Achat sur plan (VEFA) : Les 5 points impossibles à vérifier sans expert (et qui coûtent cher !)
L’achat sur plan, un rêve qui peut tourner au cauchemar
Acheter un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), c’est acquérir un bien qui n’existe pas encore. Sur plan, tout semble parfait : l’appartement idéal, les finitions impeccables, la promesse d’une construction neuve et sans souci.
Pourtant, la réalité du chantier peut être bien différente des jolies plaquettes commerciales. Le problème ? Vous n’êtes pas sur le chantier tous les jours, et même si vous l’étiez, la plupart des défauts majeurs sont invisibles à l’œil non-expert.
Chez Check my House, nos experts en bâtiment assistent des centaines d’acquéreurs VEFA chaque année. Ils déjouent les pièges les plus insidieux, ceux que vous ne verriez jamais seul.
Découvrez les 5 malfaçons impossibles à détecter sans un œil aguerri, et qui peuvent transformer votre rêve en un véritable gouffre financier.
Table des matières
1. L’isolation thermique et phonique : Le coût caché des « courants d’air » invisibles
Vous ne pouvez pas voir l’isolation derrière les plaques de plâtre. Et pourtant, c’est là que se cachent les problèmes les plus coûteux et les plus impactants sur votre confort de vie.
Le piège : Des ponts thermiques non traités (jonction mur/dalle, pourtour de fenêtre), un isolant mal posé (trous, tassement), ou une isolation phonique défectueuse entre appartements. Ces défauts sont indétectables sans thermographie ou sonomètre spécialisé.
Les conséquences : Factures de chauffage et de climatisation exorbitantes, courants d’air froids, bruits de voisinage permanents, et un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) bien moins bon que promis. Un problème d’isolation peut vous coûter des milliers d’euros par an et est extrêmement complexe à corriger une fois l’appartement livré.
L’œil de l’expert :
L’expert utilise des caméras thermiques pour visualiser les déperditions de chaleur et des outils pour évaluer l’acoustique. Il vérifie également les rapports d’études thermiques et acoustiques obligatoires pour s’assurer que les performances annoncées sont respectées.
2. La conformité des pentes d’écoulement (balcons, douches, terrasses) : L’eau qui stagne et qui fuit
Une pente, ça ne se voit pas forcément à l’œil nu. Pourtant, une mauvaise pente est un problème majeur qui va rapidement se manifester.
Le piège : L’eau stagne sur votre balcon ou terrasse après la pluie ? Votre douche à l’italienne ne s’écoule pas correctement ? C’est le signe d’une pente insuffisante ou inversée. Ces défauts sont rares sur les plans mais fréquents à la livraison.
Les conséquences : Infiltrations d’eau dans la maçonnerie ou chez le voisin du dessous, dégradations prématurées des revêtements, mousse et salissures sur le balcon, et risque de glissade. Corriger une pente après coup implique de tout casser et refaire.
L’œil de l’expert :
L’expert dispose d’un niveau laser ou d’un niveau électronique précis pour vérifier les pentes au millimètre près. Il teste l’écoulement avec de l’eau et s’assure de la bonne évacuation vers les siphons.
3. Le bon fonctionnement des évacuations et des réseaux : Les bouchons qui arrivent trop tôt
Vous ouvrez le robinet, l’eau coule. Vous tirez la chasse, l’eau s’en va. Ça a l’air de fonctionner, non ? Pas toujours.
Le piège : Des siphons mal installés, des tuyaux d’évacuation avec une pente insuffisante, des raccordements inversés (eau chaude/froide), ou des débits de ventilation (VMC) anormaux. Ces défauts peuvent entraîner des odeurs, des bruits ou des engorgements.
Les conséquences : Odeurs désagréables persistantes, remontées d’eau dans les éviers, VMC inefficace créant de l’humidité et de la moisissure, ou des bruits de canalisation chez le voisin. Les réparations nécessitent souvent d’ouvrir des murs ou plafonds.
L’œil de l’expert :
L’expert teste simultanément tous les points d’eau pour vérifier les débits et les évacuations. Il vérifie le sens de rotation de la VMC et utilise des outils pour mesurer les débits d’air, garantissant la salubrité du logement.
4. La conformité des menuiseries extérieures : Les fenêtres qui laissent passer l’air et le bruit
Une fenêtre, c’est un cadre et du vitrage. Mais ses performances dépendent avant tout de sa pose.
Le piège : Une étanchéité à l’air défectueuse, des joints périphériques mal faits, un jeu trop important, des ouvrants qui frottent, ou un vitrage non conforme à la commande. Ces défauts sont subtils et souvent négligés.
Les conséquences : Perte d’isolation thermique et phonique, courant d’air froid, infiltration d’eau en cas de forte pluie, et difficulté à ouvrir/fermer les fenêtres. Une mauvaise pose de menuiseries peut dégrader l’ensemble de la performance énergétique et acoustique du logement.
L’œil de l’expert :
L’expert inspecte les joints avec précision, utilise parfois une fumée pour détecter les fuites d’air, et vérifie les labels des vitrages (normes thermique et acoustique) par rapport à la notice descriptive.
