L’état des risques est annexé à toute vente en zone couverte par un plan de prévention ou un zonage réglementé : sismicité, inondation, argiles, radon, bruit. Trop d’acquéreurs le découvrent à la signature, alors qu’il devrait orienter la visite, les questions au vendeur et parfois le prix, dès l’annonce.

Depuis 2023, l’information commence dès l’annonce immobilière, qui doit mentionner les moyens d’accéder aux informations sur les risques ; l’état des risques est remis dès la première visite, puis actualisé pour l’avant-contrat et l’acte. L’outil public ERRIAL, adossé à Géorisques, permet à chacun d’éditer un pré-état des risques à partir d’une simple adresse.

Encore faut-il savoir lire ces documents : ce qu’ils couvrent, ce qu’ils ne disent pas, et comment transformer une mention abstraite (zone argiles moyenne, zone inondable, radon 3) en questions concrètes sur le bâti que vous visitez. C’est l’objet de cet article.

Ce que contient l’état des risques, et quand il doit vous être remis

L’état des risques recense, pour la parcelle, les risques auxquels le bien est exposé au titre des documents réglementaires : plans de prévention des risques naturels, miniers et technologiques, zonage sismique, potentiel radon, et l’information sur les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles pendant la période de propriété du vendeur. S’y ajoutent le recul du trait de côte pour les communes concernées et les zonages de bruit des aéroports.

Le calendrier de remise est précis : mention dès l’annonce des moyens d’accéder à l’information, remise de l’état des risques à la première visite, actualisation à l’avant-contrat (document de moins de six mois) puis à l’acte authentique. L’article L125-5 du code de l’environnement sanctionne le défaut d’information : l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.

Le document est établi par le vendeur ou son mandataire, à partir des informations publiques : il n’implique aucune visite technique du bien.

ERRIAL et Géorisques : éditer soi-même le pré-état des risques

Sans attendre le vendeur, l’outil ERRIAL (errial.georisques.gouv.fr) édite en quelques minutes un document d’information à partir de l’adresse : risques recensés sur la parcelle, zonages applicables, arrêtés de catastrophe naturelle pris sur la commune. Le site Géorisques donne accès au détail : carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles, zones inondables, cavités souterraines recensées, installations classées à proximité, sismicité, radon.

Ce réflexe précoce change la visite : vous savez avant d’entrer si la maison est en zone d’argiles forte, en zone inondable par remontée de nappe, ou sur un secteur de cavités. Chaque mention devient une série de questions au vendeur et de points d’observation.

Limite importante : ces outils travaillent à l’échelle de zonages et de recensements. Ils ne disent pas si CETTE maison est fissurée, humide ou bien fondée ; ils disent seulement que le contexte mérite attention. L’étape suivante se joue sur place.

Traduire chaque mention en points de contrôle sur le bâti

La lecture utile relie le zonage au bâti :

• argiles (RGA) : en zone moyenne ou forte, examinez fissures en façade et à l’intérieur, menuiseries qui ferment mal, végétation proche des fondations, et l’historique catnat de la commune ; notre guide des maisons fissurées par la sécheresse détaille cette grille ;
• inondation et remontées de nappe : niveau du bien par rapport à la rue, sous-sol et ses dispositifs (cuvelage, pompes, clapets), traces d’humidité basse, et les exclusions d’assurance que nous détaillons dans notre article sur l’indemnisation des remontées de nappe ;
• cavités et anciennes carrières : affaissements dans le jardin, fissures en escalier, et recensement précis sur Géorisques, sujet de notre article sur l’achat en zone de cavités ;
• sismicité : pour l’essentiel du territoire métropolitain, zones 1 à 3, l’enjeu porte sur les extensions et surélévations soumises aux règles parasismiques ;
• radon niveau 3 : questionner la ventilation du bien, l’étanchéité sol/bâtiment, et prévoir une mesure après emménagement ;
• sinistres indemnisés : chaque arrêté listé appelle une question : quels dégâts, quelles réparations, quelles factures ?

Les angles morts du document : ce qu’il ne vous dira jamais

L’état des risques a trois limites structurelles. D’abord, il est parcellaire au sens propre : il décrit des zonages, pas l’état du bien. Une maison hors zone argiles peut être fissurée par un défaut de fondation ; une maison en zone forte peut être saine et bien construite. Ensuite, il dépend des recensements : une cavité non recensée, un remblai non cartographié ou un risque émergent n’y figurent pas. Enfin, l’information sur les sinistres indemnisés ne couvre que la période de propriété du vendeur et les sinistres ayant donné lieu à indemnisation : un dégât réparé sans déclaration n’y apparaît pas.

