Lorsque des réserves ne sont toujours pas levées à la fin de la garantie de parfait achèvement, les options qui restent dépendent d’abord d’une question : une action en justice a-t-elle été engagée avant le premier anniversaire de la réception ? Si c’est le cas, la garantie continue de produire ses effets dans le cadre de la procédure. Si ce n’est pas le cas, la garantie de parfait achèvement ne peut plus être invoquée, mais d’autres voies restent ouvertes, plus exigeantes.

Ces voies ne sont pas les mêmes selon le contrat. En contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le garant de livraison et la consignation d’une partie du prix restent liés à la levée des réserves. En vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le vendeur n’est pas tenu de la garantie de parfait achèvement, et le délai pour agir sur les défauts apparents obéit à des règles propres.

Cet article fait le point sur ce qui se joue à l’échéance, sur les leviers propres à chaque contrat, et sur le rôle qu’un expert en bâtiment indépendant peut tenir pour établir l’état réel des réserves.

Que se passe-t-il juridiquement au premier anniversaire de la réception ?

Au premier anniversaire de la réception, le délai pour agir en justice sur le fondement de la garantie de parfait achèvement expire. L’obligation du constructeur de reprendre les désordres réservés ne disparaît pas pour autant, mais le maître de l’ouvrage perd l’outil le plus simple pour l’obtenir.

L’article 1792-6 du Code civil prévoit que l’entrepreneur est tenu de cette garantie pendant un an à compter de la réception, pour tous les désordres signalés par réserves au procès-verbal ou notifiés par écrit ensuite. La Cour de cassation en déduit que l’action doit être introduite dans ce délai : une demande formée plus d’un an après la réception a été jugée irrecevable (Cass. 3e civ., 29 mars 2018, n° 17-15.549).

Trois précisions du même article comptent pour la suite :

• Les délais de reprise sont fixés d’un commun accord entre le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur. Un accord sur un calendrier ne vaut pas, à lui seul, action en justice.
• En cas d’inexécution, les travaux peuvent être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant, après mise en demeure restée infructueuse.
• La levée des réserves se constate d’un commun accord ou, à défaut, judiciairement. Une reprise affirmée par le constructeur mais contestée par le propriétaire n’est donc pas une levée.

Avant l’échéance : quelle action engager pour préserver ses droits ?

Pour préserver ses droits, il faut former une demande en justice avant l’expiration du délai d’un an, en référé ou au fond. L’article 2241 du Code civil prévoit que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En pratique, la séquence la plus courante est la suivante :

1. Récapituler les réserves encore ouvertes, en reprenant le libellé du procès-verbal, puis les désordres notifiés ensuite. Des réserves rédigées avec précision à la réception facilitent beaucoup cette étape.
2. Mettre en demeure le constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception, en fixant un délai d’exécution.
3. Saisir le juge des référés si rien ne se passe. L’article 145 du Code de procédure civile permet d’obtenir, avant tout procès, une mesure d’instruction lorsqu’il existe un motif légitime d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige : en pratique, la désignation d’un expert judiciaire.

Deux articles encadrent l’effet de cette demande. Selon l’article 2242, l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance. Selon l’article 2243, elle est non avenue si le demandeur se désiste, laisse périmer l’instance ou voit sa demande définitivement rejetée. Une assignation engagée puis abandonnée ne protège donc pas durablement.

En CCMI : que permettent le garant de livraison et la consignation de 5 % ?

En CCMI, le garant de livraison reste tenu tant que les réserves formulées à la réception ne sont pas levées, et une partie du prix peut rester consignée jusqu’à cette levée. Ces deux mécanismes, propres au contrat de construction de maison individuelle, ne dépendent pas du délai d’un an de la garantie de parfait achèvement.

Le garant de livraison

Le garant de livraison peut être saisi lorsque les travaux de levée des réserves ne sont pas réalisés. L’article L231-6 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que la garantie cesse lorsque la réception a été constatée par écrit et, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées.

Le même article organise l’intervention du garant :

• lorsqu’il constate, ou qu’il est informé par le maître de l’ouvrage, que les travaux nécessaires à la levée des réserves ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur de les exécuter ;
• quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, il procède à l’exécution de ses obligations ;
• faute pour le constructeur de terminer, il désigne sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux. Si la maison a atteint le stade du hors d’eau, il peut aussi proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même des marchés avec des entreprises, auxquelles il verse directement les sommes dont il est redevable.

Les coordonnées du garant figurent sur l’attestation de garantie annexée au contrat. Service-public.gouv.fr conseille de mettre d’abord le constructeur en demeure par lettre recommandée, puis de s’adresser au garant si le constructeur ne répond pas.

