En VEFA, la garantie de parfait achèvement est due par les entreprises qui ont construit, pendant un an à compter de la réception des travaux prononcée par le promoteur : l’acquéreur la fait jouer pour son logement, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, pour les parties communes. Le promoteur, maître de l’ouvrage, reste l’interlocuteur central, car il est à la fois le vendeur tenu des vices apparents et le créancier de cette garantie envers les entreprises.

Dans un immeuble neuf, cette répartition crée des zones de flou : qui signale une fissure dans le parking, qui relance pour une porte de hall qui ne ferme pas, qui peut agir si rien ne bouge ? Ce guide distingue les trois actes qui jalonnent la fin du chantier, les délais qui en découlent, le rôle de chacun et les réflexes à adopter, avec l’appui possible d’une assistance VEFA indépendante lors de la livraison.

Qui doit la garantie de parfait achèvement dans une vente en VEFA ?

La garantie de parfait achèvement est due par l’entrepreneur, et lui seul. L’article 1792-6 du Code civil dispose qu’elle est due par « l’entrepreneur » pendant un an à compter de la réception et qu’elle « s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

Le vendeur en VEFA n’en est pas débiteur : la Cour de cassation a jugé le 30 mars 1994 (3e chambre civile, n° 92-17.225) que le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu de la garantie de l’article 1792-6, due par l’entrepreneur. En revanche, en tant que maître de l’ouvrage, il en est le créancier envers chaque entreprise.

Pour l’acquéreur, cela se traduit ainsi :

• Contre le vendeur, il dispose de la garantie des vices et défauts de conformité apparents (articles 1642-1 et 1648 du Code civil) et, à compter de la réception, des garanties biennale et décennale (article 1646-1).
• Contre l’entreprise qui a exécuté l’ouvrage, la garantie de parfait achèvement est due, selon l’article 1792-6, au maître de l’ouvrage, c’est-à-dire au promoteur. Pour l’acquéreur, le plus sûr est de notifier par écrit chaque désordre à la fois au vendeur et à l’entreprise concernée, dans l’année qui suit la réception.

Enfin, l’article 1792-5 du Code civil répute non écrite toute clause qui aurait pour objet d’exclure la garantie de parfait achèvement ou d’en limiter la portée.

Réception, livraison des parties privatives, livraison des parties communes : quelles différences ?

Ce sont trois actes distincts, passés entre des personnes différentes. La réception lie le promoteur et les entreprises ; la livraison des parties privatives lie le promoteur et chaque acquéreur ; la livraison des parties communes lie le promoteur et le syndicat des copropriétaires.

• La réception est définie par l’article 1792-6 comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. En VEFA, le maître de l’ouvrage est le promoteur : l’acquéreur n’y participe pas. C’est elle qui fait courir la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.
• La livraison des parties privatives est la prise de possession du lot par l’acquéreur, en général par la remise des clés, avec un procès-verbal sur lequel il porte ses réserves.
• La livraison des parties communes est la prise de possession des équipements et espaces collectifs par le syndicat, représenté par le syndic. Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation le 23 mai 2024 (n° 22-24.191), le syndic avait été mandaté pour recevoir cette livraison.

Dans le langage courant, on parle souvent de « réception des parties communes par le syndic ». Juridiquement, il s’agit d’une livraison : la réception au sens de l’article 1792-6 a déjà eu lieu, ou aura lieu, entre le promoteur et les entreprises. Cette précision a des conséquences directes sur les délais, car l’année de parfait achèvement peut avoir commencé avant que les copropriétaires n’aient eu les clés. Un expert en construction peut aider à reconstituer ce calendrier.

Quels délais s’appliquent aux parties privatives et aux parties communes ?

Les mêmes délais légaux s’appliquent aux deux, mais ils ne partent pas toujours de la même date. La garantie de parfait achèvement court un an à compter de la réception ; la garantie des vices apparents protège jusqu’à un mois après la prise de possession, avec une action à introduire dans l’année qui suit.

• Vices et défauts de conformité apparents (article 1642-1) : signalement possible jusqu’à l’expiration d’un mois après la prise de possession, et pas avant la réception.
• Action contre le vendeur pour ces vices (article 1648, alinéa 2) : un an, à peine de forclusion, à compter de la plus tardive des deux dates précédentes.
• Parfait achèvement (article 1792-6) : un an à compter de la réception, pour signaler les désordres et, selon la Cour de cassation (3e chambre civile, 29 mars 2018, n° 17-15.549), pour agir en justice.
• Bon fonctionnement (article 1792-3) : deux ans au minimum à compter de la réception pour les autres éléments d’équipement.

