Ce contrat garantit un prix forfaitaire pour une construction « clés en mains ». Toutefois, il est possible pour le maître de l’ouvrage (le futur propriétaire) de réserver certains travaux à sa charge. Ces travaux réservés, courants en pratique, doivent cependant être abordés avec prudence.

Découvrez ici tout ce qu’il faut savoir sur les travaux réservés dans le cadre d’un CCMI, leurs spécificités, et les pièges à éviter.

Le CCMI : un contrat protecteur

Définition et spécificités

Le CCMI est un contrat réglementé destiné aux particuliers souhaitant faire construire une maison individuelle sur un terrain dont ils sont déjà propriétaires. Contrairement à un contrat de vente en état futur d’achèvement (VEFA), le CCMI garantit des protections juridiques strictes, notamment :

• Un prix forfaitaire fixe, inscrit dès la signature du contrat.
• Des garanties obligatoires : garantie de livraison, garantie de remboursement, garantie décennale, etc.
• Un cadre public d’ordre légal, auquel les parties ne peuvent déroger.

Les acteurs du CCMI

Le constructeur (CMiste)

• • Unique interlocuteur du maître de l’ouvrage, il dirige la conception et l’exécution des travaux, parfois avec des sous-traitants.
  • Il est tenu de respecter les délais, les plans convenus, et la réglementation en vigueur.

Le maître de l’ouvrage (propriétaire)

• • Responsable du financement et de la souscription d’une assurance dommages-ouvrages.
  • Interdit de s’immiscer dans la gestion du chantier pour préserver la responsabilité pleine du constructeur.

Cependant, la loi autorise le maître de l’ouvrage à réaliser lui-même certains travaux, appelés travaux réservés, sous conditions précises.

Les travaux réservés : définition et exemples

Conformément à l’article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation, le maître de l’ouvrage peut se réserver l’exécution de certains travaux pour réduire le coût global de la construction. Ces travaux, exclus des obligations du constructeur, doivent figurer précisément dans le contrat.

Exemples de travaux réservés :

Travaux préparatoires au chantier :

• • Nivellement des terres.
  • Création d’un chemin d’accès.
  • Études d’assainissement.

Travaux de finition ou d’ameublement :

• • Pose de revêtements de sols et murs.
  • Peinture intérieure.
  • Installation de mobilier ou équipements de cuisine et salle de bains.

Travaux de raccordement :

• • • Connexion aux réseaux (eau, électricité, gaz, téléphone).
    • Travaux administratifs liés aux raccordements.

Un régime encadré : conditions et obligations

1. Prix déterminé et transparent

Le contrat CCMI doit préciser le prix total de la construction, en distinguant clairement :

• Le coût des travaux réalisés par le constructeur.
• Le coût des travaux réservés au maître de l’ouvrage, détaillés dans une notice descriptive.

2. Notice descriptive obligatoire

La notice descriptive, annexe du contrat, doit :

• Détaillez les travaux, équipements, et fournitures nécessaires.
• Mentionnez les ouvrages compris et non compris dans le prix, avec un chiffrage poste par poste.

⚠️ À défaut d’une notice conforme, les travaux réservés sont à la charge du constructeur.

3. Mention manuscrite imposée

Le maître de l’ouvrage doit ajouter une mention manuscrite au contrat, indiquant :

“Les travaux non compris dans le prix convenu qui reste à ma charge s’élèvent à la somme de […] euros.”

Sans cette mention, le contrat peut être annulé, et les travaux réservés réintégrés dans les obligations du constructeur.

Pièges à éviter avec les travaux réservés

Si les travaux réservés peuvent réduire le coût initial de la construction, ils comportent des risques qu’il convient d’anticiper :

1. Les travaux non autorisés

Certains travaux indispensables ne peuvent être exclus du prix convenu. Par exemple :

• Travaux liés à la consommation de fluides (eau, électricité).
• Éléments structurels essentiels à l’achèvement de la maison.

2. Travaux non chiffrés ou sous-évalués

Un chiffrage global, imprécis ou absent dans la notice descriptive laisse la charge des travaux au constructeur. En cas de sous-évaluation manifeste, le maître de l’ouvrage peut demander au constructeur :

• De supporter le surcoût.
• De réaliser les travaux au prix initialement convenu.

3. Dépassement du budget prévu

Les constructeurs peu scrupuleux peuvent inciter à se réserver certains travaux pour réduire le prix affiché du contrat. Cela entraîne souvent des coûts réels supérieurs aux estimations, mettant le maître de l’ouvrage en difficulté.

Recommandations pour bien gérer les travaux réservés

1. Analyse préalable : Identifiez clairement les travaux que vous êtes en mesure de réaliser vous-même ou de confier à un tiers.
2. Accompagnement professionnel : Faites appel à un expert (avocat ou expert en construction) pour vérifier le contrat et éviter les abus.
3. Respect des délais : Les travaux réservés doivent être achevés avant la réception de la maison pour éviter tout conflit avec le constructeur.

En conclusion

Les travaux réservés offrent une flexibilité intéressante pour personnaliser et optimiser le coût de votre maison construite sous CCMI. Cependant, une planification minutieuse et une vigilance accrue sont essentielles pour éviter les mauvaises surprises.

Pour garantir la sérénité de votre projet, n’hésitez pas à vous entourer de professionnels en droit immobilier ou en construction. Ils sauront vous guider dans vos choix et sécuriser votre investissement.