Comment se déroule concrètement la réception d’une maison neuve ?

La réception de votre maison neuve marque la fin du chantier… mais aussi le début des garanties légales. C’est une étape primordiale, au cours de laquelle vous devez vérifier avec rigueur l’ensemble de l’ouvrage, avant de signer quoi que ce soit. Voici comment cette visite technique se déroule, point par point.

Une convocation formelle, à l’initiative du constructeur ou du maître d’ouvrage

La réception doit être formalisée. En théorie, le constructeur vous adresse une convocation par courrier recommandé avec AR, au moins 10 jours avant la date prévue. Mais si celui-ci est hors délais ou s’abstient, vous pouvez parfaitement l’y convoquer de votre propre initiative.

💡 Attention : un simple appel ou un mail ne suffit pas. Il est recommandé d’envoyer une confirmation écrite par lettre recommandée, afin d’éviter qu’une réception tacite ne vous soit opposée.

Une inspection minutieuse du bien

Le jour J, vous êtes invité à parcourir l’ensemble de la maison, pièce par pièce, intérieur et extérieur. Vous devez vérifier :

• La conformité des ouvrages aux plans et à la notice descriptive,

• L’absence de malfaçons visibles,

• Le bon fonctionnement des équipements : électricité, plomberie, ventilation, chauffage,

• La qualité des finitions : peinture, carrelage, menuiseries, revêtements de sol et mur,

• L’état de la toiture, façade, zinguerie, menuiseries extérieures, etc.

Il est normal que cette inspection dure plusieurs heures. Prenez votre temps, soyez méthodique et n’hésitez pas à prendre des photos et des notes.

La rédaction du procès-verbal de réception

À l’issue de cette inspection, un procès-verbal de réception est établi, dans lequel vous :

• Déclarez accepter les travaux avec ou sans réserves,

• Listez toutes les réserves constatées (défauts, non-conformités, oublis…),

• Faites signer le PV par les deux parties.

Ce document est fondamental : il fige la situation au jour de la réception et détermine vos droits pour la suite.

💡 Le constructeur ne peut pas vous empêcher d’émettre des réserves, ni conditionner la remise des clés au paiement du solde. Toute tentative de chantage aux clés est illégale.

Émettre des réserves : pourquoi, comment et dans quels délais ?

La formulation de réserves est l’un des droits les plus importants du maître d’ouvrage lors de la réception. C’est aussi une protection juridique majeure, qui vous permet de signaler tous les défauts visibles ou non-conformités constatés à la livraison du bien… et d’obliger le constructeur à les corriger.

Pourquoi émettre des réserves lors de la réception ?

Parce qu’une fois la réception signée sans réserve, vous perdez la possibilité de contester certains défauts, considérés comme “apparents”. En d’autres termes, ce que vous auriez pu voir mais n’avez pas noté ne pourra plus être reproché au constructeur, sauf cas très particuliers.

👉 Émettre des réserves permet donc de :

• Protéger vos droits,

• Retarder le paiement du solde (5 %),

• Obliger le constructeur à intervenir rapidement,

• Éviter que les défauts constatés ne deviennent votre problème.

Comment rédiger une réserve valable ?

Une réserve doit être :

• Précise : décrivez clairement le défaut (ex. : “fissure sur l’enduit de la façade Nord sur 1 mètre”, et non “problème façade”),

• Localisée : indiquez où se situe le désordre,

• Datée : elle doit apparaître dans le procès-verbal de réception,

• Signée par les deux parties, même si le constructeur émet des remarques.

💡 Vous pouvez lister toutes les réserves sur papier libre annexé au PV, si nécessaire.

Les délais pour émettre des réserves après réception

Le délai dépend de votre situation le jour de la réception :

Cas n°1 : vous n’êtes pas accompagné d’un professionnel habilité

• Vous bénéficiez d’un délai supplémentaire de 8 jours (article R231-7 du CCH),

• Pendant ces 8 jours, vous pouvez envoyer de nouvelles réserves par courrier recommandé avec AR,

• Ces réserves ont exactement la même valeur juridique que celles notées le jour J.

Ce délai est très utile en cas de chantage à la remise des clés ou de pression exercée par le constructeur.

Cas n°2 : vous êtes assisté par un expert ou un professionnel habilité

• Vous ne pouvez plus émettre de réserves après la réception (sauf en cas de désordre non apparent ou vice caché),

• Vous devez donc tout lister le jour même, d’où l’intérêt d’être accompagné par un expert compétent.

La consignation des 5 % : comment et quand la mettre en œuvre ?

