Depuis le 1er juillet 2026, une nouvelle carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles s’applique dans les Pyrénées-Atlantiques, issue de l’arrêté du 9 janvier 2026 publié au Journal officiel du 31 janvier 2026. Elle concerne les actes conclus à compter de cette date. À l’échelle métropolitaine, la surface classée en exposition moyenne ou forte passe de 48 % à 55 %, et le nombre de maisons individuelles concernées de 10,3 à 12,1 millions, soit 61,5 % du parc.

Le département présente un profil contrasté : 173 communes sur 545 reconnues au moins une fois en catastrophe naturelle sécheresse, soit 32 %, au titre de 67 arrêtés distincts depuis le 16 septembre 1990. Un arrêté porte sur un épisode postérieur à 2024, avec une parution au Journal officiel du 13 avril 2026. Relevé commune par commune dans la base GASPAR du portail Géorisques, le 9 octobre 2026. Orthez et Urcuit figurent dans 8 arrêtés, Mouguerre et Saint-Pierre-d’Irube dans 7, Bidache dans 6.

Cette page répond à la question des vendeurs, acquéreurs et maîtres d’ouvrage béarnais et basques : qu’est-ce qui change, pour qui, et à quelle date ? Avec une réponse immédiate pour les propriétaires : la nouvelle carte ne crée aucune obligation de travaux sur une maison existante. Et une règle qui ne bouge pas : aucun travaux ne doit être engagé avant un diagnostic qui identifie la cause.

Le résumé pour décider

• La reconnaissance. 173 communes sur 545 reconnues au moins une fois en catastrophe naturelle sécheresse, soit 32 %, au titre de 67 arrêtés distincts recensés entre le 16/09/1990 et le 13/04/2026.
• Des délais récents. Un arrêté porte sur un épisode postérieur à 2024, le dernier publié au Journal officiel du 13/04/2026. Vérifiez sans attendre si votre commune y figure et si la période couverte correspond à vos désordres.
• La commune la plus souvent reconnue. Orthez, présente dans 8 arrêtés. Un décompte élevé peut toutefois refléter l’addition des historiques de communes fusionnées plutôt qu’une sinistralité localement plus intense.
• Le zonage applicable. Depuis le 1er juillet 2026, la carte annexée à l’arrêté du 9 janvier 2026 vaut pour les actes conclus à compter de cette date : 55 % de la surface métropolitaine en exposition moyenne ou forte, contre 48 %, et 12,1 millions de maisons concernées, soit 61,5 % du parc. Établie au 1/25 000, elle oriente le diagnostic mais ne le remplace pas.
• Le délai qui vous engage. Trente jours à compter de la parution de l’arrêté au Journal officiel pour déclarer à votre assureur. Une franchise légale de 1 520 euros s’applique, non rachetable, et l’indemnité est affectée à la réparation selon les recommandations du rapport d’expertise.
• La preuve à ne pas détruire. Ne rebouchez aucune fissure. Seul un relevé fissurométrique mensuel sur douze mois, couvrant un été et un hiver, établit la saisonnalité qui distingue le retrait-gonflement d’un tassement, d’une cavité ou d’une fuite de réseau.
• La règle qui résume tout. Aucun travaux, aucun devis de reprise signé, avant un diagnostic qui a établi la cause et une étude de sol qui dimensionne la solution.

Ce que change l’arrêté du 9 janvier 2026

Le référentiel. La carte de 2019 est remplacée par un zonage fondé sur une évaluation actualisée de la susceptibilité des formations géologiques et de la sinistralité observée. Des parcelles changent de classe sans que le terrain ait changé.

La date de référence. C’est la date de conclusion de l’acte qui détermine la carte applicable, point à faire trancher par le notaire lorsqu’un compromis signé avant le 1er juillet 2026 est réitéré après. Ce cas est développé dans notre article sur le terrain qui bascule en zone moyenne ou forte.

Le périmètre des obligations. Le classement en exposition moyenne ou forte déclenche l’obligation d’étude géotechnique préalable à la vente d’un terrain constructible et les obligations de conception associées pour le constructeur, et il modifie le contenu de l’état des risques.

