Un an pour faire reprendre tous les désordres signalés

La garantie de parfait achèvement oblige le constructeur à réparer, pendant un an à compter de la réception, tous les désordres signalés à la réception et ceux apparus durant cette année, quelle que soit leur importance. Elle est prévue par l’article 1792-6 du Code civil.

C’est la première des garanties de la construction, et l’une des plus larges, car elle couvre aussi bien les réserves que les défauts révélés à l’usage. Cet article détaille ce qu’elle couvre, comment l’activer et comment elle s’articule avec les autres garanties.

Quelle est sa durée et son point de départ ?

La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception de l’ouvrage. La réception est donc le point de départ, ce qui en fait une étape déterminante.

Pendant cette année, le constructeur est tenu de reprendre les désordres qui lui sont signalés. C’est pourquoi la réception, et la qualité des réserves qui y sont consignées, conditionnent l’efficacité de cette garantie. Une réception bien menée, idéalement avec l’assistance CCMI d’un expert, maximise la protection offerte par la garantie de parfait achèvement dès son point de départ.

Quels désordres couvre t elle ?

Elle couvre tous les désordres signalés, sans condition de gravité: réserves consignées à la réception et désordres apparus durant l’année. C’est sa grande force par rapport aux autres garanties.

Contrairement à la garantie décennale, qui ne vise que les désordres graves, la garantie de parfait achèvement ne distingue pas selon l’importance: un défaut de finition comme une malfaçon plus sérieuse peut être réclamé, dès lors qu’il est signalé dans les formes et le délai. Sont exclus, en revanche, les désordres résultant de l’usure normale ou d’un mauvais entretien. Pour des désordres techniques comme des fissures, l’analyse rejoint celle d’une expertise fissures, utile pour documenter le défaut à réclamer.

Comment l’activer ?

Pour activer la garantie, il faut notifier les désordres au constructeur par écrit, idéalement par lettre recommandée. La preuve de la notification dans le délai est essentielle.

Les réserves figurent déjà au procès verbal de réception. Pour les désordres apparus ensuite, signalez les rapidement et par écrit, en les décrivant précisément. Conservez une trace datée de chaque signalement. Si le constructeur ne réagit pas, une mise en demeure formelle rappelle ses obligations, et des mécanismes comme la retenue ou la consignation d’une partie du prix peuvent constituer un levier. Faire constater les désordres par un expert en construction renforce le dossier.

Comment s’articule t elle avec les autres garanties ?

La garantie de parfait achèvement est la première d’un ensemble: viennent ensuite la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale, sur des durées plus longues.

La garantie de bon fonctionnement couvre certains équipements pendant deux ans. La garantie décennale couvre, pendant dix ans, les désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Ces garanties se complètent dans le temps: ce qui n’est plus couvert par l’une peut l’être par l’autre selon la nature du désordre. Un désordre grave relevé durant la première année peut ainsi relever à la fois de la garantie de parfait achèvement et de la décennale. Un article dédié à la garantie décennale figure dans notre blog.

Questions fréquentes

La garantie de parfait achèvement est elle valable en VEFA ?

Oui, la logique de la garantie de parfait achèvement s’applique aussi à l’acquéreur d’un logement neuf en VEFA. Après la livraison, les désordres signalés au procès verbal comme ceux apparus durant la première période doivent être repris. Cette garantie complète le mécanisme de consignation des 5 % propre à la VEFA: même au delà des réserves initiales, des désordres révélés à l’usage peuvent être réclamés durant cette période. Le point de départ est la livraison du logement. Comme en construction de maison individuelle, il est essentiel de signaler rapidement et par écrit tout désordre, et de conserver une trace datée des notifications. La surveillance du logement durant cette première année est donc importante, car c’est la période où la protection est la plus large. Que vous ayez fait construire sous CCMI ou acheté en VEFA, cette garantie constitue l’une de vos protections majeures pour obtenir la correction des défauts, quelle que soit leur importance, dès lors qu’ils sont notifiés dans les règles.

Couvre t elle les défauts de finition ?