Dans le cadre d’un CCMI, le maître d’ouvrage n’est tenu de verser que 95 % du prix de la maison à la réception. Le solde de 5 % peut être consigné, c’est-à-dire mis en attente, en cas de réserves non levées. Cette mesure est parfaitement légale et vous permet de ne pas payer pour un ouvrage non totalement conforme.

Le principe légal encadré par le Code de la construction

L’article R231-7 du Code de la construction et de l’habitation autorise le maître d’ouvrage à consigner le solde de 5 % dans deux cas :

• Si des réserves sont émises lors de la réception,

• Ou dans les 8 jours qui suivent, si vous n’étiez pas assisté d’un professionnel habilité.

💡 La consignation ne signifie pas que vous refusez de payer. Elle gèle temporairement le paiement, jusqu’à la levée complète des réserves.

Qui peut consigner ? Où le faire ?

La consignation peut être effectuée :

• Par le maître d’ouvrage lui-même, auprès d’un organisme neutre,

• Généralement auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, un service gratuit et sécurisé,

• Ou auprès d’un consignataire désigné d’un commun accord entre vous et le constructeur.

En cas de désaccord sur le choix du consignataire, vous pouvez saisir le Président du Tribunal judiciaire, qui le désignera à votre place.

Montant et conditions de consignation

• Le montant consigné peut aller jusqu’à 5 % du prix global de la maison.

• Il ne peut pas être conditionné par le constructeur (ex. : il ne peut pas vous imposer de ne consigner que le coût estimé des réparations).

• Le solde ne devient exigible qu’une fois la dernière réserve levée, et formalisée par écrit.

Ne cédez pas au chantage aux clés

Certains constructeurs tentent de conditionner la remise des clés au paiement intégral du solde, même en présence de réserves. Cette pratique est illégale. Le droit du maître d’ouvrage est clair :

• Vous n’avez aucune obligation de payer les 5 % le jour de la réception si des défauts sont constatés.

• Vous êtes en droit de consigner cette somme jusqu’à résolution complète des problèmes.

Les garanties légales qui prennent effet après la réception

La réception des travaux n’est pas seulement un acte de transfert de garde. Elle constitue également le point de départ de plusieurs garanties légales, prévues par le Code civil et le Code de la construction et de l’habitation. Ces garanties visent à protéger le maître d’ouvrage contre les désordres qui apparaîtraient après la remise des clés.

La garantie de parfait achèvement (1 an)

Cette garantie couvre tous les désordres signalés dans l’année qui suit la réception, qu’ils soient :

• Esthétiques (peinture écaillée, finitions bâclées…),

• Fonctionnels (fenêtre mal posée, VMC défaillante…),

• Ou structurels légers (tuiles déplacées, infiltrations ponctuelles…).

💡 Elle s’applique aussi bien aux réserves formulées le jour de la réception, qu’aux désordres signalés postérieurement, à condition qu’ils soient notifiés par lettre recommandée avec AR avant le 1er anniversaire de la réception.

La garantie biennale (2 ans)

Appelée aussi garantie de bon fonctionnement, elle concerne :

• Les équipements dissociables de l’ouvrage, c’est-à-dire ceux que l’on peut démonter ou remplacer sans toucher à la structure : chauffe-eau, volets roulants, radiateurs, interphone, etc.

Cette garantie s’applique pendant les 2 années qui suivent la réception. Là encore, il faut signaler tout dysfonctionnement par écrit au constructeur.

La garantie décennale (10 ans)

La plus connue : cette garantie protège le maître d’ouvrage pendant 10 ans contre tous les dommages qui :

• Affectent la solidité de la maison (fissure structurelle, affaissement, effondrement partiel…),

• Rendent l’ouvrage impropre à sa destination (humidité constante, isolation thermique défaillante, défaut majeur d’étanchéité…).

Cette garantie est obligatoire, et le constructeur doit y être couvert par une assurance décennale, tout comme le maître d’ouvrage doit avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier.

Ces garanties constituent un véritable filet de sécurité, à condition de bien les connaître et de respecter les délais de déclaration.

Pourquoi se faire accompagner d’un expert bâtiment le jour de la réception ?

La réception d’une maison neuve en CCMI est un moment technique, juridique… et stratégique. Or, pour un maître d’ouvrage non professionnel, il peut être difficile d’identifier des malfaçons, de comprendre les termes du contrat, ou de résister à la pression du constructeur.

C’est pourquoi de plus en plus de particuliers choisissent de faire appel à un expert en bâtiment pour les accompagner le jour de la réception. Et ils ont raison.

Un œil technique aguerri

L’expert possède une parfaite connaissance des normes de construction (DTU, RE2020…), des pathologies du bâtiment, et des points de vigilance spécifiques aux maisons neuves :

• Fissures naissantes,

• Défauts de pente,

• Pose non conforme des menuiseries,

• Oublis d’équipements,

• Non-respect de la notice descriptive…

🎯 Là où un œil non averti ne voit qu’un “petit défaut”, l’expert détecte un désordre potentiel à anticiper.

