Comment sécuriser ma construction CCMI ?
Dans cet article, je vous explique comment et pourquoi, il faut sécuriser votre projet de construction signé en CCMI (contrat de construction de maison individuelle).
En tant que Fondateur de Check my house et fort de mon expérience pendant plus de 20 ans dans l’auto construction, j’ai créé plusieurs visites afin de vérifier et valider des étapes importantes de la construction. Ce suivi de chantier est réalisé par des experts en bâtiment, spécialistes de la construction.
Avant toute chose, il est important de comprendre les différentes étapes d’un projet de construction en CCMI.
Qu'est-ce qu'un contrat CCMI ?
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) en France est une formule contractuelle réglementée, offrant un cadre sécurisé pour la construction de maisons individuelles. Ce contrat se divise en deux catégories principales : l’une incluant la fourniture d’un plan de construction par le constructeur, l’autre reposant sur un plan fourni par le futur propriétaire de la maison, le maître d’ouvrage.
Le CCMI doit mentionner des éléments clés tels que l’emplacement et les dimensions du terrain, la conformité aux règles d’urbanisme, un descriptif détaillé de la construction, le coût total fixé, et un calendrier précis des travaux. Les parties impliquées dans ce contrat sont habituellement le maître d’ouvrage, le constructeur, un garant assurant la finition de la construction en cas de défaillance du constructeur, et l’institution financière prêtant les fonds pour le projet.
Ce contrat est protecteur pour les particuliers, encadrant strictement les obligations du constructeur et les modalités de paiement, selon un calendrier lié à l’avancement des travaux. Il inclut des garanties essentielles telles que la garantie de parfait achèvement ( valable un an), la garantie biennale pour les équipements (d’une durée de deux ans), et la garantie décennale couvrant la structure de la maison (pendant dix ans).
L’aspect financier du CCMI est réglementé pour assurer une transparence et une équité financière, avec des paiements échelonnés correspondant aux différentes étapes de la construction. Cela garantit une gestion financière rigoureuse et prévisible pour le maître d’ouvrage.
Le CCMI, avec ses garanties et son cadre réglementé, est donc une solution privilégiée pour la construction de maisons individuelles en France, offrant sécurité et clarté aux différentes parties prenantes du projet.
Première étape : Trouver un terrain
Lors de la recherche d’un terrain pour construire une maison sous contrat CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), il est essentiel de procéder avec soin et attention. Voici quelques étapes et considérations clés pour orienter votre recherche :
Choix de l’Emplacement :
Commencez par définir l’emplacement où vous souhaitez vivre. Cela peut impliquer une sélection par département ou une recherche plus spécifique dans une ville ou une région particulière. Chaque emplacement a ses propres caractéristiques en termes d’environnement, de services disponibles et de coût du terrain.
Budget et Surface :
Déterminez votre budget et la surface souhaitée pour le terrain. Ce sont des facteurs déterminants qui orienteront votre recherche et vous aideront à filtrer les options disponibles.
Achat du Terrain :
Dans le cadre d’un CCMI, vous devez acquérir le terrain vous-même. La vente groupée d’un terrain et d’une prestation de construction relève d’un autre type de contrat, le VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
Étude de Sol :
Avant d’acheter le terrain, il est fortement recommandé de réaliser une étude de sol. Cette étude permet de s’assurer que le terrain est adapté à la construction et ne présente pas de problèmes tels que la pollution ou une faible résistance du sol. Incluez dans votre promesse de vente une autorisation pour effectuer une étude de sol et une condition suspensive sur la qualité du terrain.
Préparation pour la Construction :
Une fois le terrain choisi, vous pouvez passer à la signature du CCMI. Assurez-vous que le contrat mentionne clairement tous les équipements et matériaux choisis, sans laisser de place à des interprétations « ou équivalentes » qui pourraient permettre au constructeur de substituer des matériaux de moindre qualité.