Pour les parties communes, la prise de possession correspond en pratique à leur livraison au syndicat. Si celle-ci intervient plusieurs mois après la livraison des premiers lots, le mois de l’article 1642-1 se calcule à partir de cette date, tandis que la garantie de parfait achèvement, elle, court toujours depuis la réception. Sur le contenu de la visite elle-même, notre article consacré à la livraison des parties communes en VEFA liste les équipements collectifs à contrôler.

Parties privatives : que doit faire l’acquéreur ?

Pour son propre lot, l’acquéreur agit seul. Il porte ses réserves sur le procès-verbal de livraison, notifie par lettre recommandée les défauts apparents découverts dans le mois suivant, puis signale par écrit les désordres qui apparaissent ensuite, tant que l’année de parfait achèvement n’est pas écoulée.

La méthode qui donne le plus de prise sur la suite tient en quelques réflexes :

1. Réserver précisément le jour de la livraison : localisation, nature du défaut, photographie. L’article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation permet de consigner le solde du prix en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
2. Compléter dans le mois par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au vendeur, pour les défauts apparents non vus le jour J.
3. Notifier par écrit les désordres apparus ensuite, au promoteur et, lorsque son identité est connue, à l’entreprise concernée, avant la fin de l’année qui suit la réception.
4. Tenir un dossier daté : procès-verbal, courriers, réponses, photographies, comptes rendus d’intervention.

Les désordres les plus fréquents dans l’année qui suit la livraison touchent les menuiseries, les revêtements, la plomberie et la ventilation. Une trace d’humidité au droit d’une fenêtre ou d’une salle d’eau mérite un examen rapide : une expertise de l’humidité permet de distinguer le séchage normal des matériaux d’une infiltration à faire reprendre au titre du parfait achèvement.

Parties communes : quel rôle pour le syndic, le syndicat et le conseil syndical ?

Pour les parties communes, c’est le syndicat des copropriétaires qui est titulaire des droits et qui agit, par l’intermédiaire du syndic. Le conseil syndical, lui, assiste le syndic et contrôle sa gestion, sans le remplacer.

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe la répartition :

• Le syndicat a qualité pour agir en justice, notamment en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble (article 15).
• Le syndic exécute les décisions de l’assemblée générale et doit administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à sa sauvegarde (articles 17 et 18).
• Le conseil syndical assiste le syndic, contrôle sa gestion et donne son avis sur toutes questions concernant le syndicat (article 21).
• L’assemblée générale autorise en principe le syndic à agir en justice au nom du syndicat. Selon l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, tel qu’analysé par le cabinet Kohen Avocats, cette autorisation n’est notamment pas exigée pour les mesures conservatoires ni pour les demandes relevant du juge des référés.

Dans un immeuble neuf, un syndic provisoire peut avoir été désigné par le règlement de copropriété avant la première assemblée générale. L’article 17 précise qu’il ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence de plusieurs contrats. L’élection rapide d’un conseil syndical attentif aux désordres de livraison est donc un enjeu concret. Un expert en bâtiment mandaté par le syndicat peut l’aider à objectiver la liste des réserves communes.

Un copropriétaire constate un désordre dans les parties communes : comment le signaler ?

Le copropriétaire signale le désordre par écrit au syndic, en copie au conseil syndical, avec des photographies et une localisation précise. Le syndic, qui représente le syndicat, se charge ensuite de le notifier au promoteur et, le cas échéant, à l’entreprise concernée au titre de la garantie de parfait achèvement.

Un signalement utile répond à quatre questions : où (bâtiment, niveau, local), quoi (nature du désordre), depuis quand (date de première constatation) et avec quel effet (gêne d’usage, risque, aggravation). Sur le terrain, on observe souvent les mêmes désordres communs dans la première année :

• porte de hall ou de parking qui ne se verrouille pas, contrôle d’accès défaillant ;
• infiltrations en sous-sol, flaques persistantes dans le parking, regards qui débordent ;
• fissures sur les murs de cage d’escalier, les façades ou les voiles du parking ;
• éclairage des circulations ou ventilation mécanique en panne ;
• espaces verts, clôtures ou voirie privée non conformes au plan de masse.

Pour une fissure, l’ouverture, l’orientation et l’évolution dans le temps sont des indicateurs décisifs : une expertise de fissures aide à décider s’il s’agit d’un retrait de matériaux à reprendre au titre du parfait achèvement ou d’un désordre à suivre de plus près. Le copropriétaire doit aussi garder à l’esprit la limite posée par l’article 15 de la loi de 1965 : il ne peut agir seul que pour les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot.

Promoteur et entreprises : qui répare, et que faire en cas de blocage ?