C’est pourquoi la lecture documentaire s’accompagne d’une lecture technique du bâti. L’expertise avant achat fait le pont entre les deux : elle confronte le contexte de risques à l’état constaté de la structure, de la toiture, de l’humidité et des abords, et conclut sur ce qui relève du contrôle, de la surveillance ou du travaux.

Pour les communes littorales, le recul du trait de côte introduit une dimension patrimoniale de long terme, que nous développons dans notre article sur l’achat en bord de mer face au recul du trait de côte.

Vos recours si l’information a manqué ou menti

Le défaut d’état des risques n’est pas anodin : l’article L125-5 du code de l’environnement ouvre à l’acquéreur la résolution de la vente ou la diminution du prix lorsque le document manque ou est erroné. La jurisprudence y ajoute les terrains du droit commun : dol si le vendeur a dissimulé une information qu’il connaissait, garantie des vices cachés pour les désordres non apparents antérieurs à la vente.

En pratique, la preuve se construit avec les pièces : état des risques remis (ou non), annonces, échanges écrits, diagnostics, et un rapport d’expertise qui établit la réalité du risque ou du désordre et, lorsque les indices le permettent, son antériorité. La méthode de datation des désordres est détaillée dans notre article sur la preuve de l’antériorité d’un vice caché.

Les délais : l’action en garantie des vices cachés se prescrit par deux ans à compter de la découverte du vice, dans la limite de vingt ans après la vente ; les actions fondées sur le dol suivent la prescription quinquennale. Agir vite reste la règle, pendant que les preuves existent.

Comment Check my House transforme l’état des risques en diagnostic concret

Nos experts intègrent systématiquement le contexte de risques (Géorisques, catnat, zonages) à l’inspection avant achat : chaque mention de l’état des risques devient un point de contrôle sur le bâti, et le rapport conclut en points bloquants et non bloquants via le bilan Go/NoGo.

Après l’achat, en cas d’information manquante ou de désordre révélé, notre expertise vices cachés documente le désordre et son antériorité. Les prix sont publiés sur la page tarifs des expertises.

Questions fréquentes sur l’état des risques et ERRIAL

Qu’est-ce que l’état des risques et quand est-il obligatoire ?

C’est le document qui recense les risques réglementés auxquels la parcelle est exposée (PPR, sismicité, radon, recul du trait de côte) et les sinistres catnat indemnisés. Il est remis dès la première visite et actualisé à l’avant-contrat puis à l’acte.

Comment obtenir moi-même l’information sur les risques d’une adresse ?

Via ERRIAL (errial.georisques.gouv.fr), qui édite un pré-état des risques à partir de l’adresse, et Géorisques pour le détail des cartes : argiles, inondation, cavités, installations classées, sismicité, radon.

Que faire si le bien est en zone argiles forte ?

Ne pas renoncer d’office, mais contrôler : fissures, menuiseries, végétation, historique catnat de la commune, et faire évaluer la structure par un expert avant l’offre. Le zonage décrit un contexte, pas l’état de la maison.

Le vendeur doit-il signaler les sinistres passés ?

Oui, l’état des risques mentionne les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles pendant sa période de propriété. La dissimulation d’un sinistre connu expose au dol et à la garantie des vices cachés.

Que risque le vendeur si l’état des risques manque ?

L’article L125-5 du code de l’environnement permet à l’acquéreur de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Les recours de droit commun (dol, vices cachés) peuvent s’y ajouter selon les cas.

L’état des risques garantit-il que la maison est saine ?

Non : il décrit des zonages et des recensements publics, sans visite du bien. L’état réel de la structure, de l’humidité ou de la toiture relève de l’examen technique sur place, que l’expertise avant achat fournit.

Sources

• Code de l’environnement, articles L125-5 et R125-23 et suivants (information des acquéreurs et locataires), Légifrance.
• ERRIAL, errial.georisques.gouv.fr, ministère de la Transition écologique.
• Géorisques, connaître les risques près de chez soi, georisques.gouv.fr.
• Service-public.fr, état des risques : information de l’acquéreur ou du locataire.
• Code civil, articles 1641 et suivants (garantie des vices cachés), Légifrance.

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