Pendant la première année, l’isolation acoustique d’un logement neuf se contrôle par des mesures réalisées sur place et comparées aux seuils de l’arrêté du 30 juin 1999 ; si elle n’est pas conforme, le vendeur ou le maître d’ouvrage en est garant envers le premier occupant pendant un an à compter de la prise de possession. Cette garantie spécifique, prévue aujourd’hui à l’article L. 124-4 du Code de la construction et de l’habitation, rattache les travaux de mise en conformité à la garantie de parfait achèvement.

Le bruit est pourtant un défaut que l’on découvre rarement à la livraison. Le logement est vide, les voisins ne sont pas encore installés, les équipements collectifs tournent à peine. Les nuisances apparaissent quelques semaines plus tard : pas du voisin du dessus, conversations à travers une cloison, ronflement d’une VMC ou d’un ascenseur. Le délai d’un an file alors sans que l’occupant sache si ce qu’il entend est normal.

Cet article présente les règles applicables, l’attestation acoustique établie à l’achèvement, les bruits qui doivent alerter, la manière de les mesurer et les recours possibles. Pour un achat sur plan, une assistance VEFA par un expert indépendant permet d’intégrer ces points dès la livraison.

Quelles règles acoustiques s’appliquent à un logement neuf ?

Les logements neufs doivent respecter les exigences de l’arrêté du 30 juin 1999 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d’habitation, applicable aux permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2000. Ce texte fixe des valeurs mesurables pour chaque type de bruit, et non une simple obligation de moyens.

Les principales exigences sont les suivantes :

Pour les isolements (DnT,A), plus la valeur est élevée, meilleure est la protection ; pour les niveaux de bruit (L’nT,w, LnAT), c’est l’inverse. L’article 9 de l’arrêté tient compte de l’incertitude de mesure par une valeur I, fixée à 3 dB pour les bruits aériens et de chocs et à 3 dB(A) pour les bruits d’équipement par l’arrêté du même jour relatif aux modalités d’application. Concrètement, un isolement entre logements mesuré à 50 dB reste conforme ; à 49 dB, il ne l’est plus.

L’arrêté encadre aussi les équipements individuels de chauffage ou de climatisation dans le logement lui-même (35 dB(A) au plus en pièce principale, 50 dB(A) en cuisine) et le bruit des équipements individuels d’un logement perçu chez les voisins (30 dB(A) en pièce principale, 35 dB(A) en cuisine).

Qu’est-ce que l’attestation acoustique remise à l’achèvement ?

L’attestation acoustique est un document établi par le maître d’ouvrage à l’achèvement des travaux, qui conclut sur le respect de la réglementation acoustique et qui est joint à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Elle constitue un premier point de comparaison utile en cas de litige.

De 2013 à fin 2023, l’arrêté du 27 novembre 2012 imposait une attestation de prise en compte de la réglementation acoustique. Depuis le 1er janvier 2024, l’article R. 122-32 du Code de la construction et de l’habitation et l’arrêté du 26 décembre 2023 parlent d’une attestation du respect de cette réglementation. Elle concerne les bâtiments d’habitation collectifs, ainsi que certaines maisons individuelles : maisons accolées ou contiguës à un local d’activité relevant d’un même permis, et maisons isolées situées au voisinage d’infrastructures classées bruyantes ou dans une zone d’un plan d’exposition au bruit.

L’attestation repose sur des constats en phases d’études et de chantier et, pour les opérations d’au moins dix logements, sur des mesures acoustiques réalisées à l’achèvement. Ces mesures sont faites par échantillonnage : votre logement n’a donc pas forcément été mesuré. Le maître d’ouvrage conserve le rapport détaillé de mesures pendant six ans après l’achèvement des travaux. Une attestation favorable ne garantit donc pas que chaque logement soit conforme, mais une attestation défavorable ou des mesures limites sur des logements comparables constituent un indice sérieux.

Quels bruits doivent alerter dans un logement neuf ?

