Ce qui a changé au 1er juillet 2026, en trois phrases

L’arrêté du 9 janvier 2026 a remplacé la carte réglementaire des zones exposées au retrait-gonflement des argiles, qui datait du 22 juillet 2020. Les zones d’exposition moyenne ou forte couvrent désormais 55 % du territoire métropolitain contre 48 % auparavant, ce qui fait entrer environ 1,8 million de maisons individuelles supplémentaires dans le périmètre. Cette nouvelle carte s’applique aux promesses de vente de terrains à bâtir et aux contrats de construction conclus à compter du 1er juillet 2026.

Si vous vendez un terrain, si vous faites construire, ou si vous cherchez à savoir si votre maison fissurée est éligible à une aide, c’est désormais cette carte qui fait référence. Voici ce qu’elle change concrètement, selon votre situation.

Les trois chiffres à retenir

• 55 % de la surface métropolitaine en exposition moyenne ou forte, contre 48 % sous la carte de 2020.
• 12,1 millions de maisons individuelles existantes concernées, soit 61,5 % du parc, contre 10,3 millions et 52,5 % auparavant.
• 1er juillet 2026 : la date de signature de l’acte, et non la date de publication de l’arrêté, détermine la carte applicable.

Ce que dit l’arrêté du 9 janvier 2026

L’arrêté du 9 janvier 2026 modifie l’arrêté du 22 juillet 2020 relatif aux zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux. Il a été publié au Journal officiel du 31 janvier 2026 sous l’identifiant JORFTEXT000053422640, après une consultation publique menée du 20 novembre au 22 décembre 2025.

Le texte ne crée aucune obligation nouvelle. Il actualise la cartographie sur laquelle reposent des obligations déjà en vigueur depuis la loi ELAN, à savoir l’étude géotechnique préalable à la vente d’un terrain à bâtir et les règles de conception applicables aux constructions en terrain argileux. Ce qui change, c’est le périmètre : des communes entrent dans le dispositif, quelques-unes en sortent. La carte elle-même est annexée à l’arrêté et consultable sur Géorisques.

Les quatre classes d’exposition

La cartographie distingue quatre niveaux, et seuls les deux premiers déclenchent des obligations. L’exposition forte désigne les secteurs où le matériau argileux est très sensible au phénomène. L’exposition moyenne couvre les secteurs sensibles. L’exposition faible correspond aux secteurs où la présence d’argile est identifiée mais peu susceptible de produire des désordres significatifs. L’exposition résiduelle, enfin, regroupe les territoires non classés dans les trois catégories précédentes, où la présence d’argile n’est pas identifiée en l’état des connaissances.

Cette dernière formulation mérite d’être lue attentivement. Résiduelle ne veut pas dire sans argile, elle veut dire non identifiée à l’échelle de la carte. La distinction a des conséquences pratiques que nous détaillons plus bas.

L’ampleur réelle du changement

Le passage de 48 % à 55 % de surface exposée est une moyenne nationale qui masque de très gros écarts régionaux. Quatre régions concentrent l’essentiel de l’élargissement, d’après les chiffres publiés à l’appui de l’arrêté.

• Centre-Val de Loire : 90 % de la surface en exposition moyenne ou forte, contre 82 % en 2020. La région la plus exposée de France, et elle l’était déjà.
• Bourgogne-Franche-Comté : 74 % contre 58 %.
• Grand Est : 53 % contre 41 %.
• Auvergne-Rhône-Alpes : 49 % contre 33 %, soit la plus forte progression relative du pays.

Pour l’Auvergne-Rhône-Alpes, cela signifie qu’une part importante du territoire qui n’était soumise à aucune obligation géotechnique y est désormais soumise. Pour les propriétaires de maisons existantes dans ces secteurs, la conséquence est différente mais réelle : leur bien entre dans un périmètre réglementaire qui sert de référence aux dispositifs d’aide.

Le contexte explique cet élargissement. D’après la Caisse centrale de réassurance, le coût du retrait-gonflement est passé d’environ 400 millions d’euros par an sur la période 1989 à 2015 à environ 1 milliard par an sur 2016 à 2020, avec un record de 3,5 milliards en 2022. Le phénomène représente environ 20 % des arrêtés de catastrophe naturelle mais 36 % du coût des indemnisations. Vous trouverez l’ensemble de ces données dans notre dossier sur les maisons fissurées par la sécheresse.

