Depuis le 1er juillet 2026, le Var est soumis à une nouvelle carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles, issue de l’arrêté du 9 janvier 2026 publié au Journal officiel du 31 janvier 2026, applicable aux actes conclus à compter de cette date. À l’échelle métropolitaine, la surface classée en exposition moyenne ou forte passe de 48 % à 55 %, et le nombre de maisons individuelles concernées de 10,3 à 12,1 millions, soit 61,5 % du parc.

Le département était déjà largement concerné : 133 communes sur 153 ont été reconnues au moins une fois en catastrophe naturelle sécheresse, soit 87 %, au titre de 59 arrêtés distincts. Le dernier a été publié au Journal officiel du 25 février 2025. Draguignan figure dans 11 arrêtés, La Garde dans 10, Le Castellet et Le Pradet dans 9. Relevé commune par commune dans la base GASPAR du portail Géorisques, le 9 octobre 2026.

Dans un département reconnu à près de 90 %, le nouveau zonage ne révèle pas le risque : il déplace des obligations juridiques, au moment précis où une vente se conclut ou un chantier démarre. Cette page dit lesquelles, pour qui, et ce que la carte ne verra jamais. Avec une constante : le classement crée des obligations d’information et de conception, jamais une obligation de travaux, et il ne diagnostique rien.

Les trois changements à retenir

Le référentiel. La carte de 2019 est remplacée par un zonage fondé sur une évaluation actualisée de la susceptibilité des formations et de la sinistralité constatée. Des parcelles changent de classe sans que le terrain ait bougé.

La date de l’acte. C’est la date de conclusion de l’acte qui détermine la carte applicable. Un compromis signé avant le 1er juillet 2026 et réitéré après pose une question que le notaire doit trancher, développée dans notre article sur le terrain qui bascule en zone moyenne ou forte.

Le déclenchement des obligations. Le classement en exposition moyenne ou forte déclenche l’étude géotechnique préalable à la vente d’un terrain constructible et les obligations de conception du constructeur, et il modifie le contenu de l’état des risques.

Les formations varoises concernées

Le Var superpose quatre ensembles aux comportements très distincts.

La dépression permienne, qui court de la région toulonnaise à l’arrière-pays de Fréjus, expose des pélites et argilites rouges, localement très plastiques et altérées sur plusieurs mètres. C’est le contexte le plus exposé du département, et La Garde comme Le Pradet, parmi les communes les plus souvent reconnues, s’y rattachent.

Les terrains triasiques, argiles, marnes, cargneules et gypse, forment des bandes étroites mais très sensibles, avec un second mécanisme : la dissolution du gypse, qui produit des affaissements sans aucune saisonnalité.

La Provence calcaire, Sainte-Baume, plans de Canjuers, massif des Maures septentrional et bassin de Draguignan, associe calcaires karstifiés et niveaux marneux : susceptibilité contrastée, karst et remplissages argileux de fractures.

Les massifs cristallins des Maures et du Tanneron, gneiss, micaschistes et granites, présentent une susceptibilité faible au retrait, avec une pathologie de manteau d’altération d’épaisseur variable.

Les bascules de classe se concentrent donc sur la dépression permienne, les bandes triasiques et les franges marneuses des bassins intérieurs.

Si vous vendez un terrain constructible

Si la parcelle est classée en exposition moyenne ou forte selon la carte applicable à la date de l’acte, une étude géotechnique préalable doit être fournie. C’est une mission préalable au sens de la norme NF P 94-500, dite G1 : elle identifie les aléas géotechniques du site et donne des principes généraux de construction. Elle ne dimensionne pas les fondations, ce qui relève d’une G2, et ne diagnostique aucun désordre existant, ce qui relève d’une G5.

Deux exigences locales à formuler explicitement : la présence éventuelle de gypse et le risque de dissolution en contexte triasique, et la stabilité du site sur les terrains en pente, très fréquents dans l’arrière-pays.

Si vous vendez une maison existante

Aucune étude de sol n’est exigée, mais l’état des risques doit être remis, et son contenu change pour les parcelles qui basculent.

Les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles doivent être portés à la connaissance de l’acquéreur. Avec 87 % de communes reconnues, beaucoup de biens varois ont un historique, et l’omission expose à une action pour vice caché ou pour défaut d’information.

Point souvent négligé : si l’indemnité a été perçue et les travaux prescrits non réalisés, l’acquéreur doit en être informé. C’est l’objet de notre article sur vendre une maison indemnisée mais non réparée, et c’est précisément ce que contrôle, côté acquéreur, une expertise avant achat.