Les travaux de reprise sont exécutés par l’entreprise responsable du lot concerné, généralement à la demande du promoteur, qui centralise les réclamations des acquéreurs et du syndic. Si l’entreprise ne s’exécute pas, l’article 1792-6 organise une procédure : mise en demeure, puis exécution des travaux aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

Les délais de réparation sont fixés d’un commun accord entre le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur ; l’exécution est constatée de la même manière ou, à défaut, judiciairement.

En pratique, plusieurs leviers coexistent :

• Le promoteur reste l’interlocuteur des acquéreurs et du syndic : il est tenu des vices apparents et dispose, comme maître de l’ouvrage, de la garantie de parfait achèvement contre ses entreprises.
• La responsabilité contractuelle de droit commun de l’entrepreneur subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement, même si elle n’est pas mise en oeuvre dans le délai de cette garantie, selon un arrêt de la Cour de cassation du 12 novembre 2020 (3e chambre civile, n° 19-22.304).
• L’assurance dommages-ouvrage prend effet après l’expiration de la garantie de parfait achèvement, mais l’article L242-1 du Code des assurances prévoit qu’elle garantit les réparations lorsque, après la réception et une mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations. Elle ne couvre que les dommages de nature décennale.
• Le juge peut être saisi, notamment en référé, avant l’expiration des délais.

Avant la voie judiciaire, une expertise amiable contradictoire, réunissant promoteur, entreprise et acquéreur ou syndic, permet souvent de s’accorder sur la liste des reprises et sur un calendrier écrit.

Comment Check my House intervient en VEFA

Check my House intervient à la livraison des parties privatives, dans le mois qui suit la prise de possession, ou au cours de l’année de parfait achèvement, pour établir un état technique des désordres et de leur fondement. L’expert examine le lot et consigne ses constats par écrit.

Le rapport remis comprend :

• la liste numérotée des désordres constatés, localisés et photographiés ;
• une description technique de chaque point et l’indication de la garantie qui paraît applicable (vices apparents, parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale) ;
• les éléments utiles pour rédiger les notifications au promoteur, aux entreprises ou au syndic.

Les préconisations d’expertise Check my House sont couvertes par une assurance décennale. Le coût dépend du type de mission et de la surface concernée : vous pouvez consulter nos tarifs ou nous contacter pour définir l’intervention adaptée au calendrier de votre livraison.

Questions fréquentes sur la garantie de parfait achèvement en VEFA

Les réserves du procès-verbal de livraison valent-elles notification au titre du parfait achèvement ?

Pas automatiquement. Les réserves de livraison sont adressées au vendeur et relèvent de la garantie des vices apparents, alors que la garantie de parfait achèvement vise l’entrepreneur et repose sur les réserves de réception ou sur une notification écrite.

Si un désordre réservé à la livraison n’est pas repris, l’acquéreur a intérêt à ne pas se contenter du procès-verbal. Une notification écrite, datée et précise, adressée au promoteur et à l’entreprise concernée avant la fin de l’année qui suit la réception, sécurise le recours au parfait achèvement. Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation le 29 mars 2018 (3e chambre civile, n° 17-15.549), la notification d’une liste de réserves n’a pas été considérée comme la mise en demeure prévue par l’article 1792-6, et les demandes formées en justice plus d’un an après la réception ont été déclarées irrecevables. Le délai d’action contre le vendeur pour les vices apparents reste, lui, celui de l’article 1648, alinéa 2.

Le syndic provisoire peut-il prendre livraison des parties communes ?

Oui, le syndic en fonction représente le syndicat, y compris lorsqu’il a été désigné à titre provisoire par le règlement de copropriété. L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit toutefois qu’un tel syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence de plusieurs contrats.

La livraison des parties communes est un acte important, car elle marque le point de départ du mois de l’article 1642-1 pour les défauts apparents des équipements collectifs. Les copropriétaires peuvent demander à être informés de sa date, et le conseil syndical, s’il est déjà constitué, peut demander à être associé à la visite pour assister le syndic, conformément à sa mission définie par l’article 21. Il est utile que le procès-verbal de livraison des parties communes et ses réserves soient conservés dans les archives de la copropriété, car ils conditionnent les recours ultérieurs du syndicat.

Un copropriétaire peut-il agir seul pour un désordre des parties communes ?

En principe non : les actions relatives aux parties communes appartiennent au syndicat des copropriétaires. L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 réserve au copropriétaire isolé les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

La frontière dépend donc de l’effet du désordre. Une infiltration qui provient d’une toiture-terrasse commune mais endommage un appartement touche la jouissance de ce lot : le copropriétaire concerné peut agir pour son propre préjudice, tout en informant le syndic. Une fissure sur un voile du parking sans conséquence sur un lot particulier relève du syndicat. Dans tous les cas, le signalement écrit au syndic est le premier geste, car c’est lui qui peut notifier le désordre au promoteur et aux entreprises au nom de la copropriété, et provoquer, si nécessaire, une décision de l’assemblée générale.