Qui est concerné, et à partir de quand exactement

La nouvelle carte s’applique aux promesses de vente, à défaut aux actes authentiques de vente de terrains non bâtis constructibles, ainsi qu’aux contrats de construction visés aux articles L. 132-5 à L. 132-8 du code de la construction et de l’habitation, conclus à compter du 1er juillet 2026. C’est la date de conclusion de l’acte qui compte, pas la date de l’arrêté ni celle du dépôt du permis.

Vous vendez un terrain à bâtir

Si votre terrain non bâti constructible se situe en zone d’exposition moyenne ou forte, vous devez fournir à l’acquéreur une étude géotechnique préalable de type G1, conforme à la norme NF P 94-500. Cette obligation existait déjà, mais le basculement de votre parcelle peut vous y soumettre pour la première fois. Elle est à votre charge, et elle est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique.

L’étude reste valable trente ans si aucun remaniement du sol n’intervient, ce qui permet de la transmettre d’une vente à l’autre. Attention toutefois : une G1 identifie les risques, elle ne dimensionne rien. Elle n’exonère pas le futur constructeur d’une mission de conception.

Vous faites construire

En zone d’exposition moyenne ou forte, le constructeur doit soit faire réaliser une étude géotechnique de conception, soit appliquer des techniques particulières de construction définies par voie réglementaire. Les principes sont connus depuis longtemps et tiennent à quatre points : ancrer les fondations à une profondeur suffisante et sur une assise homogène, rigidifier la structure par des chaînages, désolidariser les parties de bâtiment qui ne reposent pas sur la même assise, et maîtriser les variations de teneur en eau du sol autour de l’ouvrage.

Ces dispositions se jouent au moment de la conception et des premières phases de chantier, pas à la réception. C’est précisément ce que contrôle une assistance CCMI lors des visites de fondations et de gros oeuvre, quand les choix sont encore visibles et corrigeables.

Vous possédez une maison existante

La nouvelle carte ne crée aucune obligation à votre charge. Elle a toutefois deux effets concrets. D’abord, elle sert désormais de référence pour apprécier l’éligibilité des maisons individuelles existantes aux dispositifs d’aide à la prévention. Ensuite, elle documente votre exposition, ce qui est un élément utile dans un dossier de sinistre comme dans une négociation de vente.

Si vous achetez, en revanche, le zonage devient un point de contrôle à part entière, au même titre que les autres éléments d’un bilan avant achat immobilier. Une maison en zone d’exposition forte, sans fissure apparente mais avec des fondations peu profondes et des arbres contre la façade, est un dossier à instruire avant de signer, pas après.

Ce que la carte ne dit pas, et pourquoi c’est important

La cartographie réglementaire est établie sur fond IGN au 1/25 000e. À cette échelle, un trait fait vingt-cinq mètres sur le terrain. La carte décrit donc un secteur, jamais une parcelle, et cela coupe dans les deux sens.

Être classé en exposition faible ou résiduelle n’écarte pas le risque. Une lentille argileuse locale, une ancienne mare comblée, un remblai hétérogène produisent exactement les mêmes désordres qu’une formation argileuse cartographiée. Nous rencontrons régulièrement des maisons fissurées par un mouvement de sol dans des communes classées hors zone réglementaire.

À l’inverse, être classé en exposition forte ne prouve pas que vos fissures viennent de l’argile. C’est peut-être la confusion la plus coûteuse pour un propriétaire, parce qu’elle oriente le dossier dans la mauvaise direction pendant des mois. Un tassement par défaut de portance, une fuite sur canalisation enterrée, un retrait de matériaux ou une malfaçon de chaînage produisent des fissures d’allure voisine. Seule une expertise fissures qui croise le relevé des désordres, la nature du sol, la profondeur des fondations et l’environnement immédiat permet de trancher.

Notre position sur ce point est constante : le zonage est un indice d’entrée, pas une conclusion, et aucun travaux ne doit être engagé avant un diagnostic qui identifie la cause.

Si votre commune change de classe : la conduite à tenir

Commencez par vérifier votre situation sur la carte annexée à l’arrêté, disponible sur Géorisques, et non sur une reproduction tierce. Les cartes recopiées sur des sites commerciaux sont fréquemment des versions antérieures.