Si vous faites construire

Le constructeur doit tenir compte de l’étude géotechnique et adapter la conception des fondations, sous une obligation de résultat dans les dix ans de la réception. Quatre points à contrôler en cours de chantier dans le Var : la profondeur d’ancrage réelle des semelles dans une couverture d’altération d’épaisseur variable, la conception des terrassements et soutènements sur terrain en pente, le compactage du remblai de plateforme, et la gestion des eaux de ruissellement, décisive sous régime de pluies concentrées. Une assistance CCMI permet de les vérifier avant que ce soit irréversible.

Si votre parcelle bascule et que vous êtes déjà propriétaire

Trois réponses nettes. Aucune obligation de travaux ne découle du classement. Aucun refus de garantie catastrophes naturelles ne peut vous être opposé sur ce motif. Et le classement ne prouve pas la cause de désordres existants.

Ce que la carte ne verra jamais dans le Var

La carte est établie au 1/25 000 et qualifie la susceptibilité d’une formation géologique, non le comportement d’un sol sous une semelle donnée. Quatre réalités varoises lui échappent entièrement.

• Le gypse et les cargneules du Trias, dont la dissolution provoque des affaissements localisés, brutaux parfois, sans refermeture saisonnière.
• Le karst des massifs calcaires, avec ses poches de dissolution et ses remplissages argileux de fractures, source de contrastes de portance sur quelques mètres.
• Les anciennes exploitations, carrières et petits travaux miniers, inégalement recensés : le silence d’une base de cavités ne vaut pas garantie.
• Les mouvements de versant, sur colluvions, éboulis et pélites altérées en pente, dont l’évolution suit les épisodes pluvieux et non les saisons sèches.

S’y ajoute partout la fuite sur réseau enterré, de mécanisme inverse mais d’apparence proche, et dont la réparation coûte une fraction d’une reprise de fondation. Le départage suit la méthode exposée dans notre article sur le faisceau d’indices, et la clé reste la saisonnalité, qu’établit un relevé fissurométrique mensuel sur douze mois couvrant un été et un hiver. Cette preuve ne se reconstitue pas : ne rebouchez rien. Seule une reconnaissance à la parcelle conclut, ce qui est l’objet d’une expertise fissures.

Si vos fissures sont déjà là

Si un arrêté couvre votre période, la déclaration intervient dans les trente jours suivant sa parution au Journal officiel. Le rapport de l’expert mandaté par l’assureur est encadré depuis le 1er janvier 2025 par le décret n° 2024-1101 du 4 décembre 2024, pris en application de la loi n° 2021-1837 du 28 décembre 2021. Une franchise légale de 1 520 euros s’applique, non rachetable, et l’indemnité est affectée à la réparation selon les recommandations du rapport, son non-emploi exposant à restitution.

Un expert d’assuré prépare et contradicte la visite, l’expertise contradictoire confronte les analyses avant toute procédure, et une reprise se dimensionne sur une étude de sol et non sur un devis : un expert en bâtiment indépendant ne vend pas les travaux qu’il prescrit.

Nos interventions dans le Var

Nous intervenons sur l’ensemble du département, de Toulon à Draguignan, Fréjus, Hyères et Brignoles, de la dépression permienne aux Maures et au haut pays.

Toulon, La Seyne-sur-Mer, Fréjus, Hyères, Draguignan, Saint-Raphaël, Six-Fours-les-Plages, La Garde, La Valette-du-Var, La Crau, Sanary-sur-Mer, Saint-Maximin-la-Sainte-Baume, Brignoles, Roquebrune-sur-Argens, Ollioules, Sainte-Maxime, Cuers, Vidauban, Solliès-Pont, Cogolin, Saint-Cyr-sur-Mer, Le Luc, Le Pradet, La Londe-les-Maures, Le Beausset, Le Muy, La Farlède, Lorgues, Carqueiranne, Puget-sur-Argens, Bormes-les-Mimosas, Bandol, Cavalaire-sur-Mer, Les Arcs, Montauroux, Trans-en-Provence, Le Lavandou, Solliès-Toucas, Fayence, Pierrefeu-du-Var, Le Castellet, Saint-Mandrier-sur-Mer, Saint-Zacharie, Garéoult, La Cadière-d’Azur, Rocbaron, Pourrières, Nans-les-Pins, Tourves, Le Cannet-des-Maures.

En gras, les communes figurant dans au moins un arrêté CatNat sécheresse (relevé GASPAR du 9 octobre 2026). Liste des 50 communes les plus peuplées du département.

Le relevé régional complet figure dans notre guide régional PACA, et l’ensemble de la chaîne dans le guide national des maisons fissurées par la sécheresse.

Questions fréquentes sur la carte RGA et les fissures dans le Var

Comment vérifier le classement de ma parcelle depuis le 1er juillet 2026 ?

