Peut-on annuler l’achat d’une maison en cas de fissures graves ?

Le délai de rétractation de 10 jours

Après la signature du compromis ou de la promesse de vente, l’acheteur bénéficie d’un délai légal de rétractation de 10 jours (anciennement 7 jours). Pendant ce délai, vous pouvez renoncer à l’achat sans justification, même si la découverte de fissures est la raison. Si vous repérez ces désordres immédiatement après la signature, vous êtes donc libre d’annuler sans engager de responsabilité.

Les clauses suspensives : un levier souvent méconnu

Pour sécuriser son achat, l’acquéreur peut insérer une clause suspensive d’expertise technique dans le compromis. Cette clause permet d’annuler la vente si l’expertise met en lumière des fissures importantes, dont les réparations dépasseraient un montant que vous aurez fixé à l’avance.

Exemple : « La vente sera annulée si le montant estimatif des travaux pour réparer les désordres structurels excède 15 000 € ».

C’est un excellent moyen de se protéger des mauvaises surprises.

Les garanties légales et recours après l’achat

Si les fissures sont découvertes après la vente mais qu’elles existaient avant et qu’elles étaient cachées ou dissimulées, deux recours sont possibles :

• Vice caché : si les fissures rendent la maison impropre à l’usage ou diminuent fortement sa valeur.

• Dol : si le vendeur a volontairement masqué l’existence des fissures (enduits récents, travaux de dissimulation, etc.).

Dans ces cas, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou une compensation financière

Comment sécuriser son projet immobilier ?

Avant l’achat : l’expertise fissures, un réflexe essentiel

Faire appel à un expert en fissures avant de signer un compromis, surtout si vous suspectez des désordres ou en cas de doute, est une garantie précieuse. Son rôle est de :

• Identifier l’origine des fissures.

• Évaluer leur gravité et les risques encourus.

• Estimer le coût des réparations.

• Vous conseiller sur la pertinence ou non de l’achat.

C’est aussi un excellent moyen de négocier le prix du bien en connaissance de cause.

Les solutions en cas de fissures graves détectées après l’achat

Si vous avez déjà signé et que les fissures apparaissent après la vente, voici les options possibles :

1. Prouver l’antériorité des fissures : Si elles étaient déjà présentes mais masquées, vous pouvez invoquer le vice caché.

2. Saisir le tribunal compétent : Vous devrez engager une procédure juridique pour obtenir l’annulation ou une indemnisation.

3. Faire réaliser une expertise judiciaire : Indispensable pour appuyer vos demandes.

Les bonnes pratiques pour éviter les mauvaises surprises

• Toujours faire appel à un expert indépendant.

• Privilégier les compromis avec clause suspensive d’expertise.

• Vérifier l’historique du bien (anciens travaux, sinistres passés, réparations visibles).

• Ne jamais se contenter d’un simple avis d’agent immobilier ou d’artisan.

FAQ : Questions fréquentes sur l’annulation d’achat d’une maison fissurée

1. Peut-on annuler la vente d’une maison à cause de fissures après la signature ?

Oui, si vous prouvez que les fissures étaient cachées ou que le vendeur les a dissimulées volontairement, vous pouvez agir pour vice caché ou dol.

2. Que faire si je découvre des fissures juste après le compromis ?

Vous disposez de 10 jours pour vous rétracter sans frais ni justification.

3. Une expertise est-elle obligatoire avant achat ?

Non, mais elle est fortement conseillée, surtout en cas de suspicion de fissures.

4. Qui paie l’expertise fissures ?

C’est généralement à l’acheteur de financer l’expertise dans le cadre de l’avant-contrat.

5. Comment prouver qu’une fissure existait avant l’achat ?

Photos, expertises antérieures, témoignages ou constat d’huissier peuvent servir de preuve.

6. Quelle différence entre fissure et vice caché ?

La fissure est un désordre ; le vice caché est le fait de ne pas l’avoir vu ou de l’avoir caché volontairement.

7. Combien coûte une expertise fissures ?

En moyenne entre 800 € et 1 500 €, selon la complexité du bâtiment.

8. Le vendeur peut-il être contraint de payer les réparations ?

Oui, si les fissures relèvent d’un vice caché ou d’un dol.

9. Quelle clause inclure pour se protéger avant achat ?

Une clause suspensive d’expertise technique ou de limitation du coût des réparations est recommandée.

10. Un refus de prêt permet-il d’annuler ?

Oui, si la clause suspensive de financement est activée (classique dans les compromis).

Faites appel à Check my House pour sécuriser votre projet

Check my House, spécialiste reconnu en expertise bâtiment, vous accompagne avant et après l’achat de votre maison pour :

• Diagnostiquer les fissures,

• Estimer leur gravité et le coût des travaux,

• Vous protéger juridiquement,

• Vous aider à négocier ou annuler sereinement.

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