Surface habitable : Quelle définition légale et comment la calculer ?

Selon l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation, la surface habitable d’un logement se compose de la somme des surfaces de plancher de chaque pièce à laquelle on retire les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Contrairement à la surface en loi Carrez, les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, vérandas, volumes vitrés, locaux communs ou les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m sont considérées comme surfaces annexes et ne rentrent pas dans le calcul de la surface habitable d’un bien immobilier.

On parle également parfois de SHAB ou de surface habitable Boutin d’après la loi de mobilisation du même nom pour le logement et la lutte contre l’exclusion.

Dans quels cas le calcul de la superficie habitable est-il utilisé ?

Dans le cadre d’un achat en VEFA, la surface habitable est un indicateur essentiel. Elle permet à l’acquéreur de se faire une idée précise des mètres carrés réellement utilisables dans son futur logement neuf et sera obligatoirement mentionnée dans l’acte de vente.

A noter que la loi Carrez (antérieure à la loi Boutin,) concerne les propriétaires de logements situés dans une copropriété. Le métrage d’un bien immobilier en loi Carrez est mentionné dans l’acte de vente et ne s’applique pas aux acquisitions en VEFA (ou achat de logements neufs sur plan).

S’il s’agit d’un investissement locatif (loi Pinel* par exemple), la surface habitable devra impérativement apparaître dans le contrat de location selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Si la surface habitable est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans le contrat de bail, le locataire peut demander des indemnités et une réduction de loyer proportionnelle à l’écart constaté.

Enfin, s’il est possible pour le propriétaire d’un bien immobilier destiné à la location de mesurer lui-même la surface habitable, il existe cependant un risque d’erreur qui engage la responsabilité du bailleur. Il est donc préférable de faire appel à un expert pour réaliser un diagnostic de surface habitable loi Boutin. Ce dernier délivrera au propriétaire du logement une attestation de superficie habitable à valeur légale.