Qui est concerné dans les Pyrénées-Atlantiques

Le taux de 32 % s’explique par le relief et la géologie. La haute chaîne pyrénéenne, calcaire et cristalline, n’est pas concernée, et la pluviométrie élevée limite les déficits d’humidité sur une grande partie du territoire. Les reconnaissances se concentrent sur deux ensembles bien identifiés.

Les coteaux du Béarn, sur molasses et marnes tertiaires, forment le premier : Orthez en est l’exemple le plus net. Le relief de coteaux y ajoute un gradient d’humidité entre amont et aval d’une même construction, facteur aggravant classique.

Le Pays basque intérieur et la Basse-Navarre, sur marnes, flysch et argiles, forment le second : Urcuit, Mouguerre, Saint-Pierre-d’Irube et Bidache, toutes situées dans l’arrière-pays de Bayonne, figurent parmi les plus fréquemment reconnues.

Les alluvions des gaves et de l’Adour et les formations littorales relèvent d’un régime différent, moins sensible au retrait-gonflement mais porteur d’autres aléas.

Les basculements de la nouvelle carte concernent donc surtout les piémonts, les coteaux et les franges de ces deux ensembles.

Vous vendez un terrain constructible

Si la parcelle est classée en exposition moyenne ou forte selon la carte applicable à la date de l’acte, une étude géotechnique préalable doit être fournie. Il s’agit d’une mission préalable au sens de la norme NF P 94-500, dite G1 : elle identifie les aléas géotechniques du site et donne des principes généraux de construction. Elle ne dimensionne pas les fondations, ce qui relève d’une mission G2, et elle ne diagnostique aucun désordre existant, ce qui relève d’une G5.

En terrain de pente, très fréquent dans ce département, une précision mérite d’être demandée explicitement à l’auteur de l’étude : la stabilité du versant et le comportement des remblais projetés, car ce sont les deux sujets qui provoquent le plus de litiges ultérieurs, davantage que l’argile elle-même.

Vous vendez une maison existante

Aucune étude de sol n’est exigée, mais l’état des risques doit être remis et son contenu change pour les parcelles qui basculent. Deux points de vigilance.

Les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles doivent être portés à la connaissance de l’acquéreur, et l’omission expose à une action pour vice caché ou pour défaut d’information. Notre article sur vendre une maison indemnisée mais non réparée détaille cette obligation.

Une maison indemnisée mais non réparée se vend. Si les travaux prescrits par le rapport d’expertise n’ont pas été réalisés, l’acquéreur doit en être informé, et la question de l’affectation de l’indemnité se pose également vis-à-vis de l’assureur. Côté acquéreur, c’est ce que vérifie une expertise avant achat.

Vous faites construire

Le constructeur doit tenir compte de l’étude géotechnique et adapter la conception des fondations, sous une obligation de résultat dans les dix ans de la réception. Le litige porte rarement sur l’absence d’étude et presque toujours sur l’écart entre l’étude et l’exécution.

Trois points à contrôler pendant le chantier, et ils sont ici classés par ordre d’importance locale : la conception et l’exécution des terrassements et des soutènements, sur un terrain en pente ; la profondeur d’ancrage réelle des semelles, qui doit atteindre le niveau prescrit ; la gestion des eaux de ruissellement, décisive sous un climat à pluviométrie élevée. Une assistance CCMI permet de le faire avant le coulage.

Vous êtes propriétaire et votre parcelle bascule

Trois réponses claires. Non, vous n’avez aucune obligation de travaux. Non, la garantie catastrophes naturelles ne peut pas vous être refusée au motif du classement, puisqu’elle est attachée de plein droit aux contrats couvrant les dommages aux biens. Et non, le classement ne prouve pas que vos fissures viennent du retrait-gonflement.

La carte est établie au 1/25 000 et qualifie la susceptibilité d’une formation géologique, pas le comportement d’un sol sous une semelle. Dans un département où les terrains en pente et les remblais sont la règle, l’écart entre classement et comportement réel est particulièrement large. Seule une reconnaissance à la parcelle tranche, ce qui est l’objet d’une expertise fissures.