En consultant le zonage applicable sur Géorisques à votre adresse, et en le comparant à un état des risques antérieur si vous en avez un. Pour une transaction, c’est au notaire de s’assurer que l’état des risques repose sur la carte applicable à la date de l’acte.

Que sont les pélites rouges dont parle mon étude de sol ?

Ce sont des roches sédimentaires fines du Permien, à dominante argileuse, qui s’altèrent en surface en une couverture plastique de plusieurs mètres. Leur sensibilité au retrait-gonflement est réelle, et leur épaisseur d’altération varie fortement, ce qui crée des contrastes de portance sur une même emprise.

Comment savoir si mon terrain contient du gypse ?

La carte géologique signale les formations triasiques susceptibles d’en contenir, et seuls des sondages le confirment. Les indices de dissolution sont un affaissement localisé, parfois circulaire, l’absence totale de refermeture hivernale, et une évolution par paliers. En contexte triasique, cette hypothèse doit être écartée avant de conclure au retrait-gonflement.

Mon terrain est passé en exposition faible, les obligations disparaissent-elles ?

Pour la vente d’un terrain constructible, l’obligation d’étude géotechnique suit le classement applicable à la date de l’acte, donc oui dans ce cas. Cela ne vous dispense pas d’informer sur les sinistres indemnisés passés, et cela ne change rien à la réalité du sol : une étude reste utile avant de construire.

Je construis sur un terrain en forte pente dans les Maures, quel est le vrai sujet ?

La stabilité du site et la conception des terrassements, avant la question de l’argile. Soutènements, drainage de versant, interception des eaux amont et traitement de la plateforme déterminent le comportement futur. Une étude qui ne traiterait que la portance des semelles serait insuffisante dans ce contexte.

Le classement fait-il baisser la valeur de ma maison ?

Le classement est une information de risque, pas un diagnostic du bien. Ce qui pèse sur une négociation est l’état réel du bâti : fissures, caractère évolutif, travaux prescrits non réalisés. Un bien sain en zone forte se défend mieux qu’un bien fissuré en zone faible, surtout avec un dossier technique à l’appui.

Mon constructeur invoque l’étude de sol pour augmenter son prix, est-ce légitime ?

Il peut répercuter des sujétions réellement révélées par l’étude, fondations plus profondes, soutènements, drainage. Le contrôle porte sur la cohérence entre les conclusions de l’étude et la solution proposée, et sur ce qui était contractuellement inclus. Un avis indépendant avant signature de l’avenant évite les discussions ultérieures.

Ma maison est sur gneiss dans les Maures : la sécheresse peut-elle être en cause ?

Peu probablement. Sur socle cristallin, la cause la plus fréquente de fissuration est l’hétérogénéité du manteau d’altération, suivie de la fuite de réseau, du remblai mal compacté et du défaut d’ancrage. Plusieurs se traitent à un coût très inférieur à celui d’une reprise en sous-oeuvre.

Puis-je me retourner contre le vendeur si j’ai acheté avant la nouvelle carte ?

Le changement de carte en lui-même n’ouvre aucun recours. Ce qui en ouvre un est ce que le vendeur savait et n’a pas dit : sinistre indemnisé non déclaré, fissures masquées par des travaux récents, travaux prescrits non réalisés. Un rapport technique établissant l’antériorité des désordres est la pièce centrale.

Mes fissures sont stables depuis plusieurs années, faut-il intervenir ?

Une fissuration documentée comme non évolutive, sans continuité structurelle, relève de l’entretien et non de la reprise. Le point à vérifier est que cette stabilité repose sur des mesures et non sur une impression. Un examen puis quelques mois de suivi suffisent à trancher sans engager de travaux.

Sources

• Arrêté du 9 janvier 2026 relatif à la carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles, Journal officiel du 31 janvier 2026, applicable aux actes conclus à compter du 1er juillet 2026.
• Base GASPAR, arrêtés de reconnaissance de catastrophe naturelle, portail Géorisques, ministère de la Transition écologique. Relevé commune par commune pour les 153 communes du Var.
• Loi n° 2021-1837 du 28 décembre 2021 relative à l’indemnisation des catastrophes naturelles.
• Décret n° 2024-1101 du 4 décembre 2024 relatif aux obligations des entreprises d’assurance et des experts en matière de sécheresse, applicable depuis le 1er janvier 2025.
• Code des assurances, articles L. 125-1 et suivants, et franchise légale applicable aux dommages de sécheresse sur les habitations.
• Norme NF P 94-500, classification des missions géotechniques G1 à G5.
• Cartes géologiques et carte de susceptibilité au retrait-gonflement des argiles, BRGM.

Relevé GASPAR effectué le 9 octobre 2026. Les arrêtés étant publiés en continu, vérifiez l’état à jour de votre commune sur Géorisques avant toute démarche.