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Bilan avant achat immobilier : les vices cachés et le vendeur

Comment prouver la mauvaise foi du vendeur ?

Un bref rappel de la loi s’impose ici.

Tout d’abord, il faut souligner que même si le vendeur est responsable des vices de la chose qu’il vend, par principe, il peut convenir avec son acheteur, par une clause spécifique, d’être libéré de cette garantie. Il s’agit des articles 1641 et 1643 du code Civil :

Article 1641 : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Article 1643 : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

Donc tout le problème, essentiellement en matière de vente immobilière, est de prouver que le vendeur, qui pourtant a inséré (et c’est normal et parfaitement usuel) une clause de non garantie dans l’acte (et qui aurait probablement refusé de vendre sans cette clause, faut pas rêver) connaissait le vice.

En effet, s’il ignorait le vice, la clause prend plein effet. En revanche, si l’acheteur peut prouver que le vice était caché à la vente, que le vendeur ne l’a pas informé, mais qu’en revanche, il avait connaissance de ce vice, il peut, malgré la clause d’exclusion, engager la responsabilité de son vendeur.

Reste à prouver la mauvaise foi de ce dernier, ce qui n’est pas une mince affaire.

Dans de rares cas, on pourra le faire à base de témoignages. Par exemple, le vendeur a vendu une maison prétendument saine, mais le voisinage sait, et est prêt à témoigner, qu’en réalité la cave était très régulièrement inondée.

Parfois, cette mauvaise foi est évidente, par exemple dans le cas du vendeur qui recouvre ses murs de revêtement (lambris par exemple) afin de donner l’impression d’une remise à neuf, alors que les murs sont pourris d’humidité en dessous. Le vendeur ayant de toute évidence dissimulé sciemment l’état des murs, sa responsabilité peut être retenue.

Il y a aussi le cas où le vendeur a lui-même fait des travaux de rénovation, qui, s’ils sont neufs, ne sont pas nécessairement conformes (électricité, plomberie…) Dans un tel cas, le fait qu’il ait lui-même « bricolé » sa maison sans respecter les règles de l’art fait qu’il est considéré comme de mauvaise foi (même s’il pensait avoir bien fait). La leçon à en tirer pour les vendeurs de biens immobiliers est de faire très attention s’ils font des travaux eux-mêmes: ils peuvent risquer gros si ces travaux ne sont pas dans les règles de l’art.

A noter, le cas du vendeur qui fait faire des travaux par un tiers et qui vend, en pensant que ces travaux ont été bien faits. Il faut rappeler que le vendeur sera responsable en première ligne, mais qu’il pourra appeler en garantie son entrepreneur, et l’assureur de ce dernier, étant ici rappelé que tout entrepreneur doit désormais faire figurer sur ses devis et factures les coordonnées de son assureur.

Ou alors, tout simplement, le dégât n’était pas visible lors d’une visite (parce que caché par un meuble, par exemple ; un grand classique) mais son état d’ancienneté démontre que le vendeur ne pouvait pas l’ignorer.

Il a donc de multiples façons de prouver la mauvaise foi du vendeur.

Ceci étant, souvent, cette preuve revêt une certaine technicité. Par exemple, il faudra souvent un expert en bâtiment qui passera sur place afin de donner un avis technique précis et impartial sur l’ancienneté d’un désordre, de laquelle ont peut déduire la mauvaise foi du vendeur.

Il faudra donc, souvent, avoir recours à un expert judiciaire pour avoir de bonnes chances de succès dans son action.

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Si l’estimation immobilière est primordiale avant la mise en vente d’une maison, elle l’est tout autant avant son achat ! En effet, faire une expertise avant un achat immobilier vous assure de la pertinence de votre achat. L’expertise d’un appartement ou d’une maison avant achat vous assure de payer un bien immobilier à son juste prix, mais peut aussi vous permettre de repérer des défauts et postes de dépense insoupçonnés. Faisons le point sur le sujet.

 
L’expert en bâtiment certifié surveille toutes les étapes majeures du chantier. 

Autant le dire : surveiller l’avancée des travaux de construction de sa future maison est très compliqué si vous n’avez pas un sens aigu de l’observation, et une bonne dose de connaissances techniques afin de ne rien laisser passer. Si vous souhaitez être accompagné dans votre projet, vous pouvez faire appel aux services d’un expert en bâtiment indépendant de Check my House.