Si vos fissures sont déjà là : les recours

Vérifiez d’abord si un arrêté couvre la période d’apparition de vos désordres. Si oui, vous disposez de trente jours à compter de sa parution au Journal officiel pour déclarer par écrit. L’assureur missionne son expert, dont le rapport est encadré depuis le 1er janvier 2025 par le décret n° 2024-1101 : son contenu est exigible et contestable. L’indemnité est affectée à la réparation selon ce rapport, et son non-emploi dans le délai prévu expose à restitution. Une franchise légale de 1 520 euros s’applique, non rachetable. Face à l’expert de la compagnie, un expert d’assuré rétablit l’équilibre, et l’expertise contradictoire précède utilement toute procédure.

Si aucun arrêté ne couvre votre période, deux leviers restent : le signalement écrit en mairie et la recherche d’une responsabilité, constructeur ou vendeur. Dans les deux cas, un suivi fissurométrique mensuel sur douze mois, couvrant un été et un hiver, est ce qui rendra le dossier défendable. Et une cause concurrente doit être systématiquement écartée ici : le mouvement de versant lent, qui déforme le bâti dans son ensemble, incline clôtures et murs de soutènement, et évolue avec les fortes pluies plutôt qu’avec les saisons. Une reprise se dimensionne ensuite sur une étude de sol et non sur un devis : un expert en bâtiment indépendant ne vend pas les travaux qu’il prescrit.

Nos interventions dans les Pyrénées-Atlantiques

Nous intervenons sur l’ensemble du département, de Pau à Bayonne, du Béarn au Pays basque intérieur et à la côte.

Pau, Bayonne, Anglet, Biarritz, Hendaye, Saint-Jean-de-Luz, Billère, Lons, Orthez, Oloron-Sainte-Marie, Urrugne, Lescar, Boucau, Ustaritz, Bidart, Hasparren, Saint-Pée-sur-Nivelle, Jurançon, Cambo-les-Bains, Ciboure, Saint-Pierre-d’Irube, Mourenx, Gan, Mouguerre, Idron, Salies-de-Béarn, Ascain, Bizanos, Monein, Serres-Castet, Morlaàs, Arcangues, Gelos, Sauvagnon, Artix, Bassussarry, Nay, Villefranque, Urcuit, Mauléon-Licharre, Briscous, Pontacq, Bordes, Sare, Lahonce, Arbonne, Montardon, Urt, Itxassou, Arudy.

En gras, les communes figurant dans au moins un arrêté CatNat sécheresse (relevé GASPAR du 9 octobre 2026). Liste des 50 communes les plus peuplées du département.

Le relevé régional complet figure dans notre guide régional Nouvelle-Aquitaine, et l’ensemble de la chaîne dans le guide national des maisons fissurées par la sécheresse.

Questions fréquentes sur la carte RGA et les fissures dans les Pyrénées-Atlantiques

Comment savoir si ma parcelle a changé de classe au 1er juillet 2026 ?

En consultant le zonage applicable sur Géorisques à votre adresse et en le comparant à un état des risques antérieur si vous en disposez. Pour une transaction, c’est le notaire qui doit s’assurer que l’état des risques est établi selon la carte applicable à la date de l’acte.

Il pleut beaucoup ici, suis-je vraiment concerné par la sécheresse ?

La pluviométrie annuelle n’est pas le paramètre déterminant : ce qui compte est le déficit d’humidité du sol en période estivale, combiné à la présence d’argiles gonflantes. Les coteaux du Béarn et l’arrière-pays basque réunissent ces conditions, et 173 communes du département l’ont déjà démontré. En revanche, sur la haute chaîne et sur les alluvions, le phénomène reste marginal.

Mes fissures viennent-elles d’un glissement de terrain ?