5. La conformité électrique et domotique : Le danger invisible et les promesses non tenues
L’électricité, ça fonctionne ou ça ne fonctionne pas. Mais entre les deux, il y a la sécurité et l’intelligence (ou non) de votre installation.
Le piège : Des disjoncteurs non conformes, des prises non reliées à la terre, des réseaux domotiques mal câblés, un nombre de prises insuffisant par rapport à la norme, ou un tableau électrique non conforme aux normes NFC 15-100. Ces défauts sont critiques pour la sécurité et la fonctionnalité.
Les conséquences : Risques d’électrocution ou d’incendie, non-conformité de l’installation (ce qui posera problème à la revente), et un système domotique qui ne fonctionne pas comme promis.
L’œil de l’expert :
L’expert utilise un testeur de continuité pour vérifier la terre de chaque prise, s’assure que le tableau électrique respecte la norme NFC 15-100 et que tous les circuits sont correctement protégés. Il teste également les points d’éclairage et les commandes domotiques.
FAQ : Vos questions fréquentes sur la VEFA et l’expertise
1. La présence d’un expert est-elle obligatoire lors de la livraison VEFA ?
Non, elle n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. Légalement, vous pouvez réceptionner seul. Cependant, l’expertise technique et la connaissance des normes d’un professionnel sont souvent indispensables pour détecter des malfaçons qui vous échapperaient.
2. Combien coûte une assistance à la livraison VEFA ?
Le coût varie en fonction de la taille du logement et du niveau de prestation (nombre de visites, type d’outils utilisés). Généralement, cela représente un budget de quelques centaines d’euros, un investissement minime comparé aux milliers d’euros que peuvent coûter des réparations post-livraison.
3. Quel est le délai pour émettre des réserves après la livraison VEFA ?
Vous disposez d’un délai de 30 jours après la livraison pour signaler par lettre recommandée avec accusé de réception les défauts et non-conformités non apparents lors de la livraison. C’est un délai précieux pour un expert.
4. Puis-je refuser de prendre possession de mon logement en VEFA ?
Oui, mais uniquement si l’appartement est inhabitable ou présente des désordres majeurs. Un simple défaut esthétique ne justifie pas un refus de livraison. Un expert vous aidera à évaluer si le refus est justifié et à le motiver légalement.
5. L’assurance Dommages-Ouvrage (DO) couvre-t-elle les défauts invisibles ?
L’assurance DO couvre les dommages relevant de la garantie décennale (qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination). Si un défaut invisible (comme un pont thermique majeur) entraîne une non-conformité structurelle grave, elle peut intervenir. Mais la DO ne couvre pas les défauts purement esthétiques ou les petits problèmes fonctionnels.
6. Le promoteur peut-il me refuser l’accès au chantier avant la livraison ?
Oui, tant que la livraison n’est pas actée, le promoteur est responsable du chantier. Il peut organiser des visites, mais il est en droit de refuser un accès non planifié, notamment pour des raisons de sécurité.
7. À quoi sert la Garantie de Parfait Achèvement (GPA) en VEFA ?
La GPA est valable pendant un an après la livraison. Elle couvre tous les désordres signalés lors de la livraison et ceux qui apparaissent durant cette première année. Le promoteur a l’obligation de les corriger.
8. Que se passe-t-il si les défauts ne sont pas corrigés après la livraison ?
Si le promoteur ne lève pas les réserves dans les délais convenus (généralement 3 mois pour la plupart des réserves), vous pouvez le mettre en demeure par courrier recommandé. Si l’inaction persiste, vous pouvez demander à un juge d’ordonner l’exécution des travaux ou de vous autoriser à les faire réaliser par une entreprise tierce aux frais du promoteur, en utilisant les fonds consignés.
9. Est-ce que l’expert vérifie la surface Carrez de l’appartement ?
Oui, la vérification de la surface habitable (Loi Carrez) est une prestation que beaucoup d’experts intègrent. Une différence de plus de 5% de la surface Carrez par rapport au compromis de vente vous donne droit à une compensation financière.
10. Pourquoi ne puis-je pas faire cette vérification avec un « ami du bâtiment » ?
L’ami, même professionnel, n’est pas un expert indépendant agréé. Il n’a pas les assurances professionnelles spécifiques, et son rapport n’a pas la même valeur juridique qu’un expert assermenté. En cas de litige, seule la parole d’un expert indépendant est recevable et reconnue.
Conclusion : Votre futur appartement VEFA mérite un œil d’expert
Acheter en VEFA est un acte de confiance. Mais cette confiance ne doit pas se transformer en acte de foi aveugle. Les malfaçons invisibles à l’œil nu sont malheureusement courantes et peuvent engendrer des coûts considérables et un inconfort permanent.
Votre expert Check my House est votre bouclier. Il ne se contente pas de cocher une liste : il sonde, mesure, teste et s’appuie sur une connaissance approfondie des normes techniques (DTU) et juridiques de la VEFA. Il vous aide à dresser un procès-verbal de livraison complet et irréfutable.
Ne laissez pas des défauts invisibles compromettre votre rêve.
Sécurisez votre investissement VEFA : Obtenez votre devis pour une assistance à la livraison.
