VEFA : définition, fonctionnement et cadre juridique

La VEFA, ou Vente en l’état futur d’achèvement, désigne un contrat par lequel un acheteur acquiert un bien immobilier sur plan, c’est-à-dire avant sa construction ou pendant son chantier. Il s’agit du mode de vente le plus courant dans l’immobilier neuf, encadré juridiquement par le Code de la construction et de l’habitation.

Qu’est-ce que la VEFA exactement ?

Lors d’une vente en VEFA, vous signez un contrat de réservation avec un promoteur immobilier, puis un acte authentique chez le notaire. En contrepartie de paiements échelonnés, le promoteur s’engage à construire et livrer un logement conforme à la description, aux plans et aux délais convenus.

L’acheteur devient propriétaire du bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux, et non au moment de la signature.

Le paiement est progressif

En VEFA, le paiement se fait selon l’avancement du chantier, selon un calendrier encadré par la loi. Voici les seuils maximaux autorisés :

• 35 % à l’achèvement des fondations,

• 70 % à la mise hors d’eau,

• 95 % à l’achèvement,

• Les 5 % restants sont versés à la livraison, sauf en cas de réserves.

💡 En cas de désaccord à la livraison, les 5 % peuvent être consignés jusqu’à la levée des réserves.

Le promoteur est lié par une obligation de résultat

Dans une VEFA, le promoteur doit livrer un bien :

• Conforme aux plans, à la notice descriptive et aux travaux modificatifs acquéreur (TMA),

• Respectant les normes techniques et réglementaires (RE2020, PMR, acoustique…),

• Dans les délais prévus au contrat.

Il est également garant des défauts de conformité apparents au jour de la livraison, et soumis aux garanties légales post-livraison (parfait achèvement, biennale, décennale).

Avantages et inconvénients d’un achat immobilier en VEFA

L’achat d’un bien immobilier en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) séduit de nombreux acquéreurs par les garanties qu’il offre, mais il comporte aussi des contraintes spécifiques. Avant de s’engager, il est essentiel d’en comprendre les points forts comme les points de vigilance.

Les avantages d’un achat en VEFA

✅ Un logement neuf, moderne et conforme aux dernières normes
Les biens vendus en VEFA respectent les réglementations techniques les plus récentes (RT 2012, RE2020, PMR…), garantissant une meilleure isolation thermique et acoustique, une consommation énergétique réduite, et un confort de vie supérieur.

✅ Moins de frais d’entretien à court terme
En choisissant un logement neuf, vous évitez les travaux de rénovation ou de mise aux normes : tout est neuf et couvert par des garanties légales (décennale, biennale…).

✅ Personnalisation possible
En VEFA, vous pouvez parfois choisir les matériaux, les coloris, ou même modifier légèrement l’agencement de votre futur logement (via les TMA : Travaux Modificatifs Acquéreur).

✅ Paiement échelonné et facilité de financement
Le prix est versé en plusieurs étapes selon l’avancement des travaux, ce qui laisse plus de souplesse pour organiser votre financement.

✅ Frais de notaire réduits
Les frais d’acquisition sont de 2 à 3 % du prix de vente (contre 7 à 8 % dans l’ancien), ce qui représente une économie significative.

Les inconvénients de la VEFA à anticiper

⚠️ Un bien acheté… avant même de le voir
Vous achetez sur plan. Il est donc difficile de se projeter réellement. Malgré les plans et les visuels 3D, certains éléments peuvent décevoir à la livraison.

⚠️ Délais de construction parfois longs (18 à 24 mois)
Entre la signature du contrat et la livraison, il peut s’écouler plusieurs mois, voire années. Et les retards de chantier sont fréquents, même chez les promoteurs les plus sérieux.

⚠️ Peu de marge de négociation
Contrairement à l’ancien, les prix VEFA sont peu négociables, car ils sont définis à l’avance par le promoteur. Même les équipements ou prestations sont souvent limités à une liste d’options prédéfinies.

⚠️ Risque de malfaçons à la livraison
Même dans le neuf, des défauts peuvent apparaître : revêtements endommagés, équipements manquants, erreurs d’implantation… D’où l’importance d’un accompagnement par un expert pour sécuriser les visites et la livraison.

