Quand et pour quelles raisons consigner les 5% ?

Les défauts de conformité

Le promoteur doit livrer un logement en tous points conforme à la description du contrat de vente, et même aux mentions portées sur les documents publicitaires (surface, qualités techniques des différents éléments, etc.).

On retient le défaut de conformité lorsque la chose livrée est techniquement correcte, mais différente de celle promise au contrat, aux annexes, aux plans…

Par exemple, pour un contrat prévoyant expressément que le garage serait capable d’accueillir deux véhicules alors que le local vendu ne peut en contenir qu’un, la cour d’appel a retenu la qualification de défaut de conformité.

Tout manquement à ce niveau autorise l’acquéreur à agir dans les dix ans de la réception de l’ouvrage à l’encontre du promoteur afin :

D’exiger la mise en conformité du bien vendu (s’il n’existe pas d’impossibilité technique), de demander des dommages-intérêts, de demander la résolution du contrat de vente avec indemnisation (qui ne sera pas systématiquement acceptée par les tribunaux).

Les vices apparents

Un vice est dit « apparent » s’il est très facile à percevoir pour un acquéreur « moyen » non-professionnel. La jurisprudence considère depuis de nombreuses années que l’acquéreur n’a en aucun cas à se faire assister par un spécialiste.

En principe, est « apparent » un défaut ou une malfaçon qui est apparu dans le mois qui suit la remise des clés et la prise de possession des lieux. Au-delà de ce délai, le défaut ou la malfaçon est plutôt considéré comme un « vice caché ».

Le constructeur est tenu par la garantie de parfait-achèvement. Cette garantie couvre les défauts et malfaçons mentionnés sur le procès-verbal de réception des travaux ou qui sont apparus dans l’année qui suit (article 1792-6 du Code civil). Elle concerne tous les types de défauts et de malfaçons (à l’exception des dommages causés par un mauvais entretien de la part de l’acquéreur).

Aucune clause du contrat ne peut exonérer l’entrepreneur de cette responsabilité légale. Mais c’est au vendeur de faire jouer cette garantie auprès de l’entrepreneur.

Les vices cachés

Il s’agit de défauts non visibles du gros œuvre qui rendent le logement impropre à son usage ou qui compromettent sa solidité (mur fissuré, fenêtre non étanche à la pluie…).

Ces vices cachés sont couverts par une garantie décennale. L’acquéreur dispose donc de dix ans pour agir. De surcroît, la responsabilité du promoteur est supposée engagée et, en cas de faillite, l’assureur prendra automatiquement les réparations à sa charge.

La jurisprudence étend la responsabilité et le champ d’application de la garantie décennale. Sont ainsi pris en compte les désordres liés aux éléments d’équipement de la maison, dès lors que ceux-ci : sont indissociables des ouvrages de viabilité, fondations, ossature, toiture, menuiseries extérieures, rendent la maison impropre à sa destination.

Par exemple :

Installation de chauffage au sol défectueuse, carrelages dont la pose détériore le support, décollement d’un carrelage de façade dont la chute serait dangereuse, installation de chauffages ne permettant pas d’obtenir une température suffisante.

Par contre sont exclus de la garantie décennale les désordres à caractère esthétique.

Les garanties supplémentaires

Garantie sur les équipements du logement

Les équipements du logement (cuisine intégrée, radiateurs, etc.) font l’objet d’une garantie biennale de bon fonctionnement (c’est-à-dire que l’acquéreur dispose de deux ans pour agir).

Il s’agit des éléments d’équipement séparables du gros œuvre. Ils peuvent être enlevés ou séparés sans abîmer le gros œuvre. Ces éléments comprennent :

Les canalisations, radiateurs, tuyauteries, conduites, gaines et revêtements de toute sortes (autres que ceux constituant de gros ouvrages définis à l’article R111-26 du code de la construction et de l’habitation), les éléments mobiles nécessaires au clos et au couvert tels que portes, fenêtres, persiennes et volets.

Garantie sur l’isolation phonique

La loi fait bénéficier l’acquéreur d’une garantie d’isolation phonique. Si un défaut est constaté à ce niveau, ce dernier peut, en tant que premier occupant, exercer une action pendant un délai d’un an à compter de l’entrée dans les lieux.

Ce que dit la loi :

Article L231-3 :

Dans le contrat visé à l’article L. 231-1, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet :

a) D’obliger le maître de l’ouvrage à donner mandat au constructeur pour rechercher le ou les prêts nécessaires au financement de la construction sans que ce mandat soit exprès et comporte toutes les précisions utiles sur les conditions de ce ou de ces prêts ;

b) De subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l’obligation, pour le maître de l’ouvrage, de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ;

c) D’admettre comme valant autorisation administrative un permis de construire assorti de prescriptions techniques ou architecturales telles qu’elles entraînent une modification substantielle du projet ayant donné lieu à la conclusion du contrat initial ;

d) De décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ;

e) De subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit du maître de l’ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux ;

f) D’interdire au maître de l’ouvrage la possibilité de visiter le chantier, préalablement à chaque échéance des paiements et à la réception des travaux ;

g) D’interdire au maître de l’ouvrage de constater l’achèvement et la bonne exécution des éléments préfabriqués dûment identifiés, destinés à être livrés et assemblés pour la construction de sa maison.