Pourquoi les banques demandent-elles un apport personnel pour accorder un prêt ?

Un apport personnel est une épargne que l’acheteur a réussi à constituer pour concrétiser un projet immobilier. Cette somme, exprimée en pourcentage de la valeur du bien, peut provenir de différentes sources : héritage, donation, plans d’épargne (livret A, PEL, CEL, LLDS…), solutions de placements financiers, épargne salariale, prêt action logement, etc.

Un prêt immobilier représente une somme conséquente à rembourser sur une période de 15 à 25 ans en moyenne. Pendant cette période, de nombreux imprévus peuvent survenir, entraînant des difficultés de paiement (perte d’emploi, maladie, accident…). Pour limiter les risques de perte financière, les banques exigent un apport minimum et un profil financier stable. Un apport conséquent rassure les prêteurs, car il démontre la capacité de l’emprunteur à gérer des échéances sur une longue durée.

Avec un apport significatif, les banques sont plus enclines à accorder un prêt et à proposer des taux d’intérêt attractifs. Plus l’apport est élevé, plus vous êtes en position de force pour négocier les conditions du prêt (taux d’intérêt, assurance emprunteur, frais de dossier, conditions de remboursement anticipé, etc.).

Quel apport minimum une banque demande-t-elle pour l’achat d’un bien immobilier ?

Bien que l’apport personnel ne soit pas une obligation légale, les banques et organismes de crédit fixent leurs propres taux pour la souscription d’un prêt immobilier. Le montant de l’apport varie selon chaque établissement et le montant total à emprunter. La tendance du marché immobilier et le contexte économique influencent également ces critères.

En général, un apport standard doit couvrir tous les frais annexes liés à l’acquisition. Les frais de notaire peuvent atteindre 7 % à 8 % du prix d’un bien ancien et 2 % à 3 % du prix d’un bien neuf. À ces frais s’ajoutent les frais de garantie, de dossier bancaire et d’agence immobilière.

Ainsi, pour estimer le montant minimal de l’apport, il faut calculer tous les frais annexes du crédit. En moyenne, l’apport personnel doit se situer entre 10 % et 20 % du prix du bien à acquérir. Les banques financent rarement ces frais annexes car, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, elles se remboursent en revendant le bien. Si les frais annexes étaient inclus, la banque risquerait une perte financière lors de la revente.

Compte tenu des taux d’intérêt actuels et du marché immobilier, un apport personnel plus important, jusqu’à 30 % du prix d’achat, peut réduire le capital à emprunter et améliorer les conditions du prêt.

Peut-on emprunter sans apport pour acheter un bien immobilier ?

L’apport personnel n’est pas le seul facteur pris en compte pour l’obtention d’un prêt immobilier. Les établissements prêteurs examinent également la stabilité financière et professionnelle de l’emprunteur ainsi que son taux d’endettement. Plus l’apport est faible, plus le dossier doit être solide.

Théoriquement, il est possible d’emprunter sans apport car aucune loi ne l’interdit. Cependant, les banques accordent rarement des prêts dans ces conditions. Certains profils peuvent être exemptés d’apport, notamment les jeunes actifs primo-accédants qui n’ont pas encore eu le temps d’épargner. Leur jeune âge permet d’emprunter sur une période plus longue (au moins 20 ans) et il est probable que leur situation professionnelle s’améliore, ce qui rassure les banques.

En l’absence d’apport, les banques financent les frais annexes en plus du montant du bien, ce qui constitue un prêt immobilier à 110 %.

Conclusion

Pour réussir votre projet immobilier en 2024, il est crucial de comprendre l’importance de l’apport personnel. Non seulement il rassure les banques, mais il permet également de négocier des conditions de prêt plus avantageuses. Bien que l’apport ne soit pas une obligation légale, il facilite grandement l’obtention d’un prêt et assure une gestion financière plus sereine à long terme.