de justice, puis déclarez le sinistre au garant pour mettre la garantie en jeu. Si une procédure collective est ouverte, déclarez votre créance auprès du mandataire judiciaire dans les délais, faute de quoi elle pourrait être écartée. En parallèle, un état des lieux technique du chantier permet de figer précisément le niveau d’avancement, les non-façons et les éventuelles malfaçons déjà présentes.

Cette rigueur documentaire n’est pas une formalité. Elle évite les deux pièges classiques : payer une seconde fois des travaux déjà réglés, et accepter un achèvement au rabais qui laisse des défauts non traités.

Sans CCMI ou sans garantie de livraison, quelles options

Toutes les constructions ne relèvent pas d’un CCMI, et certaines situations sortent du cadre protecteur de la garantie de livraison. Si vous avez contracté hors CCMI, avec un maître d’oeuvre ou des entreprises séparées par exemple, la garantie de livraison ne s’applique pas, et vos recours passent par les responsabilités contractuelles de chaque intervenant et par vos assurances.

Cas particulier mais fréquent : un CCMI a bien été signé, mais aucune attestation de garantie de livraison n’a été annexée au contrat. Cette garantie est pourtant obligatoire, et le prêteur a l’interdiction de débloquer les fonds sans avoir reçu cette attestation. Si votre banque a financé la construction en son absence, sa responsabilité peut être engagée, et la jurisprudence admet qu’elle répare l’intégralité du préjudice subi par le maître d’ouvrage. Là encore, un chiffrage technique précis de l’avancement et des travaux restants conditionne l’évaluation du préjudice à faire valoir.

Si votre maison est déjà réceptionnée et que des désordres importants apparaissent, c’est l’assurance dommages-ouvrage, elle aussi obligatoire, qui a vocation à préfinancer les réparations relevant de la garantie décennale. En cas de litige sur l’indemnisation versée par cet assureur, un expert d’assuré défend votre évaluation. Dans tous ces cas de figure, un diagnostic technique précis est le point de départ : il identifie les responsabilités, chiffre les reprises et oriente vers la bonne garantie. Un expert en bâtiment sait démêler ces situations souvent confuses.

Le rôle de l’expert en construction dans ce dossier

Un expert indépendant intervient là où le maître d’ouvrage est le plus démuni : sur la technique et les chiffres. Sa mission consiste à établir un état d’avancement objectif du chantier, à lister les travaux restant à réaliser, à repérer les malfaçons et les non-conformités, puis à chiffrer l’ensemble dans un rapport détaillé qui engage sa responsabilité.

Ce document devient votre référence face au garant, à l’administrateur judiciaire et à la nouvelle entreprise. Il vous permet de vérifier que le devis d’achèvement proposé est complet, que les reprises nécessaires sont bien prévues, et que la maison sera livrée conforme au contrat initial. L’assistance CCMI de Check my House couvre justement ce suivi, de l’analyse du dossier à la réception. En cas de désaccord persistant sur l’évaluation, l’expertise contradictoire permet de confronter les analyses et de défendre une reprise à la hauteur des désordres.

Le tarif d’une expertise ou d’un suivi CCMI est indiqué sur la page tarifs de Check my House. Pour une situation particulière, un devis personnalisé est établi selon l’avancement du chantier et la nature des désordres.

Questions fréquentes

La garantie de livraison joue-t-elle même si le constructeur est en liquidation judiciaire ?

Oui, la liquidation judiciaire est précisément l’un des cas où la garantie de livraison a vocation à intervenir. Le garant met en demeure le constructeur, puis désigne l’entreprise chargée d’achever la maison, et se rapproche du mandataire judiciaire dans le mois qui suit. La garantie couvre l’achèvement au prix convenu, les dépassements imputables à la défaillance, sous franchise de 5 %, et les pénalités de retard au-delà de trente jours. Un état technique du chantier vous aide à vérifier que le chiffrage d’achèvement retenu est complet.

Dois-je continuer à payer les appels de fonds après la faillite ?

Non, vous ne devez plus régler directement le constructeur défaillant. Les paiements versés dans la procédure collective ne feraient pas avancer votre chantier. Les fonds nécessaires à l’achèvement sont gérés par le garant, dans le cadre de la garantie de livraison, selon l’avancement réel des travaux. Avant tout versement, assurez-vous de ce qui a déjà été payé et de ce qui reste dû, en vous appuyant sur l’échéancier du contrat et sur un constat d’avancement. Cette vigilance évite de financer deux fois les mêmes travaux.

Combien de temps ai-je pour agir ?