En résumé, la recherche d’un terrain pour une construction sous CCMI nécessite une approche méthodique et bien informée. Assurez-vous de toutes les implications, des garanties offertes et des responsabilités du constructeur avant de signer votre contrat CCMI.
Etape deux : Rechercher le constructeur CCMI
Choisir le bon constructeur pour votre projet de construction de maison individuelle sous un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) nécessite de prendre en compte plusieurs facteurs importants pour assurer la qualité et la réussite de votre projet.
Vérification du Savoir-Faire du Constructeur :
Il est crucial de s’assurer que le constructeur possède l’expertise nécessaire, notamment en termes de respect des normes environnementales et de la réglementation en vigueur, comme la RE 2020 qui impose des exigences strictes en matière de consommation énergétique et d’étanchéité à l’air. La qualité et la fidélité des sous-traitants du constructeur sont également des indicateurs importants de son sérieux et de sa capacité à livrer un travail de qualité.
Qualité de la Construction :
Visiter les chantiers en cours et discuter avec les artisans qui y travaillent peut vous donner un aperçu de la qualité du travail et de la propreté des chantiers. Un bon constructeur doit être transparent sur les entreprises avec lesquelles il travaille.
Suivi du Chantier :
Le suivi et la coordination des travaux par un conducteur de travaux compétent et disponible sont essentiels. Ce dernier doit être capable de gérer efficacement le chantier et de répondre rapidement à vos questions.
Prix et Prestations :
Méfiez-vous des offres trop alléchantes. Un prix nettement inférieur à la moyenne du marché peut cacher l’utilisation de matériaux de moindre qualité ou une main-d’œuvre peu qualifiée. Il est recommandé de se concentrer sur le rapport qualité/prix plutôt que sur le prix le plus bas.
Garanties Offertes :
Assurez-vous que le constructeur a souscrit aux garanties nécessaires, telles que la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, la garantie décennale, et la garantie de livraison au prix et délai convenus. Ces garanties protègent votre projet pendant et après la construction.
Bouche-à-Oreille et Avis :
Les retours d’expériences et les avis certifiés peuvent être une source d’information précieuse pour évaluer la réputation d’un constructeur.
Comparaison des Offres :
Prenez le temps de comparer différentes propositions de constructeurs. Cela inclut non seulement les prix, mais aussi les matériaux, les équipements, et le niveau de personnalisation proposé.
Relation avec le Constructeur :
Enfin, l’aspect relationnel est très important. Votre constructeur sera votre interlocuteur principal durant plusieurs mois, il est donc important que vous vous sentiez à l’aise et en confiance avec lui.
En résumé, choisir un constructeur en CCMI demande une approche méthodique. Prenez en compte à la fois les aspects techniques et qualitatifs, ainsi que votre ressenti personnel pour assurer une expérience de construction réussie et sans mauvaises surprises.
Lors de la réalisation d’un projet de construction sous un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), le dépôt du permis de construire est une étape clé qui incombe principalement au maître d’ouvrage, c’est-à-dire à vous en tant que futur propriétaire. Voici un résumé des étapes et des considérations importantes :
Responsabilité du Dépôt :
Bien que le contrat CCMI puisse inclure la fourniture de plans, c’est toujours au maître d’ouvrage de déposer la demande de permis de construire. Cette tâche n’est pas du ressort du constructeur, sauf si vous lui donnez explicitement délégation pour le faire, ce qui n’est généralement pas recommandé.
Autorisation Écrite pour Dépôt par le Constructeur :
Si vous choisissez de déléguer le dépôt du permis de construire au constructeur, une autorisation écrite de votre part est nécessaire. Cela implique souvent que vous ayez préalablement examiné et approuvé tous les détails du dossier de permis.
Clauses Suspensives :
Le CCMI doit inclure des clauses suspensives qui permettent d’annuler le contrat si certaines conditions ne sont pas remplies. L’obtention du permis de construire est l’une de ces clauses. Si le permis est refusé, le contrat peut être annulé conformément à l’article L231-4 du Code de la Construction.