Un garant d’équilibre face au constructeur

Lors de la réception, certains constructeurs peuvent :

• Minimiser les défauts,

• Utiliser un langage technique complexe,

• Ou faire pression pour que la réception soit signée sans réserve.

La présence d’un expert rétablit un équilibre entre les parties : il agit uniquement dans l’intérêt du maître d’ouvrage, pose les bonnes questions, et négocie fermement mais légalement.

Une réception plus fiable, un dossier plus solide

L’expert vous aide à :

• Dresser une liste de réserves claire, argumentée et priorisée,

• Conserver toutes les preuves (photos, notes, documents),

• Et, en cas de litige, produire un rapport d’expertise opposable.

🔒 Résultat : une réception plus sereine, un chantier mieux contrôlé, et une protection juridique renforcée.

FAQ – Réception CCMI : les réponses à vos questions

1. Comment se passe la réception d’une maison neuve en CCMI ?

La réception consiste à vérifier l’ensemble des travaux en présence du constructeur, à dresser un procès-verbal et à émettre des réserves si des défauts sont constatés. C’est un acte juridique qui marque la fin du chantier et le début des garanties légales.

2. Qui déclenche la réception des travaux ?

Le constructeur ou le maître d’ouvrage peut convoquer l’autre partie. Mais seul le maître d’ouvrage peut prononcer la réception, et il ne peut y être contraint que par décision judiciaire en cas de refus abusif.

3. Puis-je refuser la remise des clés si les travaux ne sont pas terminés ?

Oui. Si l’ouvrage n’est pas achevé, ou si des malfaçons majeures sont constatées, vous pouvez refuser la réception et ne pas signer le procès-verbal. La remise des clés ne peut être imposée.

4. Quand faut-il consigner les 5 % restants du CCMI ?

Les 5 % peuvent être consignés si des réserves sont émises lors de la réception, ou dans les 8 jours suivants si vous n’étiez pas assisté. Ce montant reste bloqué jusqu’à la levée complète des réserves.

5. Où puis-je consigner les 5 % ?

La consignation peut être faite auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, ou auprès d’un consignataire désigné d’un commun accord avec le constructeur (ou par le juge en cas de désaccord).

6. Que faire si le constructeur fait du chantage aux clés ?

Le chantage à la remise des clés (exiger le paiement intégral contre les clés) est illégal. Vous pouvez faire consigner le solde, réceptionner avec réserves, et demander la levée des défauts sans céder à la pression.

7. Quels sont les risques si je réceptionne sans émettre de réserves ?

Tous les désordres visibles non mentionnés au moment de la réception ne seront plus couverts. Vous perdez le droit de les contester, sauf si vous n’étiez pas assisté et que vous les signalez dans les 8 jours.

8. Puis-je faire appel à un expert après la réception ?

Oui. Si vous n’étiez pas accompagné, vous disposez de 8 jours pour compléter vos réserves. Un expert post-réception peut vous aider à détecter des défauts passés inaperçus et à les signaler par courrier recommandé.

9. Que se passe-t-il si les réserves ne sont pas levées ?

Si le constructeur ne lève pas les réserves dans les délais, vous pouvez :

• Faire réaliser les travaux “aux frais et risques” du constructeur,

• Ou l’assigner en justice pour obtenir l’exécution ou une indemnisation.

10. Quelles garanties démarrent après la réception ?

Trois garanties légales débutent :

• La garantie de parfait achèvement (1 an),

• La garantie biennale sur les équipements (2 ans),

• La garantie décennale pour les désordres graves (10 ans).

Conclusion

La réception d’une maison en CCMI est bien plus qu’une simple remise de clés : c’est un acte juridique majeur, qui engage vos droits, votre responsabilité… et la qualité de votre futur logement.

C’est à ce moment précis que vous devez être vigilant, méthodique et bien informé, car la moindre erreur ou négligence peut vous coûter cher : désordres non pris en charge, réserves oubliées, travaux mal réalisés… ou paiement anticipé injustifié.

Heureusement, le Code de la construction vous protège, à condition de connaître vos droits et de vous entourer des bons professionnels. L’accompagnement par un expert bâtiment indépendant vous permet de réceptionner sereinement, de faire valoir vos observations, et de préserver la valeur de votre maison sur le long terme.

⚖️ En résumé : ne laissez rien au hasard. La réception est votre dernier levier de contrôle avant de prendre possession de votre maison. Autant le faire en toute confiance, en vous appuyant sur un œil expert.