Agents Immobiliers : La Cour de Cassation alourdit votre responsabilité (Arrêt du 13 nov. 2025)
Ne croyez plus le vendeur sur parole. Une simple affirmation non vérifiée peut désormais vous coûter cher.
Le paysage juridique de la transaction immobilière vient de trembler. Une décision de la Cour de cassation (Civ. 3e, 13 novembre 2025, n° 23-18.899) vient de redéfinir les contours du devoir de conseil et de vérification des agents immobiliers.
Si vous pensiez que votre rôle se limitait à rassembler les diagnostics obligatoires et à transmettre les dires du vendeur, cet arrêt vous concerne directement.
Voici ce qu’il faut retenir pour sécuriser vos mandats et pourquoi la vérification tierce n’est plus une option, mais une nécessité.
Ce que dit la décision (en clair)
L’affaire est classique, mais la sanction est nouvelle par sa sévérité. Une vendeuse affirme à son agent immobilier que la toiture de sa maison est contrôlée tous les deux ans. L’agent relaie cette information aux acquéreurs. La vente est signée.
Quelques mois plus tard, catastrophe : absence de pente, infiltrations, toiture à refaire. Les acquéreurs se retournent contre la vendeuse… et contre l’agent immobilier.
La défense de l’agent ? Il soutenait qu’il n’est pas un technicien du bâtiment et qu’il n’avait pas à vérifier des travaux anciens, sa mission se bornant aux diagnostics obligatoires.
La réponse de la Cour de cassation ? L’argument est rejeté. La Cour estime que dès lors que le vendeur fait une déclaration précise sur un élément déterminant (ici l’entretien du toit), l’agent a l’obligation de vérifier la véracité de ces propos.
En résumé : Si vous répétez une information sans avoir vu la facture ou le rapport d’entretien, vous engagez votre responsabilité.
Pourquoi cela change la donne pour vous ?
Cette jurisprudence marque un tournant vers une obligation de vérification accrue.
1. La fin de la confiance aveugle
Vous ne pouvez plus vous contenter de « le vendeur m’a dit que… ». Si l’information est précise et susceptible d’influencer l’achat, vous devez exiger une preuve (facture, attestation, rapport).
2. Le risque du « défaut de conseil »
Si vous ne pouvez pas prouver l’affirmation du vendeur, vous avez l’obligation légale d’alerter l’acquéreur sur l’absence de justificatif. Si vous ne le faites pas, les juges considèrent que vous avez failli à votre devoir de conseil.
3. Une pression technique sur l’agent
Bien que la Cour rappelle que vous n’êtes pas expert en bâtiment, elle vous demande d’avoir une « diligence raisonnable ». La frontière est mince : comment vérifier l’état d’un bien sans compétence technique ?
La solution : Externalisez la vérification avec Check my House
Face à ce durcissement juridique, l’agent immobilier se retrouve coincé entre son devoir commercial (vendre vite) et son devoir juridique (tout vérifier). C’est précisément là que Check my House intervient pour vous protéger.
Notre service de vérification devient votre parapluie juridique.
Comment nous vous protégeons ?
Objectivation des dires du vendeur : Nous ne nous contentons pas de déclaratif. Nous vérifions visuellement et techniquement l’état des composants clés du bien (au-delà des diagnostics obligatoires qui sont souvent limités).
Constitution de preuves : Nos rapports sont documentés. En cas de litige, vous pouvez prouver que vous avez fait appel à un tiers de confiance pour vérifier l’état du bien.
Transparence totale : Si un élément n’est pas vérifiable ou présente un défaut, il est signalé. Vous remplissez ainsi parfaitement votre obligation d’information auprès de l’acquéreur.
L’argument commercial ultime
En proposant un bien « Vérifié par Check my House », vous ne faites pas que vous protéger. Vous envoyez un signal fort aux acquéreurs : « Ici, on ne vous cache rien. Tout a été contrôlé. »
Conclusion : Prenez les devants
L’arrêt du 13 novembre 2025 est un avertissement. L’ère de l’intermédiation passive est révolue. Pour l’agent immobilier moderne, la valeur ajoutée réside dans la sécurité de la transaction.
Ne laissez plus une déclaration hasardeuse mettre en péril votre agence et vos honoraires.
Vous voulez sécuriser vos prochaines ventes et dormir sur vos deux oreilles ? Intégrez la vérification Check my House à vos mandats dès maintenant.
Le contexte juridique : une étau qui se resserre depuis 10 ans
Pour bien comprendre la portée de la décision du 13 novembre 2025, il faut regarder le chemin parcouru par les tribunaux. Depuis des années, la justice dessine une ligne rouge claire : l’agent immobilier ne peut pas être un simple « passeur d’annonces ».