Doivent alerter les bruits qui se répètent, qui sont nettement perçus dans une pièce principale et qui correspondent à l’une des trois familles visées par la réglementation : bruits d’équipements, bruits de chocs et bruits aériens. Chacune a ses causes techniques typiques.

Les bruits d’équipements

Ce sont les bruits produits par les installations du bâtiment ou du logement : caisson et bouches de VMC, chaudière ou pompe à chaleur, ascenseur, chaufferie, surpresseur, porte de parking. Sur le terrain, on observe souvent un caisson de VMC posé sans désolidarisation, des bouches sous-dimensionnées qui sifflent, une machinerie d’ascenseur accolée à une chambre, ou des chutes d’eaux usées mal isolées dans une gaine qui traverse un séjour. Ces bruits sont souvent continus ou répétitifs, et particulièrement gênants la nuit.

Les bruits de chocs

Les bruits de chocs naissent d’un impact sur une paroi : pas, talons, chute d’objets, chaise déplacée chez le voisin du dessus ou dans un escalier commun. Ils se transmettent par la structure. Les causes fréquentes sont une chape flottante en contact rigide avec les murs (absence ou rupture de la bande périphérique), un revêtement de sol posé sans sous-couche adaptée, ou des canalisations scellées qui relient les planchers.

Les bruits aériens

Les bruits aériens sont ceux de la voix, de la télévision ou de la musique, qui traversent cloisons, planchers et façades. Les points faibles habituels sont les prises électriques posées dos à dos dans une cloison séparative, les traversées de gaines mal calfeutrées, un doublage interrompu, une porte palière mal réglée, des coffres de volets roulants ou des entrées d’air sans performance acoustique suffisante en façade exposée. Notre article sur les défauts d’isolation phonique détaille ces mécanismes de transmission.

Comment mesurer l’isolation acoustique de son logement ?

L’isolation acoustique se mesure sur place avec un sonomètre de précision et des sources normalisées : une source de bruit pour les bruits aériens, une machine à chocs pour les bruits d’impact, et la mise en fonctionnement des équipements dans les conditions fixées par la réglementation. Seules des mesures réalisées selon ces modalités peuvent être comparées aux seuils de l’arrêté.

Le protocole tient compte de la pièce de réception : les isolements et niveaux sont standardisés ou normalisés en fonction de la durée de réverbération, ce qui suppose de mesurer aussi cette durée. Une mesure de VMC se fait en débit minimal, comme le prévoit l’article 6 ; une mesure de bruit de chocs nécessite l’accès au logement d’où provient l’impact, ce qui suppose l’accord du voisin ou du syndic pour les parties communes.

Avant toute mesure, il est utile de tenir un journal précis : nature du bruit, pièce concernée, horaires, durée, équipement suspecté. Ce relevé oriente l’expert vers les bonnes configurations. Pour comprendre le déroulement d’une intervention, vous pouvez consulter notre article sur la mesure acoustique des nuisances sonores.

Le rapport doit indiquer les valeurs mesurées, la valeur exigée, la prise en compte de l’incertitude et une conclusion de conformité ou de non-conformité pour chaque configuration. C’est ce document chiffré qui donne du poids à un signalement, bien davantage qu’une description de la gêne ressentie.

Quels recours pendant la première année ?

Pendant la première année, le recours principal est la garantie d’isolation phonique de l’article L. 124-4 du Code de la construction et de l’habitation : le vendeur ou le maître d’ouvrage est garant, à l’égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité aux exigences acoustiques pendant un an à compter de la prise de possession. Les travaux nécessaires relèvent de la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du Code civil.

Logement acheté en VEFA

L’ANIL rappelle que cette garantie est due par le vendeur pendant un an à compter de la prise de possession. Un défaut acoustique déjà perceptible à la livraison peut en outre être traité comme un vice apparent : l’article 1642-1 du Code civil permet de le signaler jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession, et l’article 1648 impose d’agir en justice, à peine de forclusion, dans l’année qui suit. La notification se fait par lettre recommandée avec avis de réception.