Les trois étapes clés de la VEFA : visite cloison, pré-livraison, livraison

L’achat en VEFA comprend plusieurs temps forts, mais trois visites sont essentielles pour l’acquéreur : elles permettent de vérifier l’avancement des travaux, la conformité du logement et de signaler les éventuels défauts. Un bon accompagnement à chaque étape peut faire toute la différence.

1. La visite cloison : la première prise de contact avec votre logement

Quand a-t-elle lieu ?
En général 6 à 9 mois avant la livraison, lorsque les cloisons sont posées mais que les finitions ne sont pas encore réalisées.

À quoi sert-elle ?
C’est la première fois que vous pouvez voir votre appartement en vrai. Cette visite permet de :

• Vérifier la conformité aux plans (dimensions, positionnement des cloisons, hauteur sous plafond…),

• Identifier les emplacements des arrivées d’eau, prises, interrupteurs,

• Réaliser des relevés pour les aménagements futurs (cuisine, dressing…),

• Repérer d’éventuelles erreurs d’implantation.

💡 Vous pouvez être accompagné d’un prestataire technique (cuisiniste, menuisier…) mais surtout, il est recommandé de venir avec un expert, pour ne rien laisser passer.

Que préparer ?

• Vos plans, la notice descriptive, et le cas échéant vos TMA,

• Un mètre laser, un carnet, un smartphone pour les photos.

2. La pré-livraison : une visite technique avant la remise des clés

Quand a-t-elle lieu ?
Environ 1 à 2 mois avant la livraison officielle, une fois les travaux presque terminés, mais avant le nettoyage final.

Objectif ?
Faire un état des lieux précis du logement et signaler tout défaut ou non-conformité, afin que le promoteur puisse corriger les erreurs avant la livraison.

À quoi faire attention ?

• Finitions : qualité des peintures, pose du carrelage ou du parquet, plinthes, joints…

• Menuiseries : portes, fenêtres, volets, poignées, vitrages

• Électricité : prises, interrupteurs, fonctionnement des circuits

• Plomberie : robinetterie, évacuation, radiateurs

• Conformité des équipements : marques, modèles, coloris selon la notice descriptive

💡 Cette visite déclenche souvent l’appel de fonds des 95 %. Si vous constatez des défauts, vous êtes en droit de consigner le solde.

3. La livraison du logement : acte officiel et juridique

Quand a-t-elle lieu ?
À la date fixée par le promoteur, après achèvement complet du logement et des parties privatives.

Que se passe-t-il ?
Vous réalisez une visite finale avec le représentant du promoteur. À cette occasion :

• Vous signez le procès-verbal de livraison,

• Vous pouvez émettre des réserves si des défauts sont constatés (attention : uniquement les désordres apparents),

• Vous récupérez les clés du logement,

• Et vous déclenchez le paiement des 5 % restants, sauf si des réserves sont notées (dans ce cas, ils peuvent être consignés).

💡 Toute réserve doit être claire, précise et argumentée. Un accompagnement par un expert VEFA vous permet de ne rien oublier et de vous protéger juridiquement.

Réception des parties communes : un enjeu souvent négligé

Si vous achetez un appartement en VEFA, vous n’acquérez pas seulement un logement privatif. Vous devenez également copropriétaire des parties communes : hall d’entrée, escaliers, ascenseur, toiture, façades, local technique, parkings, etc. Ces espaces partagés représentent une part importante de la valeur du bien… et peuvent cacher de nombreuses malfaçons.

Pourtant, la réception des parties communes est rarement suivie de près par les copropriétaires, car elle est prise en charge par le syndic provisoire et le promoteur. Mais sans vigilance, vous pourriez hériter de défauts non signalés… et donc non pris en charge.

Qui réceptionne les parties communes ?

C’est le syndic de copropriété (généralement désigné par le promoteur) qui réceptionne officiellement les parties communes. Il dresse un procès-verbal de réception, et peut y inscrire des réserves si des désordres sont constatés.

Cependant, ce syndic étant souvent lié au promoteur, il n’a pas toujours la neutralité nécessaire pour signaler tous les défauts.

Quels sont les risques pour les copropriétaires ?