Ensuite, la marche à suivre dépend de votre projet. Si vous êtes en cours de vente d’un terrain à bâtir, regardez la date de signature prévue : un compromis signé avant le 1er juillet 2026 relève de l’ancienne carte, après, de la nouvelle. Si vous faites construire, vérifiez que le constructeur a bien intégré la zone dans sa conception et demandez-lui sur quelle étude il s’appuie. Si vous possédez une maison déjà fissurée, la bascule de zone ne change rien à votre dossier de sinistre, qui relève du régime de catastrophe naturelle, mais elle peut ouvrir l’accès à un dispositif d’aide à la prévention.

Enfin, si votre bien présente des désordres et que vous êtes en discussion avec votre assureur, la nouvelle classification constitue un élément de contexte utile, jamais une preuve de causalité à elle seule. Pour contester un rapport qui écarte le lien avec la sécheresse, c’est l’analyse technique qui compte, et c’est le rôle d’un expert d’assuré.

Qui sommes-nous

Check my House est un cabinet d’expertise en bâtiment et construction qui intervient sur toute la France auprès des particuliers. Nos missions couvrent l’expertise des fissures et de l’humidité, l’inspection immobilière avant achat, l’assistance VEFA et CCMI, l’expertise de vices cachés et l’assistance en tant qu’expert d’assuré. Sur un dossier lié au retrait-gonflement, notre travail consiste à caractériser la cause et à documenter l’évolutivité des désordres.

Tarifs

Les tarifs de nos expertises sont consultables et tenus à jour sur une page dédiée. Nous préférons vous y renvoyer plutôt que d’afficher un montant dans un article, pour que l’information corresponde exactement à ce qui vous sera facturé. Consultez la page tarifs des expertises, ou décrivez-nous votre situation pour obtenir une réponse adaptée à votre bien.

Questions fréquentes sur la carte RGA 2026

Comment savoir dans quelle zone se trouve ma commune depuis le 1er juillet 2026 ?

La seule source fiable est la carte annexée à l’arrêté du 9 janvier 2026, publiée sur le portail Géorisques du ministère de la transition écologique et du BRGM. Vous y recherchez votre adresse ou votre commune et vous obtenez la classe d’exposition applicable.

Évitez les reproductions de la carte sur des sites commerciaux : beaucoup diffusent encore le zonage de 2020 sans le préciser, et l’écart entre les deux versions est important dans plusieurs régions. Vérifiez également l’échelle à laquelle vous lisez la carte. Le document réglementaire est établi au 1/25 000e, ce qui signifie qu’un zoom très rapproché donne une fausse impression de précision à la parcelle. Si votre parcelle se situe à la limite entre deux classes, considérez que les deux hypothèses sont ouvertes et faites trancher par une reconnaissance géotechnique si l’enjeu le justifie, par exemple dans le cadre d’un projet de construction.

Mon compromis a été signé en juin 2026, quelle carte s’applique ?

Celle de l’arrêté du 22 juillet 2020. Le critère retenu par l’arrêté du 9 janvier 2026 est la date de conclusion de la promesse de vente ou, à défaut, de l’acte authentique de vente. Un compromis conclu avant le 1er juillet 2026 relève donc de l’ancien zonage, même si l’acte définitif est signé après.

La même logique vaut pour les contrats de construction visés aux articles L. 132-5 à L. 132-8 du code de la construction et de l’habitation : c’est la date de conclusion du contrat qui fixe la carte applicable. Ce point crée une période de transition où deux dossiers voisins, portant sur des terrains comparables, ne sont pas soumis aux mêmes obligations. Si votre dossier est à cheval sur la date, faites préciser par le notaire quelle version du zonage a été retenue et sur quel document il s’est fondé, car c’est cette pièce qui figurera au dossier en cas de litige ultérieur.

Ma parcelle passe en exposition moyenne : dois-je faire une étude de sol maintenant ?

Pas si vous ne vendez pas et ne construisez pas. L’obligation d’étude géotechnique préalable pèse sur le vendeur d’un terrain non bâti constructible, et les règles de conception pèsent sur le constructeur. Un propriétaire de maison existante n’est soumis à aucune obligation du fait du zonage.