Maison construite en CCMI

En contrat de construction de maison individuelle, vous êtes vous-même maître d’ouvrage et le constructeur doit la garantie de parfait achèvement pendant un an à compter de la réception. Les exigences acoustiques sont réputées incluses dans le contrat, en vertu du premier alinéa de l’article L. 124-4. Les désordres sont notifiés par écrit ; à défaut de reprise dans le délai convenu, les travaux peuvent être exécutés aux frais et risques du constructeur après une mise en demeure restée infructueuse. Une assistance CCMI permet de préparer ces échanges sur une base technique.

Au-delà de la première année

Un défaut acoustique important peut relever de la garantie décennale s’il rend le logement impropre à sa destination (article 1792 du Code civil) ; en VEFA, le vendeur en est tenu en application de l’article 1646-1. Cette qualification s’apprécie au cas par cas.

Comment signaler un défaut acoustique et obtenir sa reprise ?

Un défaut acoustique se signale par écrit, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, avant l’expiration du délai d’un an, en décrivant précisément le bruit et en joignant si possible un rapport de mesure. Plus la demande est chiffrée et localisée, plus il est difficile de la contester.

• Décrire chaque désordre séparément : type de bruit, pièce de réception, local d’émission, équipement en cause, horaires.
• Joindre les éléments objectifs : rapport de mesure, photos des points faibles visibles (prises dos à dos, bouches, coffres).
• Demander les documents de l’opération : attestation acoustique jointe à la déclaration d’achèvement et, le cas échéant, résultats des mesures réalisées sur l’opération.
• Proposer un délai de reprise : l’article 1792-6 prévoit que les délais sont fixés d’un commun accord, puis une mise en demeure en cas d’inexécution.

Les reprises acoustiques peuvent être lourdes : désolidarisation d’un caisson, reprise de chape ou de revêtement, doublage d’une cloison, remplacement d’une porte palière ou d’entrées d’air. Elles demandent parfois l’intervention d’un acousticien de l’entreprise et une nouvelle mesure après travaux, qui seule permet de constater que la conformité est atteinte. L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord ou, à défaut, judiciairement.

En cas de désaccord sur l’existence ou l’origine du défaut, une expertise contradictoire amiable, organisée en présence du vendeur ou du constructeur, permet souvent de rapprocher les positions avant d’envisager une procédure.

Comment Check my House intervient sur l’acoustique d’un logement neuf

Check my House intervient par un contrôle réalisé sur place par un expert en bâtiment, idéalement dès que la gêne est identifiée et suffisamment tôt dans la première année pour laisser le temps de notifier et de suivre la reprise. L’intervention peut être organisée seule ou dans le cadre d’un contrôle plus large avant la fin de la garantie de parfait achèvement.

L’expert analyse le journal des nuisances, examine les points faibles visibles (cloisons séparatives, traversées, bouches de VMC, porte palière, menuiseries, entrées d’air), et réalise ou fait réaliser les mesures adaptées aux configurations en cause. Le rapport présente les constats, les valeurs relevées au regard des exigences réglementaires, l’origine probable des défauts et les travaux de reprise à demander. Les préconisations d’expertise Check my House sont couvertes par une assurance décennale.

Pour en savoir plus sur le rôle d’un expert en bâtiment indépendant, ou pour consulter nos tarifs, les pages dédiées détaillent les prestations.

Questions fréquentes sur l’isolation acoustique d’un logement neuf

Une maison individuelle neuve est-elle concernée par la réglementation acoustique ?

Oui, en partie. L’arrêté du 30 juin 1999 s’applique aux bâtiments d’habitation, y compris les maisons, mais plusieurs exigences ne jouent qu’entre logements distincts, ce qui en limite la portée pour une maison isolée.