Des malfaçons fréquentes peuvent toucher les parties communes, comme :

• Défauts d’étanchéité en toiture ou terrasse,

• Pentes inversées sur les coursives,

• Portes coupe-feu mal posées,

• Revêtements de sol non conformes,

• Défauts d’accessibilité PMR,

• Infiltrations dans les locaux techniques,

• Défauts d’installation des colonnes montantes, interphones, éclairage…

⚠️ Si ces défauts ne sont pas signalés à la réception, ils peuvent ne plus être couverts par la garantie de parfait achèvement, et donc rester à la charge de la copropriété.

Pourquoi faire intervenir un expert VEFA pour les parties communes ?

Chez Check my House, nous proposons également un accompagnement lors de la réception des parties communes, en lien avec le syndic ou les représentants du conseil syndical. Cela permet de :

• Dresser un état des lieux technique objectif,

• Émettre des réserves précises et opposables,

• Constituer un dossier technique à remettre au syndic,

• Anticiper les litiges futurs ou les charges imprévues.

En tant que copropriétaire, c’est aussi votre responsabilité de veiller à la bonne qualité de l’ensemble de l’immeuble, pas seulement de votre appartement.

Pourquoi se faire accompagner par un expert lors des visites VEFA ?

Acheter en VEFA, c’est investir dans un bien que l’on ne découvrira réellement qu’au dernier moment. Même si le contrat, les plans et la notice descriptive encadrent juridiquement la vente, cela ne garantit ni l’absence de malfaçon, ni le respect strict de vos attentes.

C’est là qu’intervient l’accompagnement par un expert bâtiment, qui vous guide et vous protège lors de chaque visite technique.

Un œil technique, objectif et expérimenté

L’expert connaît parfaitement :

• Les normes de construction (RE2020, PMR, DTU…),

• Les techniques de pose et les tolérances d’exécution,

• Les pièges fréquents des chantiers VEFA,

• Les erreurs de mise en œuvre invisibles pour un particulier.

Son rôle est de vérifier la conformité réelle du logement par rapport :

• Aux plans validés,

• À la notice descriptive,

• Aux éventuels TMA (Travaux Modificatifs Acquéreur).

💡 Là où l’acquéreur voit une peinture mal posée, l’expert repère une isolation défectueuse ou un défaut d’étanchéité structurelle.

Une assistance pour formuler vos remarques de manière formelle

L’expert vous aide à :

• Lister les non-conformités, anomalies ou malfaçons visibles,

• Les formuler avec précision, sur le procès-verbal ou dans un rapport technique,

• Préparer une réserve juridiquement valable (claire, documentée, avec photo à l’appui),

• Faire consigner les 5 % du solde, si des défauts sont constatés à la livraison.

Il agit comme un véritable tiers de confiance, capable de dialoguer d’égal à égal avec le promoteur ou ses sous-traitants, sans conflit d’intérêt.

Une tranquillité d’esprit pour les acquéreurs

Accompagné d’un expert, vous :

• Gagnez en sérénité lors de chaque visite,

• Ne passez à côté d’aucun défaut important,

• Évitez de signer une livraison « trop rapide » sous pression,

• Et protégez juridiquement votre investissement immobilier.

Pour un investissement aussi engageant qu’un achat en VEFA, l’assistance d’un expert est bien plus qu’un confort : c’est une véritable assurance technique et contractuelle.

Les garanties légales après la livraison en VEFA

Une fois la remise des clés effectuée, l’acquéreur d’un bien en VEFA bénéficie de plusieurs garanties légales, prévues par le Code civil et le Code de la construction et de l’habitation. Elles sont conçues pour protéger le propriétaire contre les malfaçons, les défauts de conformité et les vices cachés qui pourraient apparaître après la livraison.

La garantie de parfait achèvement (1 an)

Elle couvre tous les désordres signalés par l’acquéreur dans l’année suivant la réception, qu’ils aient été :

• Consignés dans le procès-verbal de livraison,

• Ou signalés par courrier recommandé après la remise des clés.

Cette garantie s’applique à tous les types de défauts : finition, esthétique, mauvais fonctionnement, etc.

💡 Le promoteur est tenu d’intervenir, même s’il conteste le défaut. À défaut, vous pouvez entamer une procédure.