Implications Fiscales et Administratives :
En tant que déposant du permis, vous serez responsable des taxes et participations découlant de l’autorisation d’urbanisme, comme la Taxe d’Aménagement.
Gestion des Travaux de Viabilisation :
Dans le cas où le CCMI porte sur un terrain non viabilisé, les travaux de viabilisation sont généralement à votre charge. Cela inclut également la responsabilité de mener toutes les études nécessaires pour le constructeur, comme l’étude de sol.
Frais de Notaire :
Dans le cadre d’un CCMI, vous ne réglez que des frais de notaire qui sont liés à l’achat du terrain (8%).
Il est essentiel de bien comprendre ces aspects avant de signer un CCMI pour éviter des surprises inattendues et des complications. La lecture attentive du contrat, l’assistance d’un notaire ou d’un juriste, et une bonne communication avec le constructeur sont recommandées pour naviguer efficacement dans ce processus.
Etape quatre : Comprendre les appels de fonds en CCMI
Dans un CCMI, les appels de fonds sont strictement réglementés pour protéger le maître d’ouvrage (vous) et s’assurer que les paiements correspondent à l’avancement des travaux. Voici un aperçu général des étapes des appels de fonds :
À la Signature du Contrat CCMI :
Un premier paiement peut être demandé à la signature du contrat. Ce paiement est généralement limité à un faible pourcentage du coût total de la construction.
Ouverture du Chantier :
Un appel de fonds peut être réalisé à l’ouverture du chantier, marquant le début effectif des travaux.
Achèvement des Fondations :
Une fois que les fondations sont achevées, un nouvel appel de fonds est souvent réalisé.
Mise Hors d’Eau :
Lorsque la construction est à un stade où l’eau ne peut plus pénétrer à l’intérieur (par exemple, la toiture et les murs extérieurs sont terminés), un autre paiement est demandé.
Mise Hors d’Air :
À ce stade, la maison est protégée des éléments extérieurs, ce qui inclut la pose des fenêtres et des portes.
Achèvement des Travaux (95%) :
Lorsque les travaux sont presque terminés, un avant-dernier appel de fonds est effectué.
Réception (5%) :
Le dernier paiement est généralement effectué à la réception de la maison, après l’inspection finale et la remise des clés. Si vous avez émis des réserves ce jour là, vous pouvez consigner cette somme en accord avec le constructeur.
Il est important de noter que ces pourcentages et étapes peuvent varier selon le constructeur et les détails spécifiques du contrat. Il est toujours conseillé de lire attentivement votre CCMI et de discuter de tout point ambigu avec votre constructeur ou un conseiller juridique.
Etape cinq : Comprendre les droits du Maître d 'ouvrage en CCMI
Le maître d’ouvrage, dans le cadre d’un Contrat de Construction d’une Maison Individuelle (CCMI), dispose de droits spécifiques pour visiter le chantier de construction. Voici un résumé de ces droits et obligations :
Droit de visite réglementé :
Bien que propriétaire du terrain, le maître d’ouvrage ne jouit pas d’un accès libre au chantier pendant la construction. C’est le constructeur qui détient la garde juridique du projet, y compris l’accès au terrain. Le transfert de propriété à l’acquéreur a lieu lors de la réception de la maison.
Visites avant les appels de fonds :
Le maître d’ouvrage a le droit de visiter le chantier avant chaque échéance des paiements et à la réception des travaux, conformément à l’article L 231-3 du Code de la construction et de l’habitation. Toute clause interdisant ces visites est illégale.
Visites organisées :
Généralement, les visites sont coordonnées avec le conducteur de travaux pour effectuer des points sur le chantier. Ces visites sont cruciales pour s’assurer que les plans sont respectés et que les travaux avancent conformément au calendrier.
Interdiction de donner des ordres aux artisans :
Le maître d’ouvrage ne peut pas donner d’instructions directes aux artisans. Toute modification hors contrat peut affecter la garantie et la qualité de la construction.