Pour une maison individuelle non accolée, les exigences les plus pertinentes sont l’isolement contre les bruits de l’espace extérieur (30 dB au moins pour les pièces principales et la cuisine) et le bruit des équipements individuels de chauffage ou de climatisation, limité à 35 dB(A) dans les pièces principales et 50 dB(A) dans la cuisine. Pour les maisons accolées, les exigences entre logements s’ajoutent. L’attestation acoustique n’est exigée que pour certaines maisons : accolées ou contiguës à un local d’activité relevant d’un même permis, ou isolées mais exposées au bruit d’une infrastructure classée ou situées dans une zone d’un plan d’exposition au bruit. Une pompe à chaleur ou une VMC bruyante dans une maison neuve peut donc justifier un signalement au constructeur.

Une application de mesure sur smartphone suffit-elle à prouver un défaut ?

Non. Une application de smartphone donne un ordre de grandeur du niveau sonore, mais elle ne produit pas les indicateurs réglementaires, qui exigent des sources normalisées, un matériel de précision et la prise en compte de la durée de réverbération de la pièce.

Les seuils de l’arrêté du 30 juin 1999 portent sur des grandeurs standardisées ou normalisées (DnT,A, L’nT,w, LnAT), mesurées selon les modalités fixées par arrêté. Un relevé sur téléphone n’est pas comparable à ces valeurs et sera facilement écarté par le vendeur ou le constructeur. Il reste utile pour tenir un journal : il aide à identifier les horaires, la répétition et l’intensité relative des nuisances, et à orienter les mesures. Pour une mesure exploitable, mieux vaut faire appel à un professionnel ; le réseau Check my House permet de trouver un expert en construction près de chez vous.

Que contient l’attestation acoustique ?

Depuis le 1er janvier 2024, l’attestation contient au moins les coordonnées du maître d’ouvrage, les références de l’opération et du permis de construire, les coordonnées de la personne qui l’établit, la conclusion sur le respect de la réglementation acoustique, la prise en compte des enjeux acoustiques en phases d’études et de chantier, et les principales informations techniques justifiant ce respect.

Ce contenu est fixé par l’article R. 122-32 du Code de la construction et de l’habitation, les modèles figurant en annexe de l’arrêté du 26 décembre 2023. L’attestation est établie par une personne répondant aux critères de l’article L. 122-12 du même code, par exemple un architecte au sens de la loi du 3 janvier 1977. Pour l’acquéreur, l’intérêt est double : savoir si l’opération a fait l’objet de mesures (obligatoires à partir de dix logements) et repérer d’éventuelles réserves sur certaines configurations. En revanche, elle ne remplace pas une mesure dans votre propre logement, puisque les mesures sont réalisées par échantillonnage.

Le bruit de ma propre VMC est-il couvert par la garantie ?

Oui, le bruit de la VMC de votre logement est encadré par l’article 6 de l’arrêté du 30 juin 1999 : en position de débit minimal, il ne doit pas dépasser 30 dB(A) dans les pièces principales et 35 dB(A) dans les cuisines, bouches d’extraction comprises.

Un dépassement constitue donc une non-conformité aux exigences acoustiques, couverte pendant un an par la garantie de l’article L. 124-4 et, plus largement, signalable au titre de la garantie de parfait achèvement. Sur le terrain, les causes les plus fréquentes sont un caisson fixé directement sur une structure sans plots antivibratiles, une gaine trop courte ou écrasée qui fait siffler l’air, ou une bouche mal adaptée au débit. Il est important de ne pas réduire soi-même le fonctionnement de la VMC pour supprimer le bruit : couper la ventilation crée un problème d’humidité et pourrait vous être reproché. La bonne démarche consiste à faire mesurer le niveau sonore en débit minimal, puis à demander la reprise de l’installation.

Mon voisin du dessus a changé son revêtement de sol : qui est responsable du bruit de chocs ?

