VEFA : la surface habitable
VEFA : La surface habitable
Il est essentiel de bien comprendre les éléments qui entrent dans le calcul de la surface habitable. Car, même si ce terme semble familier et souvent employé dans le langage courant, sa définition est en réalité encadrée par la loi.
En clair, la surface habitable ne se résume pas à la simple superficie d’un logement. Elle répond à des critères précis, exclus certaines zones (comme les combles non aménagés ou les sous-sols) et sert de référence pour de nombreuses démarches : calcul du loyer, impôts, diagnostics immobiliers ou encore vente d’un bien.
Définition légale, méthode de calcul, rôle concret dans l’immobilier : voici les points essentiels à connaître pour bien maîtriser la notion de surface habitable.
Surface habitable : définition légale et méthode de calcul
La notion de surface habitable est définie par l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Selon ce texte, il s’agit de la somme des surfaces de plancher de chaque pièce après déduction des espaces occupés par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Autrement dit, seules les surfaces réellement utilisables au quotidien sont comptabilisées.
À l’inverse, certaines zones sont exclues de ce calcul : les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, vérandas, volumes vitrés, locaux communs, ainsi que toutes les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Ces espaces sont considérés comme des surfaces annexes et ne rentrent pas dans le calcul officiel de la surface habitable.
On rencontre aussi le terme SHAB, pour Surface Habitable, ou encore surface “Boutin”, en référence à la loi du même nom (loi n°2009-323 du 25 mars 2009) relative à la mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.
Dans quels cas le calcul de la surface habitable est-il utilisé ?
Le calcul précis de la surface habitable est incontournable dans plusieurs contextes :
1. Lors d’un achat en VEFA
Pour un achat sur plan (Vente en l’État Futur d’Achèvement), la surface habitable figure obligatoirement dans l’acte de vente. Elle permet à l’acquéreur de connaître la superficie réellement exploitable de son futur logement neuf.
Exemple : un appartement VEFA de 85 m² annoncés pourra, après déduction des murs et cloisons, offrir environ 77 m² habitables.
2. Pour une vente en copropriété (loi Carrez)
La loi Carrez, antérieure à la loi Boutin, concerne uniquement les biens situés dans une copropriété. Elle se distingue de la surface habitable : le calcul porte sur la surface privative, qui inclut certaines zones exclues de la loi Boutin (comme les combles aménagés).
Elle ne s’applique donc pas aux logements vendus en VEFA.
3. Dans le cadre d’un investissement locatif
Lorsqu’un propriétaire loue un logement vide à usage de résidence principale (loi du 6 juillet 1989), la surface habitable doit obligatoirement figurer dans le bail.
En cas d’erreur supérieure à 5 % entre la surface réelle et celle indiquée dans le contrat, le locataire est en droit de demander une réduction de loyer proportionnelle à cet écart.
Pourquoi faire appel à un expert ?
Si le propriétaire peut techniquement mesurer lui-même la surface habitable de son bien, une erreur de calcul peut avoir des conséquences juridiques ou financières (remboursement de loyer, litige lors d’une vente).
C’est pourquoi il est vivement conseillé de recourir à un diagnostic de surface habitable loi Boutin effectué par un professionnel certifié.
L’expert délivrera alors une attestation de superficie habitable à valeur légale, garantissant la conformité du métrage et la protection du bailleur ou du vendeur.
En résumé :
La surface habitable est une notion strictement encadrée, essentielle aussi bien pour acheter, vendre que louer un bien immobilier. Sa mesure doit être rigoureuse pour éviter toute contestation. Et dans le doute, mieux vaut confier cette mission à un expert certifié, dont l’attestation fera foi devant la loi.