Le plus tôt est le mieux, car plusieurs délais courent en parallèle. La déclaration de créance auprès du mandataire judiciaire obéit à des délais stricts, et un retard peut vous faire perdre vos droits dans la procédure collective. La mise en jeu de la garantie suppose un constat d’abandon de chantier et une déclaration au garant sans attendre. Dès l’arrêt du chantier, réunissez vos documents, faites constater l’état des lieux et engagez les démarches. Un expert peut établir rapidement l’état d’avancement pour appuyer votre dossier.

La garantie couvre-t-elle les malfaçons déjà présentes sur le chantier ?

La garantie de livraison vise l’achèvement conforme au contrat, ce qui inclut les travaux nécessaires pour rendre la maison conforme, mais la frontière avec certains désordres se joue au cas par cas. Des malfaçons constatées avant réception doivent être identifiées et documentées précisément, car elles pèsent sur le coût réel de finition. Un rapport d’expertise distingue clairement les travaux non exécutés, les non-conformités et les malfaçons, ce qui évite qu’un achèvement se limite au strict minimum en laissant des défauts non traités.

Puis-je choisir moi-même l’entreprise qui termine la maison ?

En principe, dans le cadre de la garantie de livraison, c’est le garant qui désigne, sous sa responsabilité, l’entreprise chargée d’achever la construction, car il en assume le coût. Vous n’êtes pour autant pas spectateur : vous pouvez faire valoir vos observations, vérifier le périmètre des travaux prévus et signaler les reprises nécessaires. Disposer d’un état technique indépendant vous donne les arguments pour que l’achèvement soit complet et conforme, et non une simple remise en route a minima du chantier.

Que faire si aucune garantie de livraison n’a été souscrite ?

L’absence de garantie de livraison sur un CCMI ouvre un recours spécifique contre votre banque. La loi oblige en effet le prêteur à vérifier la présence de cette garantie et lui interdit de débloquer les fonds sans l’attestation correspondante. Si l’établissement a malgré tout financé la construction, sa responsabilité peut être recherchée, et la jurisprudence lui fait réparer l’intégralité du préjudice subi par le maître d’ouvrage. La première chose à faire est de rassembler votre contrat, l’offre de prêt et les justificatifs de déblocage des fonds, puis de faire constater l’arrêt du chantier par un commissaire de justice. Un état technique de l’avancement et un chiffrage des travaux restants servent ensuite de base au calcul du préjudice. Cette démarche se mène en parallèle de la déclaration de créance dans la procédure collective du constructeur, qui obéit à ses propres délais. Plus le dossier technique est constitué tôt et précisément, plus l’évaluation du préjudice est solide et difficile à contester.

Qui paie l’expert en cas de faillite du constructeur ?

L’expertise technique est à la charge du maître d’ouvrage qui la commande. Il s’agit d’une expertise indépendante, destinée à défendre vos intérêts face au garant, à l’administrateur judiciaire et à l’entreprise qui reprend le chantier. Son rôle est d’établir un état d’avancement objectif, de lister les travaux restants et de les chiffrer dans un rapport qui engage son auteur. Cette démarche répond à un objectif précis : éviter de financer deux fois des travaux déjà réglés et refuser un achèvement au rabais qui laisserait des défauts non traités. Lorsque la responsabilité d’un tiers est établie, par exemple celle d’un prêteur qui a débloqué les fonds sans attestation de garantie, le coût de l’expertise peut figurer parmi les préjudices dont vous demandez réparation, mais cela dépend du dossier et ne peut être promis à l’avance. Le tarif d’une expertise ou d’un suivi CCMI figure sur la page tarifs du site, et un devis personnalisé en précise le montant selon l’avancement du chantier et la nature des désordres.

Reprendre la main sur votre construction

Votre constructeur est défaillant et le chantier est à l’arrêt ? Ne restez pas seul face au garant et à la procédure. Demandez un devis d’assistance CCMI ou faites-vous rappeler par un expert pour faire le point. Les avis clients Check my House sur Trustpilot sont consultables librement.

Sources

• ANIL, Le fonctionnement de la garantie de livraison dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle, https://www.anil.org/documentation-experte/etudes-eclairages/etudes-et-eclairages-1998/le-fonctionnement-de-la-garantie-de-livraison-dans-le-cadre-du-contrat-de-construction-de-maison-individuelle/
• ANIL, Mon constructeur a fait faillite, que faire avec ma maison neuve, https://www.anil.org/parole-expert-constructeur-faillite-travaux-proprietaire/
• Fédération française du bâtiment, CCMI : la garantie de livraison, https://www.ffbatiment.fr/gestion-entreprise/passer-executer-un-marche/passer-un-marche/dossier/ccmi-garantie-livraison
• ANIL, Défaut d’attestation de la garantie de livraison et réparation intégrale du préjudice par le prêteur, https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/jurisprudence/jurisprudence-2013/ccmi/defaut-dattestation-de-la-garantie-de-livraison-et-reparation-integrale-du-prejudice-par-le-preteur/