Depuis le 1er juillet 2026, une nouvelle carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles s’applique en Dordogne, issue de l’arrêté du 9 janvier 2026 publié au Journal officiel du 31 janvier 2026. Elle concerne les actes conclus à compter de cette date. À l’échelle métropolitaine, la surface classée en exposition moyenne ou forte passe de 48 % à 55 %, et le nombre de maisons individuelles concernées de 10,3 à 12,1 millions, soit 61,5 % du parc.

Le département part d’un niveau d’exposition élevé : 441 communes sur 503 reconnues au moins une fois en catastrophe naturelle sécheresse, soit 88 %, au titre de 75 arrêtés distincts depuis le 30 août 1991, dont trois pour des épisodes postérieurs à 2024, avec une parution au Journal officiel du 21 septembre 2026. Relevé commune par commune dans la base GASPAR du portail Géorisques, le 9 octobre 2026.

Cette page répond à la question concrète des vendeurs, acquéreurs et maîtres d’ouvrage périgourdins : qu’est-ce qui change réellement, pour qui, et à quelle date ? Avec une réponse immédiate aux propriétaires inquiets : la nouvelle carte ne crée aucune obligation de travaux sur une maison existante. Et une règle qui ne bouge pas : aucun travaux ne doit être engagé avant un diagnostic qui identifie la cause.

Ce que change l’arrêté du 9 janvier 2026

Le référentiel. La carte de 2019 est remplacée par un zonage fondé sur une évaluation actualisée de la susceptibilité des formations géologiques et de la sinistralité observée. Des parcelles changent donc de classe sans que le terrain ait changé.

La date de référence. C’est la date de conclusion de l’acte qui détermine la carte applicable, point à faire trancher par le notaire lorsqu’un compromis signé avant le 1er juillet 2026 est réitéré après. Ce cas de figure est détaillé dans notre article sur le terrain qui bascule en zone moyenne ou forte.

Le périmètre des obligations. Le classement en exposition moyenne ou forte déclenche l’obligation d’étude géotechnique préalable à la vente d’un terrain constructible et les obligations de conception associées pour le constructeur, et il modifie le contenu de l’état des risques remis à l’acquéreur ou au locataire.

Qui est concerné en Dordogne

Le département n’est pas homogène, et la nouvelle carte ne le rend pas homogène. Quatre ensembles cohabitent.

Le Périgord blanc, autour de Périgueux, associe calcaires du Crétacé et argiles de décarbonatation d’épaisseur très variable : c’est le secteur le plus sollicité du département. Le Périgord vert, au nord, mêle calcaires jurassiques et bordure cristalline du Massif central, avec des contrastes marqués. La Double et le Landais, à l’ouest, présentent sables et argiles continentales, hétérogènes à l’échelle de la parcelle. Le Périgord noir, au sud-est, repose largement sur des calcaires karstiques, moins sensibles mais porteurs d’un autre aléa.

La liste des communes les plus fréquemment reconnues reflète cette géographie : Bassillac et Auberoche apparaît dans 22 arrêtés, Brantôme en Périgord et Sanilhac dans 16, Boulazac Isle Manoire dans 15, Coulounieix-Chamiers dans 11. Précaution de lecture : les quatre premières sont des communes nouvelles de grande emprise, qui héritent des arrêtés de l’ensemble des communes qu’elles regroupent. Leur total élevé traduit une étendue administrative autant qu’une exposition réelle, et ne doit pas être lu comme un indicateur de risque à l’échelle d’une parcelle.

Vous vendez un terrain constructible

Si la parcelle est classée en exposition moyenne ou forte selon la carte applicable à la date de l’acte, une étude géotechnique préalable doit être fournie. Il s’agit d’une mission préalable au sens de la norme NF P 94-500, dite G1 : elle identifie les aléas géotechniques du site et donne des principes généraux de construction. Elle ne dimensionne pas les fondations, ce qui relève d’une mission G2, et elle ne diagnostique aucun désordre existant, ce qui relève d’une G5. Vendeur comme acquéreur doivent savoir ce que cette étude ne dit pas.