Risque en cas de visite sans autorisation :
Si le maître d’ouvrage visite le chantier sans autorisation, les accidents ou blessures survenus durant cette visite ne seront pas couverts par les assurances du constructeur et/ou des entreprises sous-traitantes.
Réunion de chantier :
Les réunions de chantier, souvent sur demande du maître d’ouvrage, peuvent être acceptées par le constructeur. Elles sont utiles pour des étapes spécifiques du projet comme l’installation de la cuisine ou de la salle de bains.
Visite de pré-réception :
Cette visite se situe à l’appel de fonds des 95% et a pour but de valider l’achèvement des éléments, votre maison est quasi finalisée.
Visite de réception :
La visite la plus importante est la visite de réception, où le maître d’ouvrage inspecte la maison terminée pour signer le procès-verbal de livraison et, si tout est conforme, recevoir les clés.
Communication avec le constructeur :
Il est recommandé de maintenir une communication ouverte avec le constructeur pour se tenir informé de l’avancement des travaux, ce qui peut se faire par divers moyens comme des appels, des mails ou des visites planifiées.
En résumé, bien que le maître d’ouvrage ait le droit de visiter le chantier à certaines étapes clés, il doit respecter les règles établies et coordonner avec le constructeur pour ces visites. Il est important de bien comprendre ces droits et obligations pour éviter tout conflit ou malentendu durant la période de construction.
Maintenant que vous connaissez les différentes étapes de votre projet, il faut se poser les questions suivantes :
Comment être sûr que ma future maison ne comportera pas de malfaçons ?
Comment sécuriser celle-ci ?
Les malfaçons en France
Près de 60% des propriétaires de logements en France ont été confrontés à des malfaçons ce qui révèle un problème significatif dans le secteur de la construction et de la rénovation. Voici quelques éléments à considérer pour mieux comprendre cette situation :
Définition des malfaçons :
Une malfaçon se réfère à tout défaut ou imperfection dans une construction résultant d’une mauvaise exécution des travaux. Cela peut inclure des problèmes structurels, des défauts au niveau des finitions, des erreurs dans l’installation d’équipements ou de systèmes, et d’autres types de défaillances qui affectent la qualité et la sécurité du bâtiment.
Impact des malfaçons :
Les malfaçons peuvent avoir de multiples conséquences négatives, allant de la dégradation de la qualité de vie à des risques pour la sécurité des occupants. Elles peuvent également entraîner des coûts supplémentaires importants pour les propriétaires qui doivent engager des travaux de réparation ou de rénovation.
Causes des malfaçons :
Les raisons derrière ce taux élevé de malfaçons peuvent être diverses. Elles peuvent inclure le manque de compétence ou de qualification des artisans, la précipitation dans les travaux, l’utilisation de matériaux de mauvaise qualité, ou encore un défaut de supervision et de contrôle durant la construction.
Recours légaux :
En France, les propriétaires disposent de plusieurs recours légaux en cas de malfaçon. Ils peuvent se tourner vers les garanties légales de construction comme la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, et la garantie décennale. Ces garanties permettent de faire corriger les défauts ou d’obtenir une compensation.
Prévention des malfaçons :
Pour minimiser les risques de malfaçons, il est crucial de choisir des constructeurs et des artisans qualifiés et de s’assurer que les matériaux utilisés sont de bonne qualité. Un suivi régulier et attentif du chantier par le maître d’ouvrage ou par un expert indépendant peut également contribuer à identifier et corriger les problèmes dès leur apparition.
Conséquences à long terme :
Les malfaçons non seulement affectent la valeur du bien immobilier, mais peuvent aussi causer des litiges de longue durée entre les propriétaires et les constructeurs ou artisans responsables.
Ce taux élevé de malfaçons en France souligne l’importance pour les propriétaires de bien s’informer et de prendre des mesures proactives pour assurer la qualité de leur construction ou rénovation.