Oui, c’est l’un de ses atouts: la garantie de parfait achèvement ne distingue pas selon la gravité, et couvre donc aussi les défauts de finition. Là où la garantie décennale vise uniquement les désordres graves, la garantie de parfait achèvement permet de réclamer la reprise d’un défaut mineur comme d’une malfaçon plus sérieuse, dès lors qu’il est signalé dans les formes et le délai d’un an. Peinture mal appliquée, joint défectueux, menuiserie mal ajustée, finition bâclée: tous ces points peuvent être réclamés. C’est pourquoi cette garantie est si protectrice durant la première année. Sont toutefois exclus les désordres résultant de l’usure normale du logement ou d’un défaut d’entretien de votre part, qui ne relèvent pas d’un manquement du constructeur. Pour bénéficier pleinement de cette couverture, surveillez attentivement le logement durant l’année et signalez sans tarder chaque défaut constaté. La précision de la description, idéalement avec photos, facilite l’obtention de la reprise.

Que faire si le constructeur refuse d’intervenir ?

Si le constructeur ne réagit pas, plusieurs leviers existent, à commencer par la mise en demeure écrite. Commencez par relancer par lettre recommandée avec avis de réception, en rappelant les désordres signalés et l’obligation de reprise au titre de la garantie de parfait achèvement. Si une partie du prix a été retenue ou consignée en cas de réserves, cette somme constitue un levier, puisque le constructeur ne la récupère qu’après reprise. En cas de blocage persistant, des recours plus formels existent, amiables puis judiciaires, et un juge peut autoriser le recours à une autre entreprise pour réaliser les travaux. Faire constater les désordres non repris par un expert documente objectivement le manquement et renforce votre dossier. Conservez l’ensemble des éléments: procès verbal de réception, signalements datés, courriers et constats. Un dossier précis et chronologique met le maître d’ouvrage en position de force. La clé est de réagir tôt et par écrit, sans laisser filer le délai d’un an durant lequel cette garantie s’applique.

Faut il signaler les désordres par écrit ?

Oui, il est vivement recommandé de signaler tout désordre par écrit, idéalement par lettre recommandée avec avis de réception. La garantie de parfait achèvement suppose que les désordres soient portés à la connaissance du constructeur dans les formes et le délai. Un signalement écrit, daté, prouve que vous avez réagi dans la période d’un an et décrit précisément le défaut. Un simple échange verbal ou un message informel offre une preuve plus fragile, contestable. Décrivez chaque désordre avec précision: nature, localisation, ampleur, et joignez des photos. Conservez une copie du courrier et l’avis de réception. Cette rigueur est essentielle, car en cas de litige, c’est la preuve de la notification dans le délai qui compte. Pour les réserves, elles figurent déjà au procès verbal de réception, qui fait foi. Pour les désordres apparus ensuite, l’écrit est la base de votre recours. En cas de doute sur la formulation ou le destinataire, un professionnel peut vous orienter pour sécuriser la notification.

La garantie couvre t elle l’usure normale ?

Non, la garantie de parfait achèvement ne couvre pas l’usure normale ni les désordres dus à un défaut d’entretien. Elle vise les manquements du constructeur, c’est à dire les désordres et malfaçons liés à l’exécution de l’ouvrage, signalés durant la première année. L’usure normale d’un logement, le vieillissement attendu des matériaux, ou les dégradations résultant d’un mauvais usage ou d’un entretien insuffisant de votre part n’entrent pas dans son champ. La distinction n’est pas toujours évidente: un désordre peut sembler relever de l’usure alors qu’il traduit en réalité une malfaçon, et inversement. C’est précisément là qu’un avis technique aide à trancher. Si vous constatez un défaut, ne présumez pas qu’il s’agit d’usure normale sans vérification, surtout durant la première année où la garantie est la plus large. Faire constater le désordre par un professionnel permet de déterminer son origine réelle et de savoir s’il relève d’un manquement du constructeur, donc de la garantie, ou d’un phénomène non couvert.

Quelle différence avec la garantie décennale ?