Ce que vous devez impérativement vérifier (Jurisprudence constante)
Les tribunaux ont progressivement étendu votre devoir de curiosité et de vérification sur des points précis :
L’obligation de « se renseigner soi-même » : Vous ne devez pas seulement transmettre les infos du vendeur. Vous devez rechercher activement les informations importantes. (CA Douai, 12 mai 2016).
La surface (même hors Carrez) : Pour une maison, vous ne pouvez pas simplement copier-coller la surface déclarée par le vendeur. Des vérifications élémentaires sont exigées. (CA Orléans, 29 fév. 2016 & CA Versailles, 3 mars 2016).
Les normes et l’habitabilité : Vous devez informer les acquéreurs sur la conformité du bien aux normes d’habitabilité. (Cass. Civ 3, 21 janv. 2016).
Les travaux futurs et difficultés officielles : Si des travaux onéreux sont prévus ou s’il existe une difficulté officielle connue, le silence est fautif. (CA Colmar, 31 mars 2016 & CA Aix-en-Provence, 29 mars 2016).
Le visuel évident : Votre responsabilité est engagée si vous n’alertez pas sur des défauts visibles (traces d’infiltrations, menuiseries dégradées) que tout professionnel diligent aurait dû voir. (Cass. 3 civ. 21 déc. 2023 n° 22-20.045).
Vos anciennes lignes de défense (et leurs limites)
Jusqu’à récemment, la jurisprudence vous protégeait sur le volet purement « technique » :
Pas expert en construction : On ne vous demandait pas de diagnostiquer des vices cachés ou des désordres structurels invisibles (fissures nécessitant une expertise). (Cass. 3 civ. 21 déc. 2023 n° 22-21.518 ; CA Montpellier, 18 fév. 2016).
Pas expert fiscal : Vous n’êtes pas tenu au même conseil qu’un fiscaliste ou un notaire sur certains points juridiques complexes. (CA Besançon, 1er mars 2016).
Le droit à l’erreur sur le technique pointu : En présence de mérule par exemple, on ne vous reprochait pas de ne pas avoir contredit un devis spécialisé. (CA Rennes, 10 déc. 2015).
C’est précisément cet équilibre « Je dois vérifier, mais je ne suis pas expert » que l’arrêt de 2025 vient bousculer.
3. Analyse de l’arrêt du 13 novembre 2025 : Le devoir de preuve
(Civ. 3e, 13 novembre 2025, n° 23-18.899)
C’est la décision qui fait grand bruit. Dans cette affaire, les acquéreurs ont attaqué l’agent car la toiture, présentée comme entretenue, était en réalité à refaire intégralement.
L’erreur fatale de l’agent : Il s’est contenté de répéter l’affirmation de la vendeuse : « Le toit est contrôlé tous les deux ans ». La Cour d’appel lui avait initialement donné raison, estimant qu’il n’avait pas à vérifier des travaux anciens.
La sanction de la Cour de cassation : La Haute Juridiction a cassé cet arrêt. Elle pose un principe strict :
L’état de la toiture est un élément déterminant du consentement.
Face à une affirmation précise du vendeur (fréquence des contrôles), l’agent DOIT vérifier la réalité de cette déclaration.
Concrètement, l’agent aurait dû :
Exiger les factures d’entretien.
Demander les rapports d’intervention.
À défaut de preuve, alerter par écrit les acquéreurs que cette affirmation n’était pas vérifiée.
S’abstenir de vérifier une information clé, c’est désormais engager directement sa responsabilité civile professionnelle.
FAQ : Les réponses à vos doutes
1. Dois-je vérifier tous les travaux déclarés par le vendeur ? Oui, si ces travaux concernent des éléments essentiels (toiture, structure, isolation) et que le vendeur s’en sert comme argument de vente. Vous devez demander les justificatifs.
2. Suis-je responsable si je ne suis pas un expert technique ? C’est toute la subtilité. Vous ne devez pas faire l’expertise vous-même, mais vous devez vous assurer que ce qui est dit est prouvé. Si vous avez un doute, votre devoir est de recommander une vérification technique (comme celle de Check my House).
3. Les diagnostics obligatoires (DDT) me protègent-ils ? Non, ils sont insuffisants. Les diagnostics ne couvrent pas tout (par exemple l’état des tuiles ou l’étanchéité réelle d’une toiture). Si le vendeur fait une déclaration hors diagnostic, vous devez la vérifier.
4. Que faire si le vendeur n’a pas de facture ? L’absence de preuve est une information en soi. Vous devez impérativement signaler aux acquéreurs : « Attention, le vendeur affirme que le toit est entretenu, mais nous n’avons aucune preuve matérielle de ces contrôles. »
5. Comment me sécuriser totalement ? La jurisprudence montre que la simple visite visuelle de l’agent ne suffit plus pour les points techniques. La solution la plus sûre est d’externaliser cette responsabilité en proposant une vérification tierce, documentée et objective.