Elle est annexée à la promesse ou à l’acte, dispose d’une durée de validité et profite aux acquéreurs successifs. Elle peut révéler des sujétions qui pèsent sur le budget du projet, ce qu’il vaut mieux savoir avant la négociation qu’après.

Vous vendez une maison existante

Aucune étude de sol n’est exigée, mais l’état des risques doit être remis et son contenu change pour les parcelles qui basculent. Deux points de vigilance qui coûtent cher quand ils sont négligés.

Les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles doivent être portés à la connaissance de l’acquéreur. Dans un département reconnu à 88 %, le cas est très fréquent, et l’omission expose à une action pour vice caché ou pour défaut d’information. Notre article sur vendre une maison indemnisée mais non réparée détaille cette obligation.

Une maison indemnisée mais non réparée se vend. Si les travaux prescrits par le rapport d’expertise n’ont pas été réalisés, l’acquéreur doit en être informé, et la question de l’affectation de l’indemnité se pose aussi vis-à-vis de l’assureur. Côté acquéreur, c’est ce que vérifie une expertise avant achat.

Vous faites construire ou vous rénovez

Le constructeur doit tenir compte de l’étude géotechnique et adapter la conception des fondations, sous une obligation de résultat dans les dix ans de la réception. En pratique, le litige porte rarement sur l’absence d’étude et presque toujours sur l’écart entre l’étude et l’exécution.

Trois points à contrôler pendant le chantier : la profondeur d’ancrage réelle des semelles, qui doit atteindre le niveau prescrit et non le niveau commode ; le traitement des hétérogénéités, point critique en Périgord blanc où l’argile de décarbonatation peut passer de quelques décimètres à plusieurs mètres sous une même emprise ; la gestion des eaux de ruissellement et des réseaux, qui conditionne l’humidité future du sol. Une assistance CCMI permet de le faire avant le coulage.

Pour une rénovation lourde, un point souvent ignoré mérite attention : des travaux réalisés en terrain argileux depuis moins de dix ans sans justificatif des mesures de prévention peuvent fonder un refus de garantie ultérieur. Conservez les études, les descriptifs et les factures.

Vous êtes propriétaire et votre parcelle bascule

Trois réponses claires. Non, vous n’avez aucune obligation de travaux. Non, la garantie catastrophes naturelles ne peut pas vous être refusée au motif du classement, puisqu’elle est attachée de plein droit aux contrats couvrant les dommages aux biens. Et non, le classement ne prouve pas que vos fissures viennent du retrait-gonflement.

Ce dernier point est systématiquement mal compris. La carte est établie au 1/25 000 et qualifie la susceptibilité d’une formation géologique, pas le comportement d’un sol sous une semelle de fondation. En Périgord, où l’épaisseur des argiles de décarbonatation varie à l’échelle de la parcelle, cet écart est maximal. Seule une reconnaissance de sol tranche, ce qui est l’objet d’une expertise fissures conduite avant tout devis de reprise.

Ce qui est utile en revanche : agir sur l’humidité du sol autour de la maison. Eaux pluviales rejetées à distance, réseaux enterrés étanches, pas d’arrosage localisé contre la façade, végétation arborée tenue à distance, sans jamais abattre en urgence un sujet mature, dont la suppression provoque un regonflement du sol et parfois des désordres plus importants.

Si vos fissures sont déjà là : les recours

La Dordogne fait partie des départements où la voie catastrophe naturelle reste active. Vérifiez donc en priorité si votre commune figure dans un arrêté couvrant la période d’apparition de vos désordres : vous disposez alors de trente jours à compter de la parution au Journal officiel pour déclarer par écrit.

L’assureur missionne son expert, dont le rapport est encadré depuis le 1er janvier 2025 par le décret n° 2024-1101 : son contenu est exigible et contestable. L’indemnité est affectée à la réparation selon les recommandations de ce rapport, et son non-emploi dans le délai prévu expose à restitution. Une franchise légale de 1 520 euros s’applique aux dommages de sécheresse sur les habitations, non rachetable. Face à l’expert de la compagnie, un expert d’assuré rétablit l’équilibre technique, et en cas de désaccord l’expertise contradictoire précède utilement toute procédure.