Alors, comment éviter une mauvaise construction et comment la sécuriser ?
La réponse est simple, pour sécuriser votre construction nous avons créer 6 visites qui sont positionnées lors de différents appels de fonds. Ces visites sont réalisées de façon contradictoires, c’est à dire en présence du conducteur de travaux (CDT).
Quelles sont les six visites CCMI ?
La visite fondations CCMI
La visite des fondations dans le cadre d’un CCMI est une étape cruciale pour assurer la solidité et la durabilité de la construction. Cette visite vise à contrôler la préparation du sol, l’armature et la conformité des fondations avec le plan établi. Elle permet de s’assurer que les fondations sont correctement réalisées avant le coulage du béton, ce qui est fondamental pour la stabilité de toute la structure de la maison.
La visite gros œuvre CCMI
Votre chantier en CCMI atteint une étape essentielle avec la seconde visite. Le gros œuvre, incluant la toiture, est achevé, rendant la maison « hors d’eau » et donc imperméable. Cette inspection est cruciale, car c’est à ce moment que les défauts sérieux peuvent être détectés. Un expert en bâtiment examine minutieusement la structure. Le gros œuvre, constituant une part majeure du coût total, nécessite cette attention pour identifier et corriger tout désordre. Il est recommandé de contrôler spécifiquement la toiture lors de la visite des cloisons, facilitant d’éventuelles corrections avant sa finalisation.
La visite cloisons CCMI
C’est la troisième étape clé de votre projet de construction. Lors de cette visite, les cloisons sont déjà installées et les travaux électriques ont débuté, bien que les finitions comme la peinture ou les revêtements ne soient pas encore appliqués. L’expertise à ce stade se concentre sur la vérification de l’implantation des cloisons, des installations électriques (interrupteurs, prises, éclairages), de l’isolation, de la pose correcte des menuiseries et de la toiture, conformément aux normes techniques et règles de l’art.
La visite chape CCMI
La visite de la chape dans le cadre d’un CCMI est l’une des dernières étapes avant la pré-réception du chantier. Cette visite est cruciale pour prévenir les problèmes potentiels liés au carrelage, tels que le décollement, le descellement, le soulèvement et la fissuration.
La pré-réception CCMI
La visite de pré-réception en CCMI marque l’étape finale de finition de votre maison. Cette visite essentielle est l’opportunité de s’assurer que tout est en ordre avant la réception officielle. Un expert examine minutieusement les travaux effectués, permettant ainsi de corriger la plupart des désordres avant la remise des clés, qui se déroule généralement environ un mois après cette inspection.
La réception CCMI
La réception CCMI marque l’achèvement de votre maison. Invité par votre constructeur pour la remise des clés, cette phase est cruciale. Un expert effectue une inspection approfondie, un contrôle de conformité final et rédige le procès-verbal de réception. Vous pouvez être assisté par cet expert pour vérifier la qualité et la conformité, et formuler des réserves si nécessaire. Notez qu’en faisant appel à un expert lors de la réception, le délai de huit jours pour émettre des réserves est annulé. Notre recommandation est d’organiser une inspection post-réception par notre expert juste après la prise de clés.
En somme, faire appel à notre expert est un budget certes, mais réceptionner une maison qui comporte de multiples malfaçons peut coûter très cher (action en justice, honoraires d’avocat). Une construction est une étape très anxiogène et stressante entre le manque de communication du constructeur et la minimisation des désordres.
Le fait d’être accompagné, renseigné, conseillé tout au long de votre projet de construction n’est plus un luxe mais une nécessité au vu du nombre de cas de construction catastrophique répertorié en France depuis plusieurs années.
Mon conseil : prévoyez ce budget en l’incluant dans votre prêt.
Pour finir cet article sur une note d’humour, celui qui croît qu’un professionnel coûte cher n’a aucune idée de ce que peut lui coûter un incompétent !