Cela ne signifie pas qu’une étude soit inutile. Si votre maison présente des fissures, ou si vous projetez une extension, une véranda ou une piscine, une reconnaissance géotechnique a un intérêt réel, parce qu’elle caractérise la nature et la profondeur des argiles sous votre bâti et la profondeur d’assise de vos fondations existantes. Dans ce cas, la mission pertinente n’est pas une G1, qui identifie les risques d’un terrain nu, mais un diagnostic de type G5, qui porte sur un ouvrage en place. Confondre les deux conduit à payer une étude qui ne répond pas à la question posée.

Et si ma commune sort de la zone d’exposition moyenne ou forte ?

La révision de la carte a élargi le périmètre à l’échelle nationale, mais elle a aussi reclassé certains secteurs vers une sensibilité plus faible. Si votre parcelle sort du périmètre, l’obligation d’étude géotechnique préalable à la vente d’un terrain à bâtir ne s’applique plus pour les actes conclus à compter du 1er juillet 2026.

Prudence toutefois sur deux points. Sortir du périmètre réglementaire ne supprime pas le risque physique : la carte traduit l’état des connaissances à l’échelle du 1/25 000e, pas l’absence d’argile sous votre maison. Et si votre bien a déjà subi des désordres, le reclassement ne les efface pas, ni l’obligation d’information de l’acquéreur lors d’une vente. Si des dommages ont été indemnisés sans que les travaux aient été réalisés, cette information doit être annexée à l’état des risques, indépendamment de la classe d’exposition.

Cette nouvelle carte change-t-elle quelque chose à mon dossier de catastrophe naturelle ?

Non, les deux dispositifs sont indépendants. La carte d’exposition relève du code de la construction et de l’habitation et encadre la prévention. La reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle relève du code des assurances et repose sur des critères météorologiques propres, appréciés commune par commune et période par période.

Depuis le 1er janvier 2024, un épisode annuel de sécheresse est jugé anormal s’il remplit au moins un de trois critères : un indice d’humidité des sols dont la période de retour atteint ou dépasse dix ans, une succession anormale d’épisodes significatifs, ou le fait d’être une commune limitrophe d’une commune déjà reconnue sur ces critères. Votre classe d’exposition n’entre pas dans cette appréciation. En pratique, une commune en exposition forte peut ne pas être reconnue une année donnée, et une commune en exposition moyenne peut l’être. La carte documente le contexte de votre dossier, elle ne le décide pas.

La carte sert-elle à l’éligibilité au fonds de prévention argile ?

Oui, c’est l’un des changements importants de 2026. Depuis le 9 janvier 2026, la carte d’exposition sert de référence pour apprécier l’éligibilité des maisons individuelles existantes au dispositif d’aide à la prévention, et l’élargissement des zones moyenne et forte rend donc éligibles davantage de logements.

Le dispositif a été créé par le décret n° 2025-920 du 6 septembre 2025 et son arrêté du même jour. Il s’agit d’une aide expérimentale aux propriétaires occupants sous plafond de ressources, destinée au diagnostic et aux travaux de prévention, dans les secteurs les plus exposés de onze départements : Allier, Alpes-de-Haute-Provence, Dordogne, Gers, Indre, Lot-et-Garonne, Meurthe-et-Moselle, Nord, Puy-de-Dôme, Tarn et Tarn-et-Garonne. L’enveloppe annoncée est de 30 millions d’euros. Le dispositif traite les causes et non les conséquences : il ne finance pas la réparation d’une fissure. Les critères et montants précis sont à vérifier sur la plateforme officielle du fonds avant toute démarche.

Qui paie l’étude géotechnique préalable à la vente d’un terrain ?

Le vendeur. L’obligation lui incombe et l’étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. Elle ne se négocie pas comme une prestation à la charge de l’acquéreur, même si rien n’interdit aux parties de s’organiser autrement sur le plan financier.

La mission attendue est une étude géotechnique préalable de type G1 au sens de la norme NF P 94-500. Un point souvent mal compris : une G1 identifie les risques géotechniques, elle ne dimensionne pas les fondations. Elle ne dispense donc pas le futur constructeur de réaliser une étude de conception, de type G2, ni d’appliquer les techniques particulières de construction prévues en zone argileuse. Un acquéreur qui reçoit une G1 et considère que la question du sol est réglée s’expose à une mauvaise surprise au moment du chantier.