La consignation de 5 %

La consignation permet de conserver une partie du prix tant que les réserves ne sont pas levées. L’article R231-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que, lorsque des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée jusqu’à leur levée, entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

Le texte ne fixe pas de durée à cette consignation : il la relie à la levée des réserves. Le même article règle le paiement du solde selon que le maître de l’ouvrage s’est fait assister ou non par un professionnel lors de la réception. Pour une analyse de votre contrat et de vos réserves, l’assistance CCMI par un expert indépendant permet de vérifier, réserve par réserve, ce qui a réellement été repris.

En VEFA : quelles règles s’appliquent aux réserves non levées ?

En VEFA, l’acquéreur agit contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices et défauts de conformité apparents, et non de la garantie de parfait achèvement. Le délai pour agir est d’un an, mais il ne part pas de la même date qu’en CCMI.

Le vendeur d’immeuble à construire n’est pas débiteur de la garantie de parfait achèvement : il en est créancier vis-à-vis des entreprises qu’il a fait intervenir (Cass. 3e civ., 30 mars 1994, n° 92-17.225). L’article 1646-1 du Code civil le rend tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations prévues aux articles 1792 à 1792-3, c’est-à-dire des garanties décennale et de bon fonctionnement.

Pour les défauts visibles à la livraison, deux articles se combinent :

• Article 1642-1 : le vendeur ne peut être déchargé des vices de construction ou défauts de conformité apparents ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur. Il n’y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.
• Article 1648, alinéa 2 : l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé de ces vices ou défauts.

Concrètement, le délai d’un an court à partir de la plus tardive des deux dates : réception des travaux entre le promoteur et les entreprises, ou expiration du mois suivant la prise de possession. Côté prix, l’article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur, mais qu’il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Un expert VEFA aide à relier chaque réserve à la notice descriptive et aux plans, ce qui conditionne la qualification de défaut de conformité.

L’échéance est passée sans action : quelles voies restent ouvertes ?

Lorsque l’échéance est passée sans action, la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur reste mobilisable pour les désordres réservés, et les garanties légales de plus longue durée subsistent si leurs conditions sont réunies. Ces voies demandent davantage de preuves que la garantie de parfait achèvement.

L’ANIL rapporte une décision de la Cour de cassation (3e chambre civile, 2 octobre 2001, n° 99-21.759) selon laquelle l’expiration de la garantie de parfait achèvement ne met pas fin à la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur pour les désordres ayant fait l’objet de réserves. L’article 1792-4-3 du Code civil soumet ces actions en responsabilité contre les constructeurs à une prescription de dix ans à compter de la réception.

Les autres garanties obéissent à leurs propres conditions :

• Garantie de bon fonctionnement (article 1792-3) : les autres éléments d’équipement, pendant une durée minimale de deux ans à compter de la réception.
• Garantie décennale (article 1792) : les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, pendant dix ans à compter de la réception (article 1792-4-1).
• Assurance dommages-ouvrage (article L242-1 du Code des assurances) : elle couvre les dommages de nature décennale. Elle prend effet après l’expiration de la garantie de parfait achèvement et, pendant celle-ci, après une mise en demeure restée infructueuse adressée à l’entrepreneur. Pour un désordre grave, l’appui d’un expert d’assuré aide à constituer la déclaration.

En CCMI, l’article L231-6 lie la fin de la garantie de livraison à la levée des réserves, et non au premier anniversaire de la réception. Ce levier reste à examiner même après l’échéance, sans attendre.

Quel rôle pour une expertise contradictoire ?

Une expertise contradictoire établit l’état réel de chaque réserve en présence de toutes les parties, qui peuvent chacune discuter les constats sur place. Elle sert aussi bien à négocier une reprise qu’à préparer une procédure.

Dans sa forme amiable, l’expert convoque le constructeur et, selon le contrat, le garant de livraison, le vendeur ou l’assureur, puis examine sur place chaque réserve en leur présence. Le rapport consigne les constats, les points d’accord et de désaccord. Cette démarche s’articule avec l’article 1792-6 : les délais de reprise y sont fixés d’un commun accord, et la levée des réserves s’y constate d’un commun accord. Une expertise contradictoire amiable crée précisément le cadre de cet accord.

Ses limites doivent être connues :

• elle ne constitue pas une demande en justice et n’interrompt donc pas, à elle seule, le délai d’action ;
• elle repose sur la participation des parties : un constructeur absent ou un désaccord persistant renvoie vers l’expertise judiciaire ordonnée en référé sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.