L’assurance dommages-ouvrage peut-elle intervenir pendant l’année de parfait achèvement ?

Oui, dans un cas précis. L’article L242-1 du Code des assurances prévoit que l’assurance dommages-ouvrage prend effet après l’expiration de la garantie de parfait achèvement, mais qu’elle garantit le paiement des réparations lorsque, après la réception et une mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations.

Deux conditions doivent être réunies. Le désordre doit être de nature décennale, c’est-à-dire compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination, car l’assurance dommages-ouvrage ne couvre que ces dommages. Et l’entrepreneur doit avoir été mis en demeure, sans résultat. Un défaut de finition, même gênant, ne remplit pas la première condition. Pour une infiltration importante ou un désordre structurel apparu dans l’année, la déclaration de sinistre se prépare avec soin : l’accompagnement d’un expert d’assuré aide à constituer un dossier technique solide face à l’assureur.

Un désordre lié à l’usage ou à l’entretien est-il couvert ?

Non. L’article 1792-6 précise que la garantie de parfait achèvement ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage. Un joint de silicone noirci faute d’aération, une porte forcée ou un équipement mal utilisé ne relèvent donc pas de cette garantie.

La frontière n’est pas toujours évidente, et c’est souvent sur ce terrain que l’entreprise conteste une demande. Une ventilation insuffisante peut ainsi résulter d’un défaut d’installation, couvert, ou d’entrées d’air obstruées par l’occupant, non couvert. D’où l’intérêt de conserver les notices d’utilisation et d’entretien remises à la livraison, de respecter les consignes qu’elles contiennent et de signaler un désordre dès sa première manifestation, avant qu’un usage prolongé ne brouille l’analyse. Pour les parties communes, le carnet d’entretien tenu par le syndic joue le même rôle de preuve.

Que se passe-t-il pour un désordre apparu après l’année de parfait achèvement ?

D’autres garanties prennent le relais, toutes calculées à compter de la réception. L’article 1646-1 du Code civil rend le vendeur d’immeuble à construire tenu des obligations prévues aux articles 1792 à 1792-3, c’est-à-dire de la garantie de bon fonctionnement et de la garantie décennale.

• La garantie de bon fonctionnement couvre, pendant deux ans au minimum, les éléments d’équipement autres que ceux qui font corps avec l’ouvrage.
• La garantie décennale couvre, pendant dix ans, les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

Ces garanties s’exercent contre le vendeur comme contre les constructeurs. Pour les parties communes, c’est encore le syndicat, par l’intermédiaire du syndic, qui agit, le cas échéant après autorisation de l’assemblée générale.

Le conseil syndical peut-il saisir directement le promoteur ?

Le conseil syndical ne représente pas le syndicat : selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, il assiste le syndic, contrôle sa gestion et donne son avis. Il peut donc écrire au promoteur pour l’informer, mais la notification qui engage la copropriété doit émaner du syndic.

Son rôle est néanmoins central dans la première année. Il peut recenser les désordres signalés par les copropriétaires, demander au syndic de les notifier, suivre les réponses et inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale. En cas de carence ou d’inaction du syndic, l’article 15 permet au président du conseil syndical, sur délégation expresse de l’assemblée générale, d’agir contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat. Cette action vise le syndic, pas le promoteur : elle souligne surtout l’intérêt de fixer par écrit, dès la livraison, qui fait quoi.

Sources

• Légifrance, Code civil, articles 1792-3, 1792-5 et 1792-6 (garantie de bon fonctionnement, clauses réputées non écrites, réception et garantie de parfait achèvement).
• Légifrance, Code civil, articles 1642-1, 1646-1 et 1648 (vente d’immeuble à construire, vices apparents, délai d’action).
• Légifrance, Code de la construction et de l’habitation, article R261-14 (paiement et consignation du solde).
• Légifrance, Code des assurances, article L242-1 (assurance dommages-ouvrage).
• Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, articles 15, 17, 18 et 21.
• Légifrance, décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 55 (autorisation du syndic à agir en justice), texte également analysé par le cabinet Kohen Avocats.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 mars 1994, n° 92-17.225 (le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu de la garantie de l’article 1792-6), Légifrance.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 mars 2018, n° 17-15.549 (notification des réserves, mise en demeure et délai d’action en parfait achèvement), Légifrance.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 novembre 2020, n° 19-22.304 (responsabilité contractuelle de droit commun et parfait achèvement), Légifrance.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 mai 2024, n° 22-24.191 (livraison des parties communes au syndic, action du syndicat pour désordres apparents), Légifrance.

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