Il existe un certain nombre de clauses interdites qui ne peuvent figurer dans le contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Il s‘agit notamment des clauses qui ont pour objet de :

– Vous obliger à donner mandat au constructeur pour rechercher le ou les prêts nécessaires au financement de la construction sans que ce mandat soit exprès et précise les conditions de ce ou ces prêts ;

– Subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l‘obligation, pour vous, de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ; 

– Admettre comme valant autorisation administrative un permis de construire assorti de prescriptions techniques ou architecturales qui entraînent une modification importante du projet initial ;

– Décharger le constructeur de son obligation d‘exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat, en prévoyant des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ; 

– Subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et ainsi empêcher l‘exercice de votre droit de consigner les sommes restantes dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux ;

– Vous interdire la possibilité de visiter le chantier, préalablement à chaque échéance des paiements et à la réception des travaux.

Le délai de rétractation

Vous bénéficiez d‘un délai de rétractation de dix jours à compter du jour suivant la présentation de la lettre de notification de l‘acte. Vous pouvez exercer votre droit de rétractation par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant une valeur probante équivalente.

Les garanties

• L‘entrepreneur est tenu à une garantie de parfait achèvement pendant un an à compter de la réception des travaux, qui s‘étend à la réparation des désordres signalés soit au moyen de réserves, soit par voie de notification écrite postérieurement à la réception. Une garantie biennale ou de bon fonctionnement couvre, pendant deux ans, les dommages affectant les éléments d’équipement dissociables de la construction. La garantie décennale s‘étend à la couverture des dommages compromettant la solidité de l‘ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, et ce pendant dix ans à compter de la réception. Le professionnel engage ainsi sa responsabilité à votre égard et à l‘égard des acquéreurs successifs en cas de revente. Le constructeur doit souscrire une garantie de livraison à prix et délai convenus, qui vous couvre contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux et qui vous assure que votre projet de construction sera bien réalisé dans les délais et en respectant le prix fixé.

Vos obligations

Afin d‘assurer une protection optimale, vous devez impérativement souscrire une assurance Dommages–ouvrage avant le début des travaux. Celle–ci couvre le paiement des réparations qui pourraient être nécessaires en cas de désordres relevant de la garantie décennale. Sa période de garantie commence à l‘expiration du délai de garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux, et prend fin en même temps que la garantie décennale. L‘assurance Dommages–ouvrage vous permet ainsi d‘obtenir le préfinancement des réparations sans attendre la fin de l‘expertise, souvent longue, afin de déterminer le ou les responsables. Elle s‘avère donc très utile et peut être mise en œuvre à tout moment.

• Avant la réception des travaux, vous devez mettre en demeure l‘entrepreneur de respecter ses obligations en cas de constatation d‘un désordre. Si la mise en demeure reste infructueuse et que le contrat de louage d‘ouvrage conclu avec l‘entrepreneur est résilié pour inexécution, votre assureur peut intenter un recours contre lui en votre nom. 
• Après la réception des travaux, si l‘entrepreneur n‘a pas honoré ses obligations, vous devez alors déclarer le sinistre à votre assureur de dommages–ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception. Cet assureur dispose d‘un délai de 90 jours pour vous faire parvenir une offre d‘indemnité que vous devez accepter dans les 15 jours suivants pour en bénéficier.

En cas de conflit avec le constructeur

Une mesure d’urgence, le référé

Vous pouvez recourir à une procédure rapide appelée « référé » pour obtenir une expertise, des dommages et intérêts provisoires. Pour cela, il vous suffit de rédiger une requête et de l‘adresser au président de la juridiction compétente, en precisant « référé » sur l‘enveloppe. Parallèlement, il est nécessaire d‘assigner l’entreprise par l’intermédiaire d’un huissier de justice pour la mettre au courant de votre démarche. Il n‘est pas obligatoire de recourir à un avocat.

Les décisions prises en référé sont provisoires et sont généralement suivies d‘une action au fond.

L’action au fond

Vous pouvez assigner le constructeur devant la juridiction civile compétente pour trancher le litige. L‘assignation est transmise à l‘entreprise par l‘intermédiaire d‘un huissier de justice. L‘avocat n‘est obligatoire que devant le tribunal de grande instance. En fonction du montant du litige, vous devez choisir la juridiction adéquate : 

– le tribunal d’instance si le litige est inférieur à 10 000€ ; 

– le tribunal de grande instance si le litige est supérieur à 10 000€.

Si vous constatez des malfaçons, vous pouvez vous reporter à la fiche pratique sur les malfaçons.

En cas de publicité mensongère, de défaut de garantie de livraison ou de manque de contrat écrit, vous pouvez signaler ces pratiques à la Direction départementale de la protection des populations (DDPP) de votre département. Vous avez également la possibilité d‘exercer votre droit à la rétractation.

Ces éléments, présentés à titre indicatif, ne sauront en aucun cas se substituer aux textes réglementaires officiels. Ils ne sont pas exhaustifs et ne peuvent pas être considérés comme une source complète d‘informations.