La garantie biennale (2 ans)

Aussi appelée garantie de bon fonctionnement, elle couvre pendant 2 ans tous les équipements dissociables du bâti, comme :

• Chauffe-eau, radiateurs, volets roulants,

• VMC, interphone, prises, interrupteurs,

• Serrures, sanitaires…

En cas de défaillance de l’un de ces éléments, le promoteur (ou l’entreprise concernée) doit procéder au remplacement ou à la réparation.

La garantie décennale (10 ans)

La garantie décennale s’applique aux dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination, notamment :

• Fissures structurelles,

• Problèmes d’étanchéité,

• Infiltrations graves,

• Affaissement du plancher, défaut de charpente…

Elle est valable 10 ans à compter de la réception. Le promoteur est tenu de souscrire une assurance responsabilité civile décennale, et vous êtes également censé avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage, qui permet d’être indemnisé rapidement sans attendre une décision de justice.

Quels sont les droits de l’acquéreur en VEFA ? Pièges à éviter et bonnes pratiques

Acheter en VEFA implique de faire confiance à un promoteur pour livrer un bien conforme à ce qui a été promis sur plan. Mais attention : même si le cadre juridique est protecteur, les erreurs, oublis ou abus restent fréquents. Voici les principaux droits à connaître… et les pièges à éviter.

Vos droits en tant qu’acquéreur

✔️ Droit à un logement conforme
Votre bien doit être livré conformément aux plans, aux TMA signés et à la notice descriptive annexée au contrat. Tout écart constitue une non-conformité que vous pouvez contester.

✔️ Droit d’accès aux plans et documents techniques
Vous êtes en droit d’exiger tous les documents utiles :

• Plans d’exécution,

• Notice technique,

• Fiches techniques des équipements,

• Diagnostics obligatoires.

✔️ Droit d’émettre des réserves à la livraison
Vous pouvez refuser de signer le PV de livraison ou émettre des réserves précises sur tous les défauts apparents. En cas de désaccord, vous pouvez consigner les 5 % restants du prix.

✔️ Droit aux garanties légales
Vous êtes protégé par la garantie de parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans) et décennale (10 ans). Ces garanties s’appliquent même après la livraison, dès lors que les désordres sont signalés dans les délais.

Les pièges à éviter

⚠️ Signer une livraison trop rapidement
Ne vous laissez pas presser par le promoteur. Prenez le temps de vérifier chaque pièce, de noter les défauts, et faites-vous accompagner si besoin.

⚠️ Ne pas vérifier les TMA
Vos modifications (prises supplémentaires, déplacement de cloison…) doivent être exactement respectées. Une erreur non signalée peut être difficile à corriger ensuite.

⚠️ Faire confiance à l’œil nu
Un logement peut “sembler” terminé, mais cacher des vices techniques (défaut de ventilation, mauvaise pente, prise mal raccordée…). Un expert bâtiment détecte ce que l’on ne voit pas à l’œil nu.

⚠️ Oublier les parties communes
Même si vous vous focalisez sur votre logement, la qualité des parties communes impacte la valeur de l’immeuble, les charges futures et votre cadre de vie. Faites-les contrôler par un professionnel.

Pourquoi choisir Check my House pour votre accompagnement VEFA ?

Chez Check my House, nous savons qu’un achat en VEFA représente bien plus qu’un simple investissement : c’est souvent le projet d’une vie, avec une part d’incertitude… et parfois de frustration si les défauts sont découverts trop tard.

C’est pourquoi nous avons conçu un accompagnement VEFA sur mesure, qui vous permet d’être entouré d’un expert bâtiment indépendant lors de chaque étape clé.

Une expertise 100 % dédiée aux acquéreurs

Nos experts interviennent exclusivement pour protéger les droits des acheteurs, jamais pour le compte de promoteurs. Nous sommes totalement indépendants, rigoureux, et spécialisés dans les visites techniques VEFA.

Une assistance complète sur les 3 visites clés

Nous vous accompagnons :

• Lors de la visite cloison, pour vérifier la structure, l’implantation, les réseaux, et anticiper les erreurs,

• À la pré-livraison, pour lister les défauts visibles et exiger les reprises nécessaires,

• Et à la livraison, pour vous assister dans la formulation des réserves, le suivi des non-conformités et la consignation des 5 % si besoin.

Nous pouvons aussi intervenir pour la réception des parties communes, en lien avec le syndic ou les représentants de la copropriété.