C’est l’hypothèse concurrente la plus fréquente dans ce département. Le glissement affecte le terrain autant que le bâti : bourrelets, arbres inclinés, clôtures et murs de soutènement déformés, voirie fissurée, et son évolution est liée aux fortes pluies, non saisonnière avec refermeture hivernale. La distinction est décisive, car les deux phénomènes ne relèvent pas du même régime ni de la même réparation.

Mon terrain est en pente, cela aggrave-t-il le retrait-gonflement ?

Oui, pour une raison simple : la pente crée un gradient d’humidité entre l’amont et l’aval de la même construction, donc un tassement différentiel. C’est aussi la configuration où le diagnostic doit trancher explicitement entre retrait, glissement et tassement de remblai, trois causes qui coexistent souvent sur un même versant.

Mon mur de soutènement est fissuré, est-ce lié aux fissures de la maison ?

Très probablement, et c’est un indice précieux. Un soutènement qui bombe ou se déverse signale une poussée des terres mal reprise ou un drainage défaillant, donc un mouvement du terrain qui affecte aussi les fondations proches. Réparer la maison sans traiter le soutènement et son drainage revient à traiter un symptôme.

Faut-il refaire l’état des risques si ma vente traîne ?

C’est prudent dès que l’on franchit une date de changement de référentiel, et c’est au notaire d’en juger. Un état des risques établi sur l’ancienne carte peut être contesté par l’acquéreur au titre du défaut d’information.

Une maison basque traditionnelle se comporte-t-elle différemment ?

Une maçonnerie traditionnelle épaisse, à colombages ou en moellons hourdés à la chaux, est déformable : elle encaisse des mouvements de sol qui fissureraient un pavillon rigide, en les répartissant dans ses joints et ses assemblages. Elle est en revanche souvent fondée superficiellement. L’ancienneté des fissures compte alors autant que leur taille.

Mon constructeur peut-il m’imposer un surcoût après l’étude de sol ?

Il peut répercuter des sujétions techniques réellement révélées par l’étude, fondations plus profondes, soutènements, drainage. Ce qui doit être vérifié est la cohérence entre les conclusions de l’étude et la solution proposée, et la clarté de ce qui était contractuellement inclus. Un avis indépendant avant signature de l’avenant évite bien des discussions.

La nouvelle carte augmente-t-elle mes chances d’être reconnu en catastrophe naturelle ?

Non, les deux dispositifs sont indépendants. La carte sert à l’information et à la prévention, pour les ventes et les constructions. La reconnaissance repose sur des critères météorologiques et pédologiques appliqués à la commune. Une parcelle classée en exposition forte n’a pas davantage de chances de voir sa commune reconnue.

J’achète dans le Béarn ou au Pays basque, que vérifier avant de signer ?

L’état des risques et le classement de la parcelle selon la carte applicable à la date de l’acte, l’historique des arrêtés de la commune, les aléas de mouvement de terrain, très présents ici, l’implantation sur la pente avec l’état des soutènements et des remblais, et l’état réel du bâti. Une expertise avant achat couvre ces points en une visite.

Sources

• Arrêté du 9 janvier 2026 relatif à la carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles, Journal officiel du 31 janvier 2026, applicable aux actes conclus à compter du 1er juillet 2026.
• Base GASPAR, arrêtés de reconnaissance de catastrophe naturelle, portail Géorisques, ministère de la Transition écologique. Relevé commune par commune pour les 545 communes des Pyrénées-Atlantiques.
• Loi n° 2021-1837 du 28 décembre 2021 relative à l’indemnisation des catastrophes naturelles.
• Décret n° 2024-1101 du 4 décembre 2024 relatif aux obligations des entreprises d’assurance et des experts en matière de sécheresse, applicable depuis le 1er janvier 2025.
• Code des assurances, articles L. 125-1 et suivants, et franchise légale applicable aux dommages de sécheresse sur les habitations.
• Norme NF P 94-500, classification des missions géotechniques G1 à G5.
• Cartes géologiques et carte de susceptibilité au retrait-gonflement des argiles, BRGM.

Relevé GASPAR effectué le 9 octobre 2026. Les arrêtés étant publiés en continu, vérifiez l’état à jour de votre commune sur Géorisques avant toute démarche.