Vous visitez une maison classée E, F ou G, et le vendeur vous remet un audit énergétique. C’est normal : depuis le 1er janvier 2025, ce document est obligatoire pour la vente des logements classés E, F ou G en monopropriété, et il l’était déjà depuis avril 2023 pour les classes F et G. Ce que l’on vous dit moins, c’est que cet audit ne parle que d’énergie. Il chiffre des travaux d’isolation, de chauffage et de ventilation, mais il ne dit rien de l’état réel du bâti : fissures, humidité, charpente, toiture, réseaux. Or c’est précisément sur ces biens anciens et énergivores que les désordres structurels sont les plus fréquents.

Autrement dit, l’audit énergétique est une pièce du dossier, pas un bilan de santé du bien. Voici comment le lire en tant qu’acquéreur, ce qu’il faut vérifier en complément, et comment utiliser ces deux chiffrages pour acheter au juste prix.

Ce que dit la loi : un audit obligatoire pour vendre un logement E, F ou G

La règle est posée par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, codifiée à l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation. Toute vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G au DPE doit être accompagnée d’un audit énergétique réglementaire, remis à l’acquéreur dès la première visite.

Le calendrier est progressif :

• depuis le 1er avril 2023 pour les logements classés F et G, souvent appelés passoires thermiques ;
• depuis le 1er janvier 2025 pour les logements classés E ;
• à partir du 1er janvier 2034 pour les logements classés D.

L’audit est réalisé aux frais du vendeur par un professionnel qualifié et reste valable 5 ans. Si vous achetez un bien concerné et qu’on ne vous l’a pas remis, réclamez-le : c’est votre droit, et c’est un document précieux pour la suite.

Ce que contient l’audit, et surtout ce qu’il ne contient pas

L’audit énergétique va plus loin que le DPE. Il dresse un état des performances énergétiques du logement et propose au moins deux scénarios de travaux par étapes pour atteindre, à terme, une classe performante. Pour chaque scénario, il estime le coût des travaux, les économies d’énergie attendues et les aides financières mobilisables. C’est un outil de projection utile : vous savez, avant de signer, qu’il faudra par exemple isoler les combles, remplacer le système de chauffage ou traiter la ventilation.

Mais l’auditeur n’a pas pour mission d’examiner la solidité ni la salubrité du bien. L’audit ne vous dira pas :

• si les fissures en façade sont de simples faïençages ou le signe d’un mouvement de structure, question sensible après les sécheresses récentes ;
• si l’humidité présente dans les murs vient d’une condensation, de remontées capillaires ou d’une infiltration ;
• dans quel état réel se trouvent la charpente, la couverture, ou les réseaux ;
• si le bien présente des désordres qui compromettent, justement, la faisabilité des travaux d’isolation proposés.

Ce dernier point est le piège classique. Isoler un mur humide ou poser une isolation par l’intérieur sur un bâti qui travaille, c’est enfermer le problème et l’aggraver. Le scénario de travaux de l’audit suppose un support sain. Personne n’a vérifié qu’il l’est.

Pourquoi les biens E, F et G méritent un double regard

Un logement énergivore est, dans la plupart des cas, un logement ancien qui n’a pas été rénové depuis longtemps. Les causes se cumulent : matériaux d’époque, ventilation insuffisante, menuiseries d’origine, entretien différé. Le même bien qui affiche une classe F au DPE a donc statistiquement plus de risques de présenter aussi de l’humidité, des désordres de toiture ou une installation électrique vieillissante.

C’est pour cela qu’un bilan avant achat complète logiquement l’audit énergétique. L’expert en bâtiment examine le bien de la structure à la couverture, à l’intérieur comme à l’extérieur, et ne consigne dans son rapport que les désordres réellement constatés, photos et préconisations à l’appui. Vous obtenez ainsi les deux moitiés du tableau : ce que coûtera la rénovation énergétique d’un côté, ce que coûtera la remise en état du bâti de l’autre.