La garantie de parfait achèvement dure un an et couvre tous les désordres signalés, la décennale dure dix ans mais ne vise que les désordres graves. La différence porte donc sur la durée et sur le périmètre. La garantie de parfait achèvement, sur sa première année, ne distingue pas selon la gravité: elle permet de réclamer aussi bien un défaut de finition qu’une malfaçon importante. La garantie décennale, sur dix ans, couvre uniquement les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, comme des fissures structurelles ou des problèmes d’étanchéité majeurs. Entre les deux, la garantie de bon fonctionnement couvre certains équipements pendant deux ans. Ces garanties se complètent: un désordre grave apparu la première année peut relever à la fois de la garantie de parfait achèvement et de la décennale. Connaître ces distinctions permet de mobiliser la bonne garantie selon la nature et le moment d’apparition du désordre. Des articles dédiés détaillent chacune de ces protections.

La garantie se transmet elle en cas de revente ?

Oui, les garanties de la construction sont en principe attachées à l’ouvrage et bénéficient aux propriétaires successifs. Si vous achetez un logement récent, vous pouvez donc, en principe, bénéficier des garanties encore en cours, dont la garantie de parfait achèvement si l’on est encore dans la première année suivant la réception. Cela signifie qu’un acquéreur peut faire valoir ces garanties auprès du constructeur pour des désordres relevant de leur champ. Toutefois, les conditions et les délais demeurent ceux fixés au départ: la garantie de parfait achèvement reste limitée à l’année suivant la réception initiale, et non la revente. Il est donc important, lors d’un achat dans le neuf ou le récent, de connaître la date de réception et les garanties encore applicables. Cet aspect fait partie des points à vérifier avant d’acheter. Un constat de l’état du bien et la connaissance des garanties en cours sécurisent l’acquisition et permettent, le cas échéant, d’agir rapidement pour les désordres encore couverts.

Un expert peut il m’aider à faire valoir cette garantie ?

Oui, l’intervention d’un expert est utile pour documenter les désordres et étayer votre demande au titre de la garantie. Pour activer la garantie de parfait achèvement, il faut décrire précisément les désordres et démontrer qu’ils relèvent d’un manquement du constructeur, et non de l’usure ou d’un mauvais entretien. Un expert en bâtiment ou en construction constate les désordres, en recherche l’origine et les qualifie, ce qui renforce considérablement votre position face au constructeur. Son rapport objective la réalité du défaut et facilite la discussion, voire le recours en cas de refus d’intervenir. Il est aussi précieux pour vérifier la qualité des reprises et s’assurer qu’une réserve est réellement levée. Cet accompagnement est particulièrement pertinent pour les désordres techniques, où l’apparence peut tromper. Exposer votre situation permet d’organiser ce constat au bon moment, durant l’année de garantie. Disposer d’un avis technique indépendant rééquilibre la relation et augmente vos chances d’obtenir une reprise effective et conforme des désordres signalés.

Comment être accompagné pour faire reprendre des désordres ?

Le plus simple est d’exposer les désordres constatés et la date de réception, pour organiser un accompagnement adapté. Un expert peut constater les désordres, en établir l’origine et vérifier qu’ils relèvent bien d’un manquement couvert par la garantie de parfait achèvement. Son rapport sert de base à votre notification écrite au constructeur et renforce votre demande de reprise. Il peut aussi contrôler la qualité des reprises réalisées, pour éviter d’accepter des corrections superficielles. En cas de refus ou de blocage du constructeur, ce constat technique appuie la mise en demeure et, le cas échéant, un recours. Conservez l’ensemble des documents: procès verbal de réception, signalements datés, courriers et constats. Plus votre dossier est précis et chronologique, plus il est convaincant. Agir tôt, durant l’année de garantie, est essentiel pour ne pas laisser filer le délai. Un accompagnement professionnel vous met en position de force pour obtenir la correction effective des défauts, dans le cadre protecteur de cette garantie.

Des désordres à faire reprendre ? Pour les faire constater et activer vos garanties, vous pouvez demander un devis ou être rappelé. Les retours de nos clients sont consultables sur Trustpilot.

Cet article a une visée d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les garanties de la construction relèvent du Code civil et du Code de la construction et de l’habitation.

Sources

• Code civil, article 1792-6 (garantie de parfait achèvement, durée d’un an à compter de la réception) et articles 1792 et suivants (garanties de la construction).
• Service public, information sur les garanties après la réception des travaux.
• Site officiel Check my House, présentation de l’assistance CCMI et VEFA.
• Service-Public, garanties après la réception des travaux