Si aucun arrêté ne couvre votre période, deux leviers restent : le signalement écrit en mairie, qui alimente une demande de reconnaissance, et la recherche d’une responsabilité, constructeur dans les dix ans de la réception ou vendeur au titre du vice caché. Dans les deux cas, un suivi fissurométrique mensuel sur douze mois, couvrant un été et un hiver, est ce qui rendra le dossier défendable, et il ne se reconstitue pas après coup. Une reprise se dimensionne ensuite sur une étude de sol et non sur un devis : un expert en bâtiment indépendant ne vend pas les travaux qu’il prescrit.

Nos interventions en Dordogne

Nous intervenons sur l’ensemble du département, de Périgueux à Bergerac et Sarlat, du Périgord vert à la Double et au Périgord noir.

Périgueux, Bergerac, Boulazac Isle Manoire, Sarlat-la-Canéda, Coulounieix-Chamiers, Trélissac, Terrasson-Lavilledieu, Montpon-Ménestérol, Saint-Astier, Sanilhac, Chancelade, Prigonrieux, Bassillac et Auberoche, Brantôme en Périgord, Ribérac, Neuvic, Marsac-sur-l’Isle, Champcevinel, La Roche-Chalais, Nontron, Lalinde, Thiviers, Mussidan, Montignac-Lascaux, Lamonzie-Saint-Martin, La Force, Le Bugue, Eymet, Port-Sainte-Foy-et-Ponchapt, Coursac, Razac-sur-l’Isle, Mareuil en Périgord, Château-l’Évêque, Saint-Léon-sur-l’Isle, Le Buisson-de-Cadouin, Ménesplet, Saint-Pierre-d’Eyraud, Saint-Antoine-de-Breuilh, Vergt, Agonac, Creysse, Tocane-Saint-Apre, Beaumontois en Périgord, Eyraud-Crempse-Maurens, Rouffignac-Saint-Cernin-de-Reilhac, Le Lardin-Saint-Lazare, Sorges et Ligueux en Périgord, Saint-Médard-de-Mussidan, Gardonne, Carsac-Aillac.

En gras, les communes figurant dans au moins un arrêté CatNat sécheresse (relevé GASPAR du 9 octobre 2026). Liste des 50 communes les plus peuplées du département.

Le relevé régional complet figure dans notre guide régional Nouvelle-Aquitaine, et l’ensemble de la chaîne dans le guide national des maisons fissurées par la sécheresse.

Questions fréquentes sur la carte RGA et les fissures en Dordogne

Comment savoir si ma parcelle a changé de classe au 1er juillet 2026 ?

En consultant le zonage applicable sur Géorisques à votre adresse et en le comparant à un état des risques établi avant cette date, si vous en disposez. Pour une transaction, c’est le notaire qui doit s’assurer que l’état des risques est établi selon la carte applicable à la date de l’acte. Pour un propriétaire sans projet, l’information relève de la vigilance, elle ne déclenche rien.

Pourquoi certaines communes comptent-elles plus de vingt arrêtés ?

Souvent parce qu’il s’agit de communes nouvelles, qui héritent des arrêtés de toutes les communes fusionnées. Bassillac et Auberoche avec 22 arrêtés couvre un territoire bien plus vaste qu’une commune restée seule. Pour apprécier un risque à l’échelle d’une parcelle, ce sont la formation géologique locale et le classement d’exposition qui comptent, pas le total communal.

Je suis en Périgord noir, sur calcaire : suis-je concerné ?

Moins par le retrait-gonflement, davantage par un autre aléa. Les calcaires karstiques présentent des phénomènes de dissolution, dolines et conduits, dont le soutirage de remplissage argileux produit des affaissements localisés, sans refermeture saisonnière. Une fissure dans ce secteur mérite donc un diagnostic différentiel explicite, et la bonne nouvelle est que le critère de tri, la saisonnalité, est simple à objectiver.