Pour savoir précisément ce qui est examiné lors de ce contrôle, consultez nos points de contrôle maison ou nos points de contrôle appartement.

Comment utiliser ces deux chiffrages pour négocier

La négociation d’un bien classé E, F ou G se joue sur des documents, pas sur des impressions. L’audit énergétique remis par le vendeur chiffre déjà une partie des travaux. Le rapport d’expertise avant achat objective le reste. Additionnés, ces deux chiffrages constituent un argumentaire factuel que le vendeur et l’agent immobilier peuvent difficilement balayer, puisqu’une partie provient d’un document que le vendeur a lui-même fait établir.

Concrètement, trois moments permettent de faire intervenir un expert :

• avant de formuler votre offre, c’est la situation idéale, l’offre intègre alors le coût des travaux constatés ;
• entre la signature du compromis et la fin de votre délai de rétractation de 10 jours, prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, qui vous permet de renoncer sans pénalité si le rapport révèle des désordres majeurs ;
• avant la signature définitive, pour lever un doute précis apparu en cours de projet.

Nous avons détaillé le coût de cette intervention et ce qu’elle comprend dans notre article combien coûte une expertise avant achat immobilier. Pour les conditions tarifaires en vigueur, reportez-vous à notre page tarifs.

Si vous achetez pour louer : le calendrier qui pèse sur la valeur

Le classement énergétique conditionne aussi le droit de louer. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, puis les E au 1er janvier 2034. Un investisseur qui achète aujourd’hui un bien classé E ou F achète donc, en réalité, un bien et un chantier obligatoire à horizon connu.

Ce calendrier est un levier de négociation légitime, mais il impose aussi de sécuriser la faisabilité des travaux. Là encore, l’état du bâti décide de tout : un plan de rénovation énergétique établi sur un support dégradé verra son budget dériver. Mieux vaut le savoir avant de signer qu’après.

FAQ : audit énergétique et achat d’un bien classé E, F ou G

Le vendeur ne m’a pas remis d’audit énergétique, est-ce bloquant ?

Si le bien est une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, l’audit doit vous être remis dès la première visite. Son absence doit vous alerter et vous autorise à le réclamer avant toute offre. Ne signez pas un compromis sans l’avoir lu.

L’audit énergétique remplace-t-il une expertise avant achat ?

Non. L’audit traite exclusivement de la performance énergétique et des scénarios de travaux associés. Il n’examine ni la structure, ni l’humidité, ni la toiture, ni les réseaux. Les deux documents se complètent, ils ne se substituent pas l’un à l’autre.

Les montants de travaux indiqués dans l’audit sont-ils fiables ?

Ce sont des estimations, utiles pour se projeter et pour négocier, mais qui supposent un bâti sain. Des désordres non détectés, humidité dans les murs, mouvement de structure, charpente fatiguée, peuvent renchérir sensiblement le chantier réel. D’où l’intérêt de vérifier l’état du support avant de valider un budget.

Puis-je me rétracter si l’expertise révèle de gros désordres après le compromis ?

Oui, dans le délai de rétractation de 10 jours dont bénéficie tout acquéreur non professionnel après la signature du compromis. C’est l’une des raisons de faire intervenir l’expert très tôt : son rapport arrive pendant que vous pouvez encore renoncer sans frais.

Un bien classé G est-il une mauvaise affaire par principe ?

Non, à condition d’acheter en connaissance de cause. Un bien énergivore mais sain, négocié au prix qui intègre les travaux, peut être une très bonne opération. Le même bien avec des désordres structurels non détectés peut devenir un gouffre. La différence entre les deux tient à la qualité de l’information réunie avant la signature.

Faire vérifier le bien avant de signer

Check my House réalise des bilans avant achat dans toute la France. L’expert examine le bien, chiffre les désordres constatés et vous remet un rapport que vous pouvez utiliser pour négocier ou pour renoncer en toute connaissance de cause.

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Sources

• Ministère de la Transition écologique, l’audit énergétique réglementaire
• Loi n° 2021-1114 du 22 août 2021, dite Climat et Résilience