Sur le terrain, on observe souvent que des réserves sont déclarées levées alors que la reprise est partielle, ou qu’une reprise a fait apparaître un nouveau défaut. Le constat contradictoire distingue ces situations, réserve par réserve.

Comment Check my House intervient sur des réserves non levées

Check my House intervient à la demande du propriétaire, en CCMI comme en VEFA, pour établir l’état de chaque réserve à une date donnée. L’expert, indépendant du constructeur et du vendeur, reprend le procès-verbal de réception et les notifications ultérieures, puis contrôle sur place ce qui a été repris, partiellement repris ou laissé en l’état.

Le rapport présente, pour chaque réserve, son libellé d’origine, son état constaté, les photographies et mesures réalisées, une appréciation de la cause probable et la description des travaux nécessaires. Il peut servir de support à une mise en demeure, à la saisine du garant de livraison, à une expertise contradictoire amiable ou à une procédure. Cette mission fait partie de l’intervention de nos experts en construction sur toute la France. Les préconisations d’expertise Check my House sont couvertes par une assurance décennale.

Pour connaître les conditions de la prestation, vous pouvez consulter nos tarifs.

Questions fréquentes sur les réserves non levées après un an

La garantie de parfait achèvement est-elle prolongée tant que les réserves ne sont pas levées ?

Non, l’article 1792-6 du Code civil ne prévoit aucune prolongation automatique. La garantie court pendant un an à compter de la réception, et l’action fondée sur elle doit être introduite dans ce délai, faute de quoi elle est jugée irrecevable. Ce qui peut se prolonger, c’est l’effet d’une action engagée à temps : selon l’article 2242, l’interruption produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance. Deux mécanismes distincts ne s’éteignent pas non plus au premier anniversaire. En CCMI, la garantie de livraison ne cesse qu’à la levée des réserves (article L231-6 du Code de la construction et de l’habitation). Et, selon une décision rapportée par l’ANIL, la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur subsiste pour les désordres réservés après l’expiration de la garantie de parfait achèvement. Ces voies ne remplacent pas parfaitement la garantie, mais elles évitent de considérer le dossier comme clos.

Une lettre recommandée suffit-elle à préserver mes droits ?

Non, une lettre recommandée signale le désordre mais ne préserve pas le délai d’action. Pour un désordre apparu après la réception, la notification écrite est la condition pour qu’il entre dans la garantie de parfait achèvement, selon l’article 1792-6 du Code civil. Elle ne remplace pas pour autant la demande en justice qui, seule, interrompt le délai selon l’article 2241. La lettre reste indispensable à d’autres titres : elle date le signalement, elle constitue la mise en demeure exigée avant l’exécution des travaux aux frais de l’entrepreneur défaillant, et elle sert de point de départ à l’intervention du garant de livraison en CCMI. Une bonne lettre liste chaque réserve avec son libellé d’origine, son état constaté et le délai accordé. Si l’échéance est proche, elle doit être suivie rapidement d’une saisine du juge, au besoin en référé.

Puis-je faire réaliser les travaux par une autre entreprise et en réclamer le coût ?

L’article 1792-6 du Code civil le permet, à condition qu’une mise en demeure soit restée infructueuse. Les travaux peuvent alors être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant, en l’absence d’accord sur les délais ou en cas d’inexécution dans le délai fixé. Cette faculté demande de la méthode. Avant toute intervention, l’état des réserves doit être constaté de façon incontestable, idéalement de manière contradictoire, car une fois les travaux réalisés la preuve du désordre disparaît. Il est ensuite utile de conserver les devis, les factures et la description précise des travaux, pour justifier leur lien avec les réserves. En CCMI, une autre voie existe : saisir le garant de livraison, qui doit désigner la personne chargée de terminer les travaux, ou, si la maison a atteint le stade du hors d’eau, proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même des marchés, en versant directement aux entreprises les sommes dont il est redevable.

Le constructeur peut-il exiger le solde consigné alors que des réserves restent ouvertes ?

Non, selon le texte, la consignation dure jusqu’à la levée des réserves. L’article R231-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de réserves, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée jusqu’à leur levée, entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou désigné par le président du tribunal judiciaire. La difficulté naît souvent d’un désaccord sur la levée elle-même : le constructeur estime avoir repris les désordres, le propriétaire conteste. L’article 1792-6 du Code civil prévoit que l’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord ou, à défaut, judiciairement. Un procès-verbal de levée signé conjointement, réserve par réserve, est donc le document attendu. Avant de le signer, vérifiez sur place chaque reprise, si besoin avec un expert, car une levée signée sans réserve sera difficile à remettre en cause.