L’importance du bilan avant achat immobilier

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L’achat immobilier n’est pas une chose à prendre à la légère. Avec un marché immobilier fluctuant et des propriétaires qui proposent parfois des prix de vente bien au-delà de prix du marché, mieux vaut être très regardant sur son achat.

Dans ce cadre, le meilleur moyen d’être certain de la pertinence de l’achat d’une maison ou d’un appartement est de demander une expertise avant un achat immobilier.

Le principe du bilan avant achat immobilier

L’expertise immobilière avant l’achat est loin d’être systématique, mais les acquéreurs prudents n’hésitent jamais à faire appel à un expert en bâtiment avant de faire leur offre d’achat.

Le principe de l’expertise immobilière avant l’achat est simple :

  • L’acquéreur, avant de faire une offre d’achat, visite la maison avec un expert immobilier ou avec un artisan.
  • L’expert immobilier aide l’acquéreur à mieux estimer le prix de vente, notamment en listant les éventuels défauts du bien immobilier, ou en listant les travaux à réaliser pour sa rénovation.
  • Grâce à l’expertise immobilière, l’acquéreur décide ou non de faire une offre d’achat.

L’expertise pré achat est donc l’inspection d’une manière impartiale du bien avant achat, pour observer tous ses éléments de construction et ses équipements, dans le but de relever tout défaut.

Cette inspection est réalisée par un expert formé et expérimenté. Elle doit avoir lieu avant même la signature du compromis de vente.

L’intérêt de l’expertise d’un appartement avant achat

Lors de la visite d’un bien, les futurs acquéreurs ne remarquent souvent que les points positifs du bien et les défauts qui sont le plus visible, mais peuvent passer à côté de défauts importantes, et sources de grandes dépenses.

L’expert, lui, peut déceler les vices que l’œil d’un non-initié ne peut pas détecter. L’expertise est essentielle avant tout achat, mais elle est surtout primordiale si le bâtiment est ancien.

Manque d’isolation, fissure, défaut de construction, tout est passé au crible de l’expert, dont l’étendue d’intervention peut être large selon la mission qui lui a été assignée.

Grâce à ses connaissances du marché, l’expert immobilier peut également estimer le bien. Cela permettra aux futurs acquéreurs de faire une bonne affaire.(Obtenez gratuitement des devis d’experts en bâtiment de votre région!) En effet, le prix proposé par le vendeur n’est pas toujours le juste prix, surtout s’il y a des travaux à faire.

Les objectifs d’une expertise immobilière avant achat

Le but principal de l’expert en bâtiment mandaté par un acquéreur sera de rassurer (ou au contraire d’alerter) l’acquéreur au sujet de l’achat.

Les objectifs de l’expertise seront donc systématiquement les suivants :

  • Repérer les éventuels défauts et sources de dépense que devra endosser l’acquéreur après l’achat immobilier (nouvelle chaudière, isolation, nouvelle toiture, amiante, etc.).
  • Donner une vision claire des investissements à prévoir pour la rénovation d’un bien immobilier.
  • Donner une estimation immobilière juste de l’appartement ou de la maison.

Ainsi, une estimation immobilière avant achat vous empêchera de faire un mauvais achat immobilier, c’est-à-dire d’acheter un bien immobilier trop cher, ce qui vous empêcherait toute espérance de faire une plus-value lors de sa remise en vente à l’avenir.

Les éléments à considérer lors d’un bilan avant achat immobilier

Lors de l’expertise, l’expert en bâtiment de Check my House examine de visu tous les ouvrages apparents, les composantes et les équipements du bien.

Un expert en bâtiment accordera donc toute son attention aux éléments suivants :

  • État du gros œuvre,
  • Charpente et toiture,
  • Isolation,
  • Façades,
  • Mur de soutènement,
  • Cheminée,
  • Portes et fenêtre,
  • Électricité,
  • Système de chauffage,
  • Plomberie,
  • Humidité.

Il se penchera également sur les diagnostics immobiliers obligatoires, qui lui permettront d’estimer certains frais comme la mise aux normes de l’installation électrique.

 

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