Des rapports clairs, opposables et documentés

Chaque visite donne lieu à un rapport d’expertise structuré, avec :

• Des observations techniques argumentées,

• Des photos légendées,

• Une aide à la rédaction des réserves ou à la consignation,

• Et si nécessaire, un appui en phase amiable ou contentieuse.

L’assurance d’un achat neuf sécurisé

Grâce à notre accompagnement, vous :

• Évitez les malfaçons non détectées,

• Préservez la valeur de votre bien,

• Restez en position de force face au promoteur,

• Et prenez possession de votre logement en toute confiance.

En bref : Check my House, c’est votre allié technique pour une livraison sereine, un logement conforme et un projet VEFA parfaitement sécurisé.

FAQ – Tout savoir sur l’achat en VEFA et l’accompagnement expert

1. Que veut dire VEFA ?

VEFA signifie Vente en l’État Futur d’Achèvement. Il s’agit d’un contrat d’achat immobilier sur plan, dans lequel l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de la construction.

2. Quels sont les avantages d’acheter en VEFA ?

• Logement neuf et conforme aux dernières normes,

• Frais de notaire réduits,

• Garanties légales de 1 à 10 ans,

• Paiement échelonné selon l’avancement du chantier,

• Possibilité de personnalisation (TMA).

3. Quels sont les inconvénients d’un achat en VEFA ?

• Délai de livraison long (souvent 18 à 24 mois),

• Peu de visibilité avant la fin des travaux,

• Risques de malfaçons à la livraison,

• Options limitées et peu de marge de négociation.

4. Qu’est-ce qu’une visite cloison en VEFA ?

C’est une visite organisée généralement 6 à 9 mois avant la livraison, lorsque les cloisons sont posées. Elle permet de vérifier les volumes, implantations, et les réseaux, et d’anticiper les éventuelles anomalies.

5. Quelle est la différence entre pré-livraison et livraison ?

• La pré-livraison permet de faire un premier contrôle technique avant la remise officielle des clés.

• La livraison est un acte juridique où vous pouvez émettre des réserves, signer un PV, et récupérer vos clés.

6. Puis-je me faire accompagner lors des visites VEFA ?

Oui, c’est même fortement recommandé. Un expert en bâtiment VEFA vous aide à détecter les défauts, à formuler les réserves correctement et à protéger juridiquement votre achat.

7. Quels documents dois-je apporter aux visites ?

• Plans d’architecte,

• Notice descriptive,

• Bon de commande des TMA (le cas échéant),

• Carnet de notes, mètre, lampe, smartphone.

8. Puis-je consigner les 5 % restants du prix ?

Oui. Si des défauts sont constatés à la livraison, vous pouvez consigner les 5 % chez le notaire jusqu’à la levée complète des réserves.

9. Et si des malfaçons apparaissent après la livraison ?

Vous êtes couvert par :

• La garantie de parfait achèvement (1 an),

• La garantie biennale (2 ans),

• La garantie décennale (10 ans).

10. Pourquoi choisir un expert Check my House ?

Parce que nous sommes indépendants, expérimentés et spécialistes de l’accompagnement VEFA. Nos rapports sont clairs, nos conseils sont concrets, et notre objectif est de sécuriser votre projet à chaque étape.

Conclusion

Acheter un logement en VEFA est une belle opportunité pour devenir propriétaire d’un bien neuf, performant et personnalisé. Mais c’est aussi un parcours complexe et technique, jalonné de documents, de visites, de délais… et de potentiels désagréments si les choses ne sont pas correctement vérifiées.

Les trois visites cloisons, pré-livraison et livraison sont des étapes décisives où vous devez pouvoir vous appuyer sur un regard expert, neutre et rigoureux.

Chez Check my House, nous mettons à votre disposition notre savoir-faire pour vous accompagner du début à la fin de votre projet VEFA :

• En vous aidant à repérer les non-conformités,

• En vous assistant dans la formulation des réserves,

• En sécurisant la réception des parties communes,

• Et en veillant à ce que vous récupériez un logement conforme, fiable et sans mauvaise surprise.

Ne laissez pas votre achat neuf au hasard. Pour que votre projet immobilier rime avec sérénité, faites confiance à l’accompagnement VEFA Check my House.