Mon terrain a basculé, mon assurance va-t-elle augmenter ?

La garantie catastrophes naturelles repose sur une surprime légale proportionnelle à la prime du contrat, identique pour tous et non modulée par le classement de la parcelle. Les conditions commerciales du contrat multirisque relèvent en revanche de l’assureur. Le classement d’exposition n’est pas en lui-même un critère de tarification de cette garantie.

Faut-il refaire l’état des risques si ma vente traîne ?

C’est prudent dès que l’on franchit une date de changement de référentiel, et c’est au notaire d’en juger. Un état des risques établi sur l’ancienne carte peut être contesté par l’acquéreur au titre du défaut d’information, avec des conséquences qui dépassent largement le coût de sa mise à jour.

Une maison en pierre du Périgord est-elle plus résistante ?

Elle est plus tolérante, pas protégée. Une maçonnerie traditionnelle en pierre, épaisse et hourdée à la chaux, répartit la déformation dans ses joints et présente souvent des fissures anciennes stabilisées sans gravité structurelle. Ce qui doit alerter est différent : une fissure traversante nette et récente, un décollement d’angle, un déversement de mur, un affaissement de linteau ou de plancher.

L’étude de sol du terrain suffit-elle si des fissures apparaissent plus tard ?

Non, car ce ne sont pas les mêmes missions. L’étude préalable identifie les aléas du site, elle ne diagnostique pas un désordre. Devant des fissures, il faut une mission de diagnostic ciblée sur la cause, de type G5, qui s’appuie sur l’examen du bâti, le suivi des désordres et des investigations à la parcelle. L’étude initiale reste un document de référence précieux.

Mon constructeur peut-il m’imposer un surcoût après l’étude de sol ?

Il peut répercuter des sujétions techniques réellement révélées par l’étude, fondations plus profondes, radier, plancher sur vide sanitaire. Ce qui doit être vérifié est la cohérence entre les conclusions de l’étude et la solution proposée, et la clarté de ce qui était contractuellement inclus au départ. Un avis indépendant avant signature de l’avenant évite bien des discussions.

Puis-je faire reboucher mes fissures en attendant l’expertise ?

Non, c’est l’erreur la plus coûteuse. Reboucher supprime la possibilité de mesurer l’évolution, donc d’établir le caractère évolutif qui conditionne la garantie. Si une obturation est inévitable pour l’étanchéité, photographiez et mesurez avant, et conservez au moins une fissure témoin non traitée, équipée d’une jauge.

La nouvelle carte augmente-t-elle mes chances d’être reconnu en catastrophe naturelle ?

Non, les deux dispositifs sont indépendants. La carte d’exposition sert à l’information et à la prévention, pour les ventes et les constructions. La reconnaissance repose sur des critères météorologiques et pédologiques appliqués à la commune, notamment un indice d’humidité des sols et une période de retour. Une parcelle classée en exposition forte n’a pas davantage de chances de voir sa commune reconnue.

Sources

• Arrêté du 9 janvier 2026 relatif à la carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles, Journal officiel du 31 janvier 2026, applicable aux actes conclus à compter du 1er juillet 2026.
• Base GASPAR, arrêtés de reconnaissance de catastrophe naturelle, portail Géorisques, ministère de la Transition écologique. Relevé commune par commune pour les 503 communes de la Dordogne.
• Loi n° 2021-1837 du 28 décembre 2021 relative à l’indemnisation des catastrophes naturelles.
• Décret n° 2024-1101 du 4 décembre 2024 relatif aux obligations des entreprises d’assurance et des experts en matière de sécheresse, applicable depuis le 1er janvier 2025.
• Code des assurances, articles L. 125-1 et suivants, et franchise légale applicable aux dommages de sécheresse sur les habitations.
• Norme NF P 94-500, classification des missions géotechniques G1 à G5.
• Cartes géologiques et carte de susceptibilité au retrait-gonflement des argiles, BRGM.

Relevé GASPAR effectué le 9 octobre 2026. Les arrêtés étant publiés en continu, vérifiez l’état à jour de votre commune sur Géorisques avant toute démarche.