Avant de procéder à l’achat de votre terrain, il est essentiel de clarifier vos priorités. Quel est le plus important pour vous : le terrain en lui-même ou le projet de construction que vous envisagez ? Si votre choix se porte sur le terrain, il est crucial de vous renseigner sur les possibilités de construction spécifiques à la parcelle. Les géomètres-experts, avec leur connaissance approfondie en urbanisme, peuvent vous fournir l’assistance nécessaire, étant donné la complexité de ce domaine. Ils sont parfaitement équipés pour vous guider à travers les réglementations et vous aider à maximiser le potentiel de votre futur bien.

Connaissance des règles d’urbanisme

La seconde étape pour bien préparer votre projet immobilier implique de comprendre le règlement spécifique à votre parcelle. Les règles d’urbanisme varient d’une commune à l’autre et peuvent changer au fil du temps. Les documents d’urbanisme d’une commune ont généralement une durée de vie de neuf ans. 

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) établit notamment les règles de distance entre le futur bâtiment et les limites de la propriété, qui doivent être déterminées par un géomètre-expert, seul professionnel qualifié pour cette tâche. Par exemple, une maison peut devoir être située à une distance de 3 ou 4 mètres de la propriété voisine. Si cette règle est applicable des deux côtés, cela peut limiter les dimensions de la construction, surtout si la façade du terrain est étroite. Le positionnement du bâtiment peut également être ajusté en fonction de la voirie, permettant un alignement avec celle-ci ou une implantation à une certaine distance de la rue. Il est important de noter que le PLU peut spécifier une profondeur maximale de construction. Bien que perçues comme restrictives, ces règles visent à maintenir une harmonie architecturale entre les constructions et leur environnement.

La hauteur maximale autorisée pour la construction est également définie dans le PLU. Cette information est fondamentale, surtout si vous envisagez de bâtir une maison à plusieurs étages sur un petit terrain pour maximiser la surface habitable. Il est essentiel de prendre en compte le Coefficient d’Emprise au Sol (CES), qui a remplacé le Coefficient d’Occupation des Sols (COS). Le CES définit la proportion de la surface du terrain qui peut être construite. Par exemple, un CES de 0,2 pour un terrain de 500 m² autorise une construction de 100 m² au sol. Vous pourriez donc potentiellement construire 200 m² répartis sur deux niveaux, si la hauteur respecte les normes du PLU. Ces règles s’appliquent aussi aux extensions. Si un propriétaire a déjà utilisé la surface maximale permise par le CES pour sa maison, il ne pourra pas ajouter un bâtiment supplémentaire sur son terrain. De plus, la surface de certains aménagements, comme une piscine, est également soustraite de la surface maximale autorisée par le CES.

Contraintes liées aux servitudes

Une règle importante concerne les servitudes d’utilité publique qui affectent les droits de propriété sur votre parcelle. Par exemple, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) peut désigner un emplacement réservé pour des projets d’intérêt public, comme la construction d’un gymnase ou l’agrandissement d’un cimetière. Ces zones sont alors inconstructibles. De même, des infrastructures telles que des canalisations de gaz ou des systèmes d’évacuation des eaux usées peuvent traverser votre terrain, limitant la possibilité de construire au-dessus afin de garantir un accès pour maintenance.

Une situation particulière concerne les propriétés situées dans des zones sous l’influence des Architectes des Bâtiments de France (ABF). Si votre projet se trouve à proximité d’un monument historique (comme une église ou un château), les modifications architecturales devront respecter les directives de l’ABF, qui peuvent inclure l’utilisation de matériaux spécifiques ou des dimensions particulières pour les fenêtres. Il est conseillé de consulter cet expert avant de soumettre votre demande de permis de construire pour aligner vos plans avec ses exigences et faciliter l’obtention de votre permis.

Servitudes de droit privé et droit de passage

Il existe également des servitudes de droit privé qui ne sont pas mentionnées dans le PLU mais figurent dans l’acte de propriété de votre terrain. Un exemple fréquent est le droit de passage, qui permet au propriétaire d’un terrain situé derrière le vôtre d’accéder à la route principale en traversant une partie de votre propriété. Cette servitude est courante pour les terrains enclavés, rendant la bande de terrain concernée inconstructible.

Complexités dans les lotissements anciens

Les lotissements établis il y a de nombreuses années, comme ceux fondés en 1940, peuvent poser des défis uniques. Les règles de droit privé énoncées dans leur cahier des charges continuent d’être en vigueur, et ces directives peuvent interdire toute nouvelle construction sur une parcelle nouvellement séparée d’un lot plus grand. Notamment, ces règles de droit privé peuvent primer sur les réglementations d’urbanisme actuelles de la commune. Par exemple, même si une autorité locale accorde un permis de construire, celui-ci peut être contesté par un résident du lotissement s’il viole le cahier des charges initialement agréé par tous les propriétaires. Dans de tels cas, le document liant les propriétaires originaux reste contraignant pour toutes les transactions futures et peut mener à la démolition d’une construction non conforme.

Conseils pour l’acquisition de terrains

Il est judicieux pour l’acheteur potentiel de stipuler une condition suspensive dans son compromis de vente, conditionnée à l’obtention du permis de construire. Cette mesure offre une protection juridique : sans ce permis, l’acheteur n’est pas obligé de finaliser l’achat. Cette clause est particulièrement courante dans les zones où l’offre foncière est limitée et la demande élevée. Toutefois, l’acheteur doit agir promptement, car des délais sont généralement fixés pour la soumission et l’approbation du permis. Il est également conseillé de consulter un constructeur pour évaluer le budget total nécessaire pour l’achat du terrain et la construction.

Objectif de réduction de l’étalement urbain

La loi Climat & Résilience vise à réduire de moitié l’artificialisation des sols en France sur les dix prochaines années, comparativement à la décennie précédente, afin de freiner l’étalement urbain et la consommation des espaces naturels, agricoles… D’ici 2031, l’objectif du Zéro Artificialisation Net (ZAN) est de diminuer d’au moins 50% l’utilisation des terres, passant de 250 000 à 125 000 hectares. D’ici 2050, l’ambition est d’équilibrer les surfaces artificialisées avec celles qui sont renaturées. Ces objectifs seront intégrés dans les documents d’urbanisme tels que les PLU et les PLUi pour répondre aux besoins de développement des communautés locales.