Article 1792-6 du Code civil (C. civ.) :

« La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
[…] »

Voici ce que dit la Haute juridiction

La Haute juridiction judiciaire censure la décision de la cour d’appel en soulignant qu’elle a violé les articles L. 218-2 du Code de la consommation et R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation. Ce dernier énonce que « Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :

1. Quand le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l’article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception ;

2. À partir du moment où le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci. »

La Cour de cassation rappelle cette distinction : si la réception est prononcée sans réserve, le point de départ de l’action est le terme de la garantie de parfait achèvement – survenant un an après la réception. Tandis que lorsque la réception est prononcée avec réserve, le point de départ de l’action est le jour de la levée de toutes les réserves. Tant que la levée n’est pas intervenue, le délai ne court pas.

Une solution qui prolonge la jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ., 24 octobre 2012, n°11-18164 (Bull.), laquelle avait déjà énoncé que « le solde du prix n’est dû au constructeur qu’à la levée de l’intégralité des réserves ».

Cass. 3e civ., 13 février 2020, n°18-26194 (Bull.)

Notre conseil :

Afin de réceptionner un bien conforme, vous pouvez vous faire assister par un expert en bâtiment tout au long de votre construction. La loi vous autorise à prévoir des visites  lors des appels de fond. Vous pouvez également les faire notifier sur votre contrat CCMI si celles-ci ne correspondent pas aux étapes clés (fondations, gros œuvre etc..)