Qu’est-ce que la mitoyenneté ?

La mitoyenneté est définie comme un régime d’indivision forcée où deux propriétaires jouissent en commun d’un droit de propriété sur une clôture séparative, telle qu’un mur, une haie ou un fossé. Contrairement à une servitude, la mitoyenneté constitue un véritable droit de propriété. Elle est régie par les articles 653 à 673 du Code civil.

Un mur est présumé mitoyen s’il sert de séparation entre deux bâtiments, cours, jardins, ou enclos, sauf preuve du contraire. Des éléments comme l’inclinaison du mur, les tuiles ou autres signes distinctifs peuvent démontrer qu’un mur est privé.

Comment s’établit la mitoyenneté à l’origine ?

La mitoyenneté se crée souvent lorsqu’un mur ou une clôture est construit à frais communs entre deux voisins sur la limite de leurs terrains. Cette clôture devient mitoyenne dès l’origine par accord amiable.

Comment s’acquiert la mitoyenneté ?

Il existe plusieurs manières d’acquérir la mitoyenneté :

1. Cession amiable ou forcée :

   • Avec l’accord du voisin : Si un mur est construit à cheval sur deux terrains avec l’accord des voisins, l’autre voisin peut ultérieurement acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la valeur du mur.
   • Sans l’accord du voisin : Si le mur est construit sans l’accord du voisin, cela constitue un empiètement illicite, empêchant l’acquisition de la mitoyenneté sauf accord ultérieur. L’autre voisin dispose de 5 ans pour demander la démolition du mur.

1. Acquisition par prescription acquisitive :

   • Un voisin peut acquérir la mitoyenneté par prescription s’il utilise le mur comme s’il était mitoyen pendant une période de 30 ans (ou 10 ans dans certains cas), en réalisant des actes de possession non équivoques, publics, et paisibles.

Preuve de la mitoyenneté

La mitoyenneté peut être prouvée de plusieurs façons :

• Titre de propriété : Un acte notarié précisant si la clôture est privative ou mitoyenne.
• Présomptions légales : Le Code civil prévoit des présomptions en fonction de la configuration du mur (inclinaison, corbeaux, etc.).

Droits des copropriétaires mitoyens

Les copropriétaires mitoyens ont des droits sur le mur mitoyen :

• Utilisation du mur : Chaque copropriétaire peut utiliser le mur pour y adosser des constructions, sous réserve d’obtenir l’accord de l’autre copropriétaire. Des travaux mineurs peuvent être réalisés sans cet accord.
• Surélévation : Tout copropriétaire peut surélever le mur à ses frais. La partie surélevée reste sa propriété exclusive.

Obligations des copropriétaires mitoyens

Les obligations des copropriétaires incluent :

• Entretien et réparations : Les deux voisins doivent contribuer aux frais d’entretien, de réparation ou de reconstruction du mur mitoyen, sauf si ces travaux sont nécessaires en raison de la faute d’un seul propriétaire.
• Abandon de mitoyenneté : Un copropriétaire peut renoncer à la mitoyenneté pour se dispenser des frais, sauf si le mur soutient un bâtiment lui appartenant.

Réglementation et gestion des conflits

La mitoyenneté implique une gestion partagée qui peut parfois engendrer des conflits. Les principales questions incluent :

• Frais de réparation et d’entretien : Les copropriétaires doivent se partager ces frais, mais un copropriétaire peut refuser de participer s’il abandonne la mitoyenneté.
• Surélévation : Un copropriétaire peut surélever un mur mitoyen, mais doit supporter les frais. En cas de litige, la question peut être tranchée par un expert judiciaire.

En conclusion, la mitoyenneté impose une gestion commune des clôtures séparatives, avec des droits et obligations bien définis par la loi. Pour éviter les conflits, il est recommandé d’agir en concertation avec le voisin et de recourir à des experts en cas de désaccords.