En VEFA, le délai pour agir est-il le même qu’en CCMI ?

Non, en VEFA le délai d’un an ne part pas de la réception mais de la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des défauts apparents. L’article 1642-1 du Code civil fixe cette date à la plus tardive de deux échéances : la réception des travaux, ou l’expiration d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur. L’article 1648 impose ensuite d’introduire l’action dans l’année qui suit, à peine de forclusion. La réception des travaux, en VEFA, est l’acte passé entre le promoteur et les entreprises : elle ne se confond pas avec la livraison à l’acquéreur. Il est donc utile de demander au vendeur la date de cette réception pour calculer l’échéance. Pour les défauts qui n’étaient pas apparents à la livraison, ce sont les garanties de bon fonctionnement et décennale, dues par le vendeur selon l’article 1646-1, qui prennent le relais.

Une réserve portant sur une fissure qui s’aggrave change-t-elle la situation ?

Elle peut la changer, car l’aggravation modifie la nature du désordre et donc les garanties à examiner. Une fissure réservée à la réception comme un simple défaut d’aspect peut, en s’ouvrant, révéler un mouvement de la structure. Si le dommage compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination, la question de la garantie décennale de l’article 1792 du Code civil et de l’assurance dommages-ouvrage se pose. Tout dépend alors de la démonstration technique : relevés d’ouverture à plusieurs dates, tracé, répartition, recherche de cause. Une expertise fissures documente cette évolution de façon exploitable. Sur le plan pratique, il est utile de photographier la fissure avec un repère de mesure à intervalles réguliers, et de notifier l’aggravation par écrit au constructeur ou au vendeur, sans attendre l’expertise.

Le garant de livraison peut-il refuser d’intervenir après la première année ?

Le texte de l’article L231-6 du Code de la construction et de l’habitation ne fixe pas la fin de la garantie de livraison au premier anniversaire de la réception. Il prévoit qu’elle cesse, lorsque des réserves ont été formulées, au moment où celles-ci ont été levées. Le garant peut en revanche discuter du périmètre de sa garantie, par exemple sur le point de savoir si un désordre faisait bien l’objet d’une réserve à la réception ou s’il est apparu ensuite. D’où l’importance du procès-verbal de réception : seuls les points qui y figurent, ou qui ont été dénoncés dans les huit jours suivant la remise des clés lorsque le propriétaire n’était pas assisté (article L231-8), relèvent clairement de ce mécanisme. Joignez à votre courrier au garant le procès-verbal, l’attestation de garantie, la mise en demeure adressée au constructeur et un état constaté de chaque réserve.

Que deviennent les désordres apparus après la réception et jamais notifiés ?

Ils ne relèvent plus de la garantie de parfait achèvement une fois l’année écoulée, puisque l’article 1792-6 du Code civil subordonne la garantie à une notification écrite pour les désordres révélés après la réception. Ils peuvent en revanche relever d’une autre garantie si leurs conditions sont réunies. Un élément d’équipement dissociable défaillant relève de la garantie de bon fonctionnement de l’article 1792-3, pendant au moins deux ans à compter de la réception. Un dommage qui compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination relève de la garantie décennale de l’article 1792, et de l’assurance dommages-ouvrage. Un défaut purement esthétique, apparu dans l’année et non signalé, sera en revanche difficile à faire reprendre. D’où l’intérêt, pour l’avenir, de notifier par écrit chaque désordre dès son apparition, même mineur.

Sources

• Code civil, articles 1642-1, 1646-1, 1648, 1792, 1792-3, 1792-4-1, 1792-4-3, 1792-6, 2241, 2242 et 2243, Légifrance (legifrance.gouv.fr).
• Code de la construction et de l’habitation, articles L231-6, L231-8, R231-7 et R261-14, Légifrance.
• Code des assurances, article L242-1, Légifrance.
• Code de procédure civile, article 145, Légifrance.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 mars 2018, n° 17-15.549 (délai d’action en parfait achèvement), et 30 mars 1994, n° 92-17.225 (le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu de la garantie de l’article 1792-6), Légifrance.
• ANIL, jurisprudence 2002 : garantie de parfait achèvement et responsabilité contractuelle de droit commun (Cass. 3e civ., 2 octobre 2001, n° 99-21.759), anil.org.
• Service-public.gouv.fr, fiche F34253 sur la garantie de livraison d’une maison individuelle, fiche F39743 sur la vente en l’état futur d’achèvement et fiche F2958 sur les garanties après réception des travaux.

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