Tout dépend de l’origine du défaut. Si le bruit de chocs provient de la structure telle qu’elle a été livrée (chape en contact rigide avec les murs, absence de désolidarisation), la responsabilité du vendeur ou du constructeur peut être recherchée ; si elle résulte d’un revêtement posé ensuite par le voisin, la question relève plutôt des rapports entre copropriétaires.

L’exigence de l’article 4 de l’arrêté du 30 juin 1999 (58 dB au plus) s’apprécie sur l’ouvrage livré. Lorsqu’un occupant remplace une moquette ou un sol souple par du carrelage ou du parquet sans sous-couche adaptée, la transmission peut augmenter sans que la construction d’origine soit en cause. Il faut alors consulter le règlement de copropriété, qui encadre souvent ce type de travaux. Pour trancher, l’expert examine la nature du revêtement, la présence d’une bande périphérique sous les plinthes et, si nécessaire, mesure le bruit de chocs avec une machine normalisée posée dans le logement émetteur.

J’achète un logement récent à son premier propriétaire : la garantie phonique me bénéficie-t-elle ?

Pas nécessairement. L’article L. 124-4 du Code de la construction et de l’habitation rend le vendeur ou le maître d’ouvrage garant de la conformité acoustique à l’égard du premier occupant de chaque logement, pendant un an à compter de la prise de possession.

Un second acquéreur ne peut donc pas compter sur cette garantie spécifique, d’autant que le délai d’un an est souvent écoulé au moment de la revente. Les garanties des articles 1792 à 1792-3 du Code civil, en revanche, bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble, comme le précise l’article 1646-1 pour les ventes d’immeubles à construire : un défaut acoustique grave rendant le logement impropre à sa destination pourrait encore relever de la garantie décennale. Avant d’acheter, il est prudent de visiter à plusieurs moments de la journée, d’interroger le vendeur sur d’éventuelles réclamations et de faire réaliser une inspection immobilière avant achat qui intègre ce point.

Les entrées d’air peuvent-elles dégrader l’isolation contre les bruits extérieurs ?

Oui, une entrée d’air est une ouverture permanente dans la façade, et son modèle influence directement l’isolement contre les bruits extérieurs. L’exigence de l’article 7 de l’arrêté du 30 juin 1999 (30 dB au moins) s’applique à la façade complète, entrées d’air comprises.

L’ADEME mentionne l’existence d’entrées d’air acoustiques destinées à réduire le bruit extérieur. Sur le terrain, on observe souvent des façades bien isolées dont la performance est limitée par des entrées d’air standard ou par des coffres de volets roulants peu performants, en particulier près d’une voie à fort trafic. Il ne faut pas pour autant obturer les entrées d’air : elles sont imposées par l’arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements, et les boucher crée des problèmes d’humidité. Si le bruit extérieur paraît anormal, une mesure de l’isolement de façade permet de vérifier la conformité, et la reprise peut consister à remplacer les entrées d’air par des modèles plus performants.

Sources

• Arrêté du 30 juin 1999 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d’habitation, articles 2, 4, 5, 6, 7 et 9, Légifrance.
• Arrêté du 30 juin 1999 relatif aux modalités d’application de la réglementation acoustique, article 7 (valeur de I), Légifrance.
• Code de la construction et de l’habitation, articles L. 124-4 et R. 122-32, Légifrance.
• Arrêté du 26 décembre 2023 relatif à l’attestation du respect de la réglementation acoustique applicable en France métropolitaine aux bâtiments d’habitation neufs, articles 1 à 3, Légifrance.
• Arrêté du 27 novembre 2012 relatif à l’attestation de prise en compte de la réglementation acoustique (abrogé au 1er janvier 2024), Légifrance.
• Code civil, articles 1642-1, 1646-1, 1648, 1792 et 1792-6, Légifrance.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 mai 2015, n° 14-15.107, Légifrance.
• Arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements, article 2, Légifrance.
• ANIL, Acheter sur plan : garanties après la réception, garantie d’isolation phonique, anil.org.
• ADEME, Agir pour la transition : Quel système de ventilation choisir.

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