Je construis en zone d’exposition forte : que doit faire mon constructeur ?

Il doit soit faire réaliser une étude géotechnique de conception tenant compte de l’étude préalable, soit appliquer les techniques particulières de construction définies par voie réglementaire. Dans les deux cas, l’objectif est le même : rendre la maison insensible aux mouvements différentiels du sol.

Les dispositions à vérifier sont concrètes. La profondeur d’ancrage des fondations, et surtout son homogénéité : une semelle qui descend plus bas d’un côté que de l’autre crée elle-même un mouvement différentiel. Les chaînages horizontaux et verticaux, qui rigidifient l’ensemble. La désolidarisation des annexes, garage accolé, terrasse, perron, qui ne reposent pas sur la même assise. Et la gestion des eaux, évacuation des eaux de toiture loin des façades, absence de rejet au pied du mur. Ces choix ne sont contrôlables qu’au moment où ils sont exécutés, ce qui justifie une visite de fondations et une visite de gros oeuvre pendant le chantier plutôt qu’un contrôle à la réception.

Faut-il refaire le diagnostic de mon terrain si l’étude G1 date de 2021 ?

Pas nécessairement. Une étude géotechnique préalable reste valable trente ans tant qu’aucun remaniement du sol n’est intervenu sur le terrain. Une G1 réalisée en 2021 reste donc exploitable, et vous pouvez l’annexer à une vente conclue après le 1er juillet 2026.

Deux réserves cependant. Si le terrain a été remanié, terrassement, apport de remblai, création d’un bassin, l’étude ne décrit plus l’état réel du sol et doit être reprise. Et si votre parcelle a changé de classe d’exposition, relisez les conclusions de l’étude : une G1 établie dans un contexte réglementaire où la commune était classée en exposition faible n’a pas forcément investigué les horizons argileux avec la même attention. Ce n’est pas une obligation de refaire, mais c’est un point à vérifier, en particulier si un projet de construction suit.

La carte sera-t-elle encore révisée ?

Rien ne permet de l’affirmer à ce jour, et nous nous en tenons à ce qui est publié. Ce que l’on peut constater, c’est que la cartographie a déjà été révisée une fois, en 2026, six ans après la version de 2020, et que cette révision a procédé d’une amélioration de la connaissance du sous-sol plutôt que d’un changement de doctrine.

La conséquence pratique est la même dans tous les cas : ne traitez pas votre classe d’exposition comme une donnée définitive attachée à votre bien. Vérifiez la carte en vigueur au moment où vous en avez besoin, en particulier avant une vente ou un projet de construction, et conservez une copie datée du document que vous avez consulté. En cas de litige ultérieur, ce qui compte est le zonage applicable à la date de conclusion de l’acte, et votre capacité à le documenter.

Parler de votre situation

Vous ne savez pas comment lire votre classe d’exposition, ou votre maison présente des désordres que vous attribuez au sol : décrivez-nous la situation, la date d’apparition et l’évolution des fissures. Nous contacter pour en discuter. Nos retours d’intervention sont consultables sur Trustpilot.

Sources

• Légifrance, arrêté du 9 janvier 2026 modifiant l’arrêté du 22 juillet 2020 relatif aux zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux, Journal officiel du 31 janvier 2026, texte n° 6, JORFTEXT000053422640
• Cerema, Les zones exposées au phénomène de retrait et gonflement des sols argileux (zones RGA), et actualité du 2 février 2026 relative à l’arrêté du 9 janvier 2026
• Géorisques, Dossier expert sur le retrait-gonflement des argiles, ministère de la transition écologique et BRGM
• Banque des Territoires, Localtis, Retrait-gonflement des sols argileux, la carte des zones exposées mise à jour, 2 février 2026
• Caisse centrale de réassurance, Le RGA, un risque silencieux à surveiller de près
• Légifrance, décret n° 2025-920 du 6 septembre 2025 et arrêté du 6 septembre 2025 relatifs à l’aide expérimentale à la prévention du retrait-gonflement des argiles
• Code de la construction et de l’habitation, articles L. 132-4 à L. 132-9 et R. 132-3 à R. 132-8
• Norme NF P 94-500, missions géotechniques G1 à G5

Dernière vérification réglementaire